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- La location meublée de longue durée doit faire l’objet d’un bail d’un an renouvelable ;
- Louer en meublé offre différents avantages : loyer plus élevé, fiscalité optimisée, forte demande locative ;
- Le bailleur peut opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel selon le montant des revenus locatifs et de ses charges ;
- Contrat de bail, préavis, diagnostics, plafonnement du loyer dans certaines villes, le bailleur doit respecter un certain nombre d’obligations.
Vous envisagez un investissement locatif pour constituer votre patrimoine immobilier et préparer votre avenir financier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse ? La location meublée longue durée peut être la solution en 2026. Conditions, avantages d’un bail de location meublée et choix du régime d’imposition, Indy vous dévoile tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Toute la gestion de votre LMNP devient facile avec Indy : du pilotage en temps réel à l’automatisation de votre comptabilité. 🤩
Qu’est-ce que la location meublée longue durée ?
Définition et durée minimale du bail meublé
La location meublée consiste à louer une maison ou un appartement qui est déjà doté de meubles et d’équipements. C’est un bien prêt à vivre.
La durée minimale d’un bail meublé est de 1 an renouvelable, contrairement à la location vide qui impose un contrat de location de 3 ans. Ce bail peut être réduit à 9 mois pour la location d’un bien immobilier à un étudiant.
Bon à savoir : vous pouvez aussi signer un bail mobilité dont la durée est cette fois de 1 à 10 mois. Il ne peut pas être renouvelé. Il concerne uniquement certains locataires (personnes en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en mutation professionnelle, etc.).
Liste des équipements obligatoires dans un logement meublé
Le logement meublé est régi par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier obligatoires :
- literie avec couette ou couverture ;
- occultation des fenêtres des chambres (ou de la pièce de vie s’il s’agit d’un studio) ;
- plaques de cuisson et four (traditionnel ou micro-ondes) ;
- réfrigérateur + congélateur ou réfrigérateur avec compartiment dont la température est inférieure à -6° ;
- table et chaises ;
- vaisselle nécessaire selon le nombre d’occupants ;
- ustensiles de cuisine ;
- étagères ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien adapté (par exemple aspirateur pour de la moquette).
Location meublée longue durée vs courte durée : quelles différences ?
Il existe plusieurs différences entre location courte et longue durée :
- la courte durée offre un meilleur rendement ;
- la longue durée assure un revenu plus régulier ;
- la courte durée est plus chronophage, sauf si vous mettez votre bien en gestion locative ;
- la location courte durée est plus encadrée dans de nombreuses communes pour faire face à la pénurie de logements et favoriser la location longue durée.
Location meublée vs location nue : ce qui change pour le bailleur
Pour le bailleur, le projet immobilier sélectionné fait toute la différence. Plusieurs points sont à retenir :
- le dépôt de garantie est de 2 mois en location meublée contre 1 mois en location vide ;
- la durée du bail est de 1 an en location meublée contre 3 ans en location nue ;
- le préavis en location meublée est de 1 mois contre 3 mois dans une location vide ;
- les loyers d’un meublé sont plus élevés en raison de la mise à disposition de meubles ;
- au régime micro-BIC, l’abattement sur les revenus locatifs est de 50 % (30 % seulement en location vide) ;
- le turn-over est plus élevé en location meublée.
Quels sont les avantages de la location meublée longue durée ?
Des loyers plus élevés qu’en location nue
La location d’un bien immobilier nu est moins chère pour le locataire qui doit s’équiper lui-même. Avec un logement meublé, il peut simplement poser ses valises, ce qui justifie un loyer d’un montant supérieur. Selon les logements, il peut être jusqu’à 30 % supérieur en location meublée. Certes, cela nécessite un investissement initial plus élevé, mais la rentabilité à terme est plus importante.
Une demande locative soutenue
Investir en location meublée permet de répondre à une véritable demande. Ce type de logement correspond tout aussi bien à une personne qui recherche un premier logement, à un étudiant, à un professionnel en déplacement ou à une personne en transition sur le plan personnel.
Avec un bien immobilier parfaitement situé, notamment à proximité des universités, la vacance locative est un risque mieux maîtrisé.
Bon à savoir : il est également possible d’envisager un bail commercial en LMNP.
Une fiscalité favorable grâce au statut LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est très avantageux. Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition (micro-BIC ou réel) selon vos revenus locatifs et la solution offrant la fiscalité la plus favorable. Vous avez l’opportunité de réduire votre imposition pour que vos revenus locatifs n’impactent pas lourdement les revenus de votre foyer et que la charge fiscale soit réduite pour préserver la rentabilité de votre investissement locatif.
Protection du patrimoine et constitution de revenus complémentaires
Choisir la location meublée longue durée permet de constituer votre patrimoine et de le préserver avec un bien pour lequel la demande est forte. Vous réduisez votre effort d’épargne grâce aux loyers qui viennent rembourser une partie de votre crédit immobilier. Ensuite, vous percevez des revenus complémentaires ou choisissez de revendre le bien pour obtenir un capital. En clair, vous sécurisez votre avenir financier en constituant un patrimoine que vous n’aurez financé qu’en partie.
Quelle fiscalité pour une location meublée longue durée ?
