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La SCI, ou société civile immobilière, est créée par plusieurs associés dans le but de constituer et/ou de gérer un patrimoine immobilier. Chaque associé dispose de parts sociales qui lui octroient des droits sur le patrimoine de la société.
La cession de parts de SCI par les associés peut se faire de différentes manières.
Parmi elles figure la donation, une alternative à la succession classique qui présente différents avantages fiscaux et administratifs. Faisons le point sur le fonctionnement de la donation en SCI.
Sommaire
En quoi consiste une donation de parts de SCI ?
Une SCI est constituée d’au moins deux associés, qui disposent chacun de parts sociales. Ces parts déterminent la répartition des revenus de la SCI ainsi que les modalités de prise de décision en son sein.
Lors du décès d’un associé, ses parts sont automatiquement transmises à ses héritiers, après application de la fiscalité en vigueur. La donation permet d’anticiper cette transmission. En effet, elle consiste pour le donateur à transmettre les parts à titre gratuit et de son vivant.
Le principe de base est que la donation est soumise à la même imposition que la succession. Néanmoins, comme nous allons le voir, elle peut en pratique se révéler plus avantageuse d’un point de vue fiscal et administratif.
💡 Bon à savoir : dans le cadre d’une donation de parts de SCI, ce sont les droits aux revenus et à la prise de décision qui sont transmis, et non le bien lui-même. En effet, celui-ci est et demeure la propriété de la SCI, et non des associés.
À qui peut-on donner des parts de SCI ?
La donation s’effectue le plus souvent au profit des enfants ou petits-enfants de l’associé. Il est également possible de donner des parts de SCI à son conjoint, à un autre membre de sa famille (frères et sœurs, parents, grands-parents…) ou à un tiers, sauf mention contraire dans les statuts. Les conditions et modalités de la donation diffèrent selon la nature du donataire et de son lien avec le donateur.
💡 Bon à savoir : sauf disposition statutaire contraire, la transmission de parts à un ascendant ou descendant est libre, c’est-à-dire qu’elle ne nécessite pas l’accord des associés. Dans certains cas en revanche, par exemple si les statuts le prévoient ou que la donation bénéficie à une personne qui n’est ni un descendant, ni un ascendant, il sera indispensable d’obtenir l’agrément des associés. Une assemblée générale devra alors être convoquée pour voter et déclencher la donation.
Quels sont les différents types de donations de parts de SCI ?
La donation simple
La donation simple consiste pour le donateur à transmettre des parts de son vivant à un bénéficiaire unique. Cette transmission est immédiate et irrévocable. Au moment du décès de l’associé-donateur, la valeur des parts qui ont fait l’objet d’une donation sera évaluée et comptabilisée dans l’héritage.
Par exemple, si une personne a droit à 100 000 € d’héritage au décès de sa mère, mais que cette dernière a effectué en sa faveur et de son vivant une donation simple évaluée à 30 000 €, elle touchera l’équivalent de 70 000 € au décès. C’est au moment du décès, et non de la donation, que la valeur des parts données sera estimée.
La donation-partage
Contrairement à la donation simple, la donation-partage bénéficie à plusieurs personnes à la fois. Elle permet à l’associé de répartir les parts équitablement et de son vivant entre ses héritiers. Elle est impérativement établie par un acte notarié.
Dans le cadre d’une donation-partage, les parts sont évaluées au moment de la donation, et non au moment au décès. Contrairement à la donation simple, la donation-partage n’est pas intégrée à la succession.
La donation au dernier vivant pour les couples mariés
Une dernière modalité de donation existe entre les époux, quel que soit leur statut matrimonial : la donation au dernier vivant. L’époux survivant devient ainsi propriétaire des parts de son conjoint au décès de celui-ci, et non de son vivant. Ce type de donation diffère en ce point de la donation simple et de la donation-partage, qui sont immédiates et irrévocables.
Quels sont les avantages d’une donation de parts de SCI ?
Tout d’abord, la donation de parts de SCI présente différents avantages par rapport à une donation en nom propre (c’est-à-dire effectuée par une personne physique propriétaire d’un bien). Elle passe par une procédure administrative moins complexe et offre une plus grande flexibilité que la transmission d’un bien immobilier en nom propre, puisque les parts peuvent être transmises partiellement ou partagées entre plusieurs bénéficiaires.
D’autre part, la donation de parts de SCI permet de réduire la base imposable de la succession en cas de prêt immobilier. En effet, dans le cadre d’une SCI, les droits de succession sont calculés à partir de l’actif net, c’est-à-dire déduction faite des dettes. Ce n’est pas le cas lorsqu’un particulier donne un bien immobilier.
