SCI familiale : définition, avantages et gestion de la comptabilité sur Excel

Plébiscitée par de plus en plus de personnes, la SCI familiale est une forme juridique qui permet aux membres d’une même famille, unis par les liens du sang ou de l’alliance, d’administrer des biens immobiliers. C’est un statut qui a ses avantages, mais qui, selon le régime fiscal auquel est soumise la société, peut faire l’objet d’une comptabilité plus ou moins complexe. Ainsi, il est nécessaire d’avoir à disposition certains outils pour garder la main sur cette comptabilité, et Excel, en particulier, peut s’avérer très utile. Mais d’autres options existent également, sur lesquelles il peut être intéressant de se pencher !

Dans cet article, nous présentons la SCI familiale, ses avantages, les différents régimes fiscaux auxquels elle peut répondre et les modèles Excel pouvant être utilisés pour sa gestion comptable.

En résumé :

• Une SCI familiale est une société qui facilite la gestion et la transmission d’un ou de plusieurs bien immobiliers entre des personnes unité par un lien de parenté, ou d’alliance ;
• Une SCI familiale permet d’éviter l’indivision tout en bénéficiant d’aménagements fiscaux ;
• La comptabilité des SCI à l’IS est bien plus complexe que celle des SCI à l’IR ;
• Il est possible d’effectuer votre comptabilité sur Excel, mais certaines limites sont à prendre en compte. 

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La SCI familiale en bref

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une spécificité de la forme classique qu’est la SCI. Elle est caractérisée par le fait que tous les associés (deux au minimum) doivent être liés par des liens de parenté ou d’alliance (jusqu’au 4ᵉ degré).

Ainsi, la SCI familiale permet aux personnes d’une même famille de détenir, gérer et, le cas échéant, transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés y réalisent des apports en numéraire ou en nature : par exemple, ils peuvent apporter la quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et recevoir des parts sociales en contrepartie.

Dès lors qu’une personne liée par des liens de parenté ou d’alliance avec les autres associés effectue un apport en capital lors de la constitution de la société ou lors d’une augmentation de capital, elle devient associée de la société.

La SCI familiale obéit aux règles communes aux sociétés civiles fixées par les articles 1832 et suivants du Code civil. Cependant, du fait de son caractère familial, elle échappe au statut de bailleur professionnel lorsqu’elle met un bien en location. Elle a donc la qualification de bailleur particulier et, à ce titre, peut louer un bien nu pour une durée minimale de trois ans, là où un bailleur professionnel est astreint à six minimum.

En tant que bailleur particulier, la SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale : son activité doit être uniquement civile. Un certain nombre d’activités lui sont donc interdites : l’achat pour la revente de biens immobiliers de façon professionnelle, la location en meublé…

Les avantages de la SCI familiale

La SCI familiale est une structure juridique bien souvent utilisée dans le but de faciliter la procédure d’héritage d’un bien. Elle présente de nombreux avantages économiques, notamment l’organisation d’une indivision stable entre héritiers ou la réduction des droits de succession.

Elle constitue ainsi une bonne alternative au régime de l’indivision, lequel peut vite devenir très contraignant étant donné que toute décision, même la plus mineure, exige la réunion et l’accord de l’ensemble des propriétaires.

En outre, la création d’une SCI familiale vous permet d’associer vos enfants à votre projet et de leur garantir la transmission d’un patrimoine immobilier sans avoir à payer de taxes.

Au niveau fiscal, le statut de SCI octroie des abattements fiscaux et évite aux parents d’essuyer les coûts liés aux droits de mutation. Il est également possible pour les parents d’effectuer la transmission du bien tout en gardant un certain contrôle sur celui-ci, car la SCI familiale offre la possibilité de ne transmettre le pouvoir de gestion du ou des bien(s) aux enfants qu’après le décès des parents.

Régime fiscal d’une SCI familiale

Régime fiscal par défaut : l’impôt sur le revenu

Une SCI familiale est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR). À ce titre, elle est dite transparente et n’est tenue qu’à une comptabilité de trésorerie (ceci est détaillé plus bas). Elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer, les associés sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Toutefois, la fiscalité de la SCI à l’IR présente des inconvénients : les associés sont assujettis à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel et aux prélèvements sociaux de 15,5 %. En outre, il est impossible de déduire les charges de la SCI (frais d’acquisition, travaux, droits d’enregistrement…) du résultat. Ainsi, dans le cas d’une SCI à l’IR, il est impossible d’amortir fiscalement son bien en vue de diminuer son imposition.

Le cas particulier d’une SCI familiale à l’IS

Il est possible de soumettre une SCI familiale à l’impôt sur les sociétés. L’imposition de la SCI est alors indépendante de l’imposition des associés. La SCI est d’abord imposée sur son bénéfice à hauteur de 15 %. Les associés ne sont pas imposés, mais si la SCI décide de distribuer son bénéfice sous forme de dividendes entre les associés, ces dividendes constituent un revenu imposable : il y a donc double imposition.

