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- La facturation électronique ne concerne votre SCI que si elle est assujettie à la TVA. Une SCI non assujettie est totalement hors champ de la réforme ;
- Même exonérée de TVA, une SCI reconnue comme assujettie doit obligatoirement pouvoir recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026 ;
- L’obligation d’émission de factures électroniques et/ou d’e-reporting s’applique aux SCI assujetties à partir du 1er septembre 2026 (GE/ETI) ou du 1er septembre 2027 (PME/micro-entreprises).
Gérant d’une SCI, vous vous interrogez sur la réforme de la facturation électronique ? Rassurez-vous : toutes les SCI ne sont pas impactées de la même manière. Cependant, le sujet mérite toute votre attention, car vos obligations dépendent de votre assujettissement à la TVA, du type de location que vous proposez et du profil de vos clients. Comprendre ces critères dès maintenant vous permettra d’anticiper les changements, d’éviter toute complication et de choisir le bon logiciel de facturation électronique gratuit ou payant adapté à votre structure.
Indy vous accompagne dans votre mise en conformité avec la réforme de la facturation électronique : suivi comptable, émission de factures aux formats réglementaires et gestion de l’e-reporting. 🚀
La facturation électronique, c’est quoi exactement ?
La réforme de la facturation électronique vise à généraliser la dématérialisation des factures entre toutes les entreprises françaises assujetties à la TVA. Elle repose sur deux obligations distinctes.
- L’e-invoicing ;
- L’e-reporting
L’e-invoicing : la facturation électronique entre professionnels
L’e-invoicing désigne l’obligation d’émettre et de recevoir des factures dans un format structuré et normé, via une plateforme agréée (PA). Trois formats sont acceptés par l’administration :
- Factur-X : un PDF enrichi de données XML lisibles par les machines ;
- UBL (Universal Business Language) ;
- CII (Cross Industry Invoice).
L’e-reporting : la transmission de données à l’administration
L’e-reporting complète le dispositif pour les opérations qui ne relèvent pas de l’e-invoicing (clients particuliers, clients étrangers). Il s’agit de transmettre les données de transaction et de paiement à l’administration fiscale, via la même plateforme agréée.
Le rôle des plateformes agréées (PA)
Depuis l’abandon du Portail Public de Facturation (PPF) dans son rôle opérationnel en octobre 2024, toutes les entreprises assujetties devront obligatoirement passer par une plateforme agréée privée pour émettre, transmettre et recevoir leurs factures électroniques. Plus de 100 plateformes agréées ont été immatriculées par la DGFIP en mars 2026. La liste officielle est disponible sur impots.gouv.fr.
SCI et facturation électronique : la règle d’or
La réforme de la facturation électronique s’applique progressivement à toutes les entités françaises assujetties à la TVA. Pour les SCI, le principe est posé clairement par la DGFiP :
- Si votre SCI n’est pas assujettie à la TVA → elle n’est pas concernée par la réforme ;
- Si votre SCI est assujettie à la TVA → elle est soumise à la réforme de la facturation électronique.
Votre SCI est-elle assujettie à la TVA ? Le point par type d’activité
Les activités soumises à la TVA de plein droit
Certaines locations rendent votre SCI assujettie à la TVA automatiquement, sans option à exercer :
- La location de biens meublés avec au moins trois prestations accessoires assimilées à des prestations hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle…), c’est ce qu’on appelle la para-hôtellerie ;
- La location de locaux aménagés à usage professionnel (bureaux équipés, ateliers aménagés, etc.) ;
- La location de places de stationnement, sauf si elles sont accessoires à une location d’habitation elle-même exonérée de TVA.
Les activités exonérées de TVA (avec ou sans option)
Location de locaux nus à usage d’habitation
Les SCI qui louent des logements nus à des particuliers sont exonérées de TVA par l’article 261 D du CGI. Elles n’ont pas d’obligation d’émission de factures électroniques ni d’e-reporting. Elles devront néanmoins pouvoir recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026 si leur qualité d’assujetti est reconnue.
Location de locaux meublés à usage d’habitation (sans prestations hôtelières)
Même situation : ces locations sont exonérées de TVA. La SCI n’est donc soumise ni à l’e-invoicing ni à l’e-reporting.
Location de locaux nus à usage professionnel
Cette activité est exonérée de TVA par principe, mais la SCI peut opter volontairement pour la TVA (ce qui est relativement) fréquent pour récupérer la TVA sur les travaux ou les investissements.
- Sans option TVA : la SCI est exonérée, pas d’obligation d’émission, mais elle doit pouvoir recevoir des factures électroniques si son assujettissement est reconnu ;
- Avec option TVA : la SCI est pleinement soumise à la réforme (e-invoicing et/ou e-reporting selon le profil du client).
Le calendrier à retenir pour votre SCI
1er septembre 2026 : l’obligation de réception pour toutes les SCI assujetties
Toutes les SCI assujetties à la TVA, quelle que soit leur taille, doivent être en capacité de recevoir des factures électroniques à compter du 1er septembre 2026. Cela implique de choisir une plateforme agréée et d’être référencé dans l’annuaire centralisé avant cette date.
Pour les grandes entreprises (GE) et les entreprises de taille intermédiaire (ETI), l’obligation d’émission démarre également à cette date.
1er septembre 2027 : l’obligation d’émission pour les PME
Les SCI considérées comme des petites ou moyennes entreprises ont jusqu’au 1er septembre 2027 au plus tard pour émettre leurs factures au format électronique et transmettre leurs données de transaction et de paiement.