D’autre part, les parts de SCI peuvent faire l’objet d’une décote et d’abattements qui contribuent à alléger les frais de donation.
La décote sur les donations en SCI
Avec l’approbation de l’administration fiscale, une décote peut être appliquée sur les parts sociales de la SCI. Elle a alors pour effet de réduire la base imposable de la donation, et donc les frais afférents. Cette décote est généralement comprise entre 10 et 15 %.
L’application d’une décote découle du fait que l’on considère que les parts sociales d’une SCI sont peu liquides, c’est-à-dire difficiles à vendre. Cela se justifie notamment par :
- leurs chances réduites d’évoluer sur le marché en comparaison d’un bien immobilier,
- leurs chances réduites d’être vendues à une personne autre qu’un associé de la SCI,
la subordination de leur cession à l’accord des autres associés.
Les abattements sur la donation de parts de SCI
La fiscalité de la donation de parts de SCI est intéressante par rapport à une succession classique puisqu’elle peut bénéficier d’abattements allégeant le montant des frais à régler. En effet, un abattement s’applique dès lors qu’un intervalle de 15 ans minimum sépare deux donations à une même personne.
L’abattement est plafonné ; ce plafond dépend du lien qui unit le donataire au donateur :
- 100 000 € pour un enfant ou un ascendant,
- 31 865 € pour un petit-enfant,
- 5310 € pour un arrière-petit-enfant,
- 15 932 € pour un frère ou une sœur,
- 7967 € pour un neveu ou une nièce,
- 80 724 € pour un conjoint,
- 159 325 € pour une personne handicapée (cumulable avec les autres plafonds en cas de lien familial).
En d’autres termes, tous les 15 ans, l’associé d’une SCI peut donner l’équivalent de 100 000 € de parts à son enfant (ou 31 865 € à son petit-enfant, etc.) sans devoir s’acquitter de frais de donation. Le mécanisme de la donation peut donc permettre de transmettre son patrimoine progressivement, par tranches successives, pour un coût nul ou moindre.
Après application de l’abattement, l’éventuel montant résiduel de la donation est soumis à un barème fiscal qui dépend de sa valeur et du lien entre donateur et donataire.
La donation en SCI en pratique : formalités et obligations légales
Quelles sont les formalités pour une donation de parts de SCI ?
Tout d’abord, l’acte de donation doit être enregistré auprès du service fiscal dont dépend le donataire dans un délai d’1 mois. Celui-ci doit également s’acquitter des éventuels frais de donation.
D’autre part, toute cession de parts entraîne une modification des statuts de la SCI. Cette modification doit être actée lors d’une assemblée générale et faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales. Elle doit ensuite être enregistrée sur le site du Guichet de formalités des entreprises.
💡 Bon à savoir : le Guichet unique de formalités des entreprises centralise depuis le 1er janvier 2023 l’ensemble des démarches des sociétés. Cette procédure se substitue ainsi aux formalités de greffe auparavant en vigueur.
Peut-on faire une donation de parts de SCI sans notaire ?
La rédaction d’un acte authentique par un notaire est obligatoire en cas de donation-partage et de donation entre conjoints. En pratique, elle s’avère également nécessaire dans le cadre d’une donation simple, puisqu’elle est indispensable dès lors que la donation est constatée par écrit.
Qu’appelle-t-on une donation déguisée en SCI ?
La donation déguisée est un acte illégal qui consiste à maquiller une donation en cession de parts à titre payant. L’illégalité de l’acte peut être par exemple être établie si des parts sociales de la SCI sont vendues à un prix dérisoire par rapport à leur valeur réelle, ou que le montant prévu n’est pas encaissé.
Dans le cadre d’une succession, la personne ayant bénéficié d’une donation déguisée peut être condamnée au paiement d’indemnités et de pénalités. De plus, une fois la nature de la donation déguisée attestée, sa valeur est déduite du montant de l’héritage qui lui revient.
En conclusion, les différentes formes de donation de parts en SCI permettent d’anticiper la transmission d’un patrimoine. Elles se révèlent avantageuses d’un point de vue financier à différents titres. D’une part, elles bénéficient d’abattements, qui permettent de transmettre des parts (d’une valeur plafonnée) à un héritier tous les 15 ans sans s’acquitter de frais de donation. D’autre part, les parts de SCI font l’objet d’une décote rendant leur transmission plus avantageuse que celle d’un bien immobilier ou d’une somme d’argent. Enfin, la base imposable de la donation peut être réduite lorsqu’un prêt immobilier est en cours.