Les bénéfices réalisés par une SCI imposée à l’IS sont taxés au taux réduit de 15% sur les premiers 38 120 €, au taux de 28 % pour les 500 000 premiers euros.

Il est à noter que la décision de soumettre sa SCI est irrévocable si votre SCI à plus de 5 ans, il sera donc impossible dans ce cas de passer à un autre régime fiscal par la suite.

Effectuer la comptabilité de sa SCI familiale

Qu’une SCI soit à IR ou à l’IS, il est important de tenir une comptabilité, même si celle-ci n’est pas à proprement parler imposée par la loi. Elle est imposée à l’IS. 

Néanmoins, un gérant de SCI est légalement contraint de tenir ses associés informés des opérations de la SCI, d’après les articles 1855 et 1856 du Code Civil. La tenue d’une Assemblée Générale annuelle réunissant l’ensemble des membres de la SCI est également obligatoire. Lors de cette Assemblée doivent être communiquées les informations importantes, telles que les bénéfices et pertes de la structure et les décisions concernant le futur de la société.

De plus, tenir une comptabilité rigoureuse pour sa SCI met à l’abri face aux exigences de l’administration fiscale, et permet de protéger la société en cas d’accusation de fictivité.

Comptabilité d’une SCI familiale sur Excel

La plupart des SCI familiales sont, en règle générale, assujetties à l’impôt sur le revenu (IR) et, à ce titre, nous l’avons vu, ne sont tenues qu’à une comptabilité de trésorerie, ou comptabilité en partie simple.

Celle-ci est relativement simple, mais demande néanmoins de la rigueur : il s’agit de consigner les dépenses et les recettes (aussi appelées “encaissements” et “décaissements”) au fur et à mesure. À la fin de l’année, le solde doit être égal à celui figurant sur les relevés de comptes.

Pour tenir ce type de comptabilité, inutile de se ruiner en frais d’expert-comptable ! Il est tout à fait possible d’avoir recours à un tableur Excel : c’est un outil gratuit et facilement accessible.

Des modèles gratuits sont disponibles sur Internet, par exemple sur les sites de Coover ou Appvizer. Ceux-ci peuvent être utilisés en l’état ou personnalisés pour mieux répondre à vos besoins.

Vous pouvez également créer votre propre modèle en vous référant à des tutoriels.

Les limites d’Excel pour la comptabilité d’une SCI familiale

Si Excel est un outil pratique et financièrement intéressant, il expose votre société à des erreurs de saisie manuelle qui peuvent vous coûter gros.

Il est particulièrement difficile de s’y fier dans le cas d’une SCI assujettie à l’IS, dont la comptabilité est notoirement plus complexe que pour une SCI à l’IR. En effet, une SCI à l’IS doit : 

• Tenir plusieurs journaux comptables : journal des ventes, journal des achats, journal de TVA, etc.
• Enregistrer ses écritures comptables (dotations aux amortissements, charges constatées d’avance, factures non réglées) de façon chronologique. 
• Établir des comptes annuels (qui comprennent le bilan, le compte de résultat et une annexe), que le gérant devra ensuite déposer auprès du greffe du tribunal de commerce. 

Devant ces nombreuses obligations, un modèle Excel seul peut ne pas suffire pour gérer la complexité des opérations, en particulier si vous gérez plusieurs biens en même temps.

Une solution intermédiaire : le logiciel comptable

Si vous craignez de vous ruiner en frais d’expertise-comptable, mais que vous rechignez à utiliser Excel, par peur des erreurs de saisie éventuelles ou simplement parce que vous n’êtes pas familier de l’outil, vous pouvez choisir une option à mi-chemin, qui vous accompagnera le long de la tenue de votre comptabilité en partie double, à moindres frais : il s’agit du logiciel comptable. Celui-ci permet de gagner du temps et de l’argent grâce à de nombreuses fonctionnalités automatisées, tout en vous garantissant une indépendance vis-à-vis des prestataires externes onéreux.

Parmi les logiciels disponibles sur le marché, il y a, entre autres, Indy. Cet outil est adapté aussi bien aux SCI à l’IS qu’à l’IR. Sa valeur ajoutée réside dans le fait que le logiciel est relié à votre compte bancaire, ce qui permet l’automatisation et la catégorisation des opérations et, ainsi, la réalisation automatique des écritures comptables obligatoires et la génération des comptes annuels.

Conclusion

Pour gérer la comptabilité de sa SCI familiale, Excel a ses avantages, mais n’est pas invulnérable aux erreurs ! Dans ce contexte, il peut être intéressant de se pencher sur les logiciels comptables qui existent sur le marché.

Vous avez davantage de questions sur la comptabilité de votre SCI familiale sur Excel ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