Résumé du calendrier
| Obligation | GE et ETI | PME et micro-entreprises |
|---|---|---|
| Réception des factures électroniques | 1er sept. 2026 | 1er sept. 2026 |
| Émission de factures électroniques | 1er sept. 2026 | 1er sept. 2027 |
| E-reporting de transaction | 1er sept. 2026 | 1er sept. 2027 |
| E-reporting de paiement | 1er sept. 2026 | 1er sept. 2027 |
E-invoicing ou e-reporting : quelle obligation selon votre client ?
Votre client est une entreprise assujettie à la TVA établie en France
→ Facturation électronique (e-invoicing) obligatoire. La facture doit être émise au format structuré via votre plateforme agréée, qui la transmettra à la plateforme agréée de votre client.
Votre client est un particulier ou un assujetti établi à l’étranger
→ E-reporting de transaction obligatoire. Vous n’émettez pas de facture électronique via la plateforme agréée, mais vous transmettez les données de la transaction à l’administration.
Dans tous les cas : l’e-reporting de paiement
Pour toutes les prestations de services, qu’elles concernent des assujettis ou des non-assujettis, vous devez transmettre les données de paiement à l’administration. Cette obligation ne s’applique pas si votre SCI a opté pour le paiement de la TVA sur les débits plutôt que sur les encaissements.
Tableau récapitulatif des obligations par type de SCI
| Nature de l’activité | Option TVA | Recevoir des factures électroniques | Émettre des factures électroniques (clients pros France) | E-reporting transaction (clients non assujettis) | E-reporting paiement (hors option débits) |
|---|---|---|---|---|---|
| Location de locaux aménagés à usage professionnel | De plein droit | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Location de locaux nus à usage professionnel avec option TVA | Avec option | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Location de locaux meublés avec prestations para-hôtelières | De plein droit | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Location de places de stationnement (non accessoires) | De plein droit | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Location de locaux nus à usage professionnel sans option TVA | Sans option | ✓ | ✗ | ✗ | ✗ |
| Location de locaux nus à usage d’habitation | — | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ |
| Location de locaux meublés à usage d’habitation | — | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ |
| Mise à disposition gratuite aux associés | — | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ |
SCI : Comment vous préparer concrètement à la facturation électronique ?
1. Déterminer si vous êtes assujetti à la TVA
C’est le point de départ incontournable. L’assujettissement à TVA de votre SCI conditionne l’ensemble de vos obligations : e-invoicing, e-reporting, choix d’une plateforme agréée… Avant toute démarche, prenez le temps d’identifier précisément la nature de vos activités de location et leur régime TVA.
2. Choisir votre plateforme agréée (PA)
Toutes les SCI assujetties à la TVA doivent choisir une plateforme agréée pour recevoir (et le cas échéant émettre) leurs factures électroniques. Pour choisir la bonne solution, tenez compte de :
- Votre volume de factures ;
- La compatibilité avec votre logiciel de comptabilité actuel ;
- Les services additionnels proposés (archivage, intégration comptable, gestion de l’e-reporting, relances automatiques…) ;
- Le tarif pratiqué.
3. Vous inscrire dans l’annuaire centralisé
Une fois votre PA choisie, votre SCI doit être référencée dans l’annuaire centralisé géré par le PPF. Cela permet à vos fournisseurs de savoir sur quelle plateforme vous adresser vos factures. Sans cette inscription, vous ne pourrez pas recevoir de factures électroniques.
4. Adapter votre logiciel de facturation
Si votre SCI est soumise à l’obligation d’émission, votre logiciel de facturation doit être capable de :
- Créer des factures dans un format structuré (Factur-X, UBL ou CII) ;
- Les déposer sur votre plateforme agréée ;
- Gérer les données d’e-reporting (transaction et paiement) de façon automatisée.
5. Ajouter les nouvelles mentions obligatoires sur vos factures
À compter du 1er septembre 2026, quatre nouvelles mentions doivent figurer sur toutes vos factures :
- La catégorie de l’opération (vente, prestation de services ou les deux) ;
- L’option pour le paiement de la TVA sur les débits, le cas échéant ;
- L’adresse complète de livraison du bien si elle diffère de l’adresse du client ;
- Le numéro SIREN du client.
Pourquoi ne pas attendre septembre 2026 pour agir ?
Même si vous êtes une PME et que l’obligation d’émission ne vous concerne qu’en septembre 2027, vous avez tout intérêt à anticiper dès maintenant :
- L’obligation de réception s’applique dès septembre 2026 pour toutes les SCI assujetties, quelle que soit leur taille ;
- Choisir une PA demande du temps : vous devez comparer les offres, tester la compatibilité avec vos outils, vous inscrire dans l’annuaire… ;
- Les gains opérationnels sont immédiats : automatisation, réduction des erreurs, gain de temps sur la relance et le suivi des paiements.
Indy, votre allié pour la facturation électronique de votre SCI
Chez Indy, nous accompagnons depuis plusieurs années les entreprises dans la gestion de leur comptabilité. La réforme de la facturation électronique peut sembler complexe au premier abord, mais avec les bons outils, sa mise en place devient beaucoup plus simple.
Avec Indy, vous pouvez :
- Suivre la comptabilité de votre SCI en temps réel ;
- Émettre des factures conformes aux formats réglementaires (Factur-X notamment) ;
- Gérer l’e-reporting de transaction et de paiement sans y passer des heures ;
- Rester informé des évolutions réglementaires pour ne jamais être pris de court.
Des interrogations au sujet de la facturation électronique en SCI, en LMNP ou même en entreprise individuelle ? Notre équipe vous répond dans les commentaires !