Le régime micro-BIC : abattement et seuil à ne pas dépasser
Les règles fiscales de la location meublée longue durée sont avantageuses. Dans un premier temps, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique uniquement pour les recettes inférieures à 77 700 € (ou 15 000 € dans le cadre d’une location meublée non classée)
C’est la version simplifiée qui permet de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur les loyers (ou 30% dans le cadre d’une location meublée non classée).
En contrepartie, le régime micro-BIC ne permet pas de déduire des charges.
Le régime réel
Si vous percevez des revenus locatifs supérieurs aux seuils du micro-BIC ou sur option, vous pouvez bénéficier du régime réel. Cette fois, plus d’abattement automatique, mais d’autres avantages fiscaux :
- vous pouvez déduire de vos revenus vos charges ;
- vous bénéficiez d’un dispositif d’amortissement permettant de déduire de vos revenus une partie du prix d’achat du bien immobilier et des biens mobiliers.
Les charges déductibles sont notamment les suivantes :
- les intérêts d’emprunt ;
- la taxe foncière ;
- les frais d’entretien et de réparation ;
- les frais de gestion ;
- les assurances.
L’option du régime réel pour les revenus locatifs inférieurs à 77 700 €est intéressante si vos charges sont supérieures à 50 % des loyers perçus.
Comment déclarer les revenus de location meublée aux impôts ?
Pour déclarer vos revenus de location meublée à l’année au régime micro-BIC, utilisez l’imprimé 2042 C PRO et renseignez les recettes brutes dans la case 5NI « autres locations meublées ».
Si vous êtes soumis au régime réel simplifié, vous devez cette fois remplir la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033. Vous indiquerez les loyers encaissés, les charges déductibles ou encore le tableau des amortissements.
Bon à savoir : si vous déclarez des déficits hors amortissements, ceux-ci sont reportables sur votre revenu LMNP durant 10 ans. Attention, ils s’appliquent uniquement sur ces revenus, pas sur les revenus globaux de votre foyer fiscal.
TVA, CFE et autres obligations fiscales du loueur en meublé
La location meublée longue durée est en principe exonérée de TVA. En revanche, vous devenez assujetti à cette taxe si vous proposez de façon habituelle et contre rémunération au moins trois des services suivants : petit-déjeuner, fourniture de linge de maison, nettoyage régulier des locaux ou accueil des occupants. En clair, cela concerne les résidences avec services uniquement.
Le loueur en meublé non professionnel est soumis à la contribution économique et territoriale (CET) du fait de son activité. La CET inclut la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
Bon à savoir : la CVAE va être supprimée progressivement d’ici 2030. Sa suppression, initialement prévue en 2027, a été reportée pour préserver les finances publiques.
Lorsque vous mettez en location un bien immobilier meublé, vous êtes redevable, comme tout propriétaire, de la taxe foncière dont le montant est déterminé selon la valeur locative cadastrale du bien et le taux d’imposition fixé par la commune.
Enfin, en LMNP, vos revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux dont le montant atteint 18,6 % depuis la loi de finances de 2026 (contre 17,2 % en 2025). Cette réforme fiscale vient augmenter l’imposition des bailleurs.
Quelles sont les obligations du bailleur en location meublée longue durée ?
Rédiger un bail conforme et prévoir le dépôt de garantie
La première obligation en location meublée de longue durée est de signer un bail avec le locataire, ce qui la distingue de la location saisonnière qui n’impose pas de bail.
Ce bail doit être établi par écrit et compter autant d’exemplaires que de parties. Il doit être conforme aux exigences de l’annexe 2 du décret n°2015-587 du 29 mai 2015.
Il doit inclure un certain nombre d’éléments parmi lesquels :
- l’identité des parties ;
- les caractéristiques du logement (période de construction, nombre de pièces, surface habitable, présence d’un balcon, d’une cave, d’un garage, etc.) ;
- les équipements du logement ;
- les modalités de production de chauffage et d’eau chaude ;
- le type d’habitat (individuel ou collectif) ;
- la date de prise d’effet du contrat de location ;
- la durée du contrat ;
- la durée de préavis de la location meublée ;
- les obligations de chaque partie ;
- le montant du loyer et la date de paiement ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- etc.
Bon à savoir : le locataire et le bailleur doivent réaliser un état des lieux de la location meublée à l’entrée et à la sortie. Si le locataire est à l’origine de dommages, le dépôt de garantie de cette location meublée peut être conservé, en partie ou intégralement, par le bailleur.
Diagnostics obligatoires à joindre au contrat
Dans le cadre de la mise en location de votre bien immobilier, vous devez accompagner le bail de diagnostics obligatoires :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) pour un bien construit avant le 1er janvier 1949 ;
- l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz si celle-ci a plus de 15 ans ;
- l’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) si le logement est situé dans une zone ou un périmètre à risques ;
- le diagnostic bruit pour un logement proche d’un aéroport ;
- le diagnostic amiante pour les permis de construire datant d’avant le 1er juillet 1997.
Règles d’encadrement des loyers dans les zones tendues
Si votre logement se situe dans une zone tendue, un plafond de loyer peut être imposé, ce qui va impacter votre rendement locatif. En contrepartie, face à une forte demande, le risque de vacance locative est très faible.
En 2026, plus de 70 villes sont concernées par l’encadrement des loyers. Le site service-public.fr permet de déterminer le loyer de référence et de connaître ainsi le plafond à respecter pour éviter toute sanction.
Conditions de résiliation du bail et préavis applicables
Le préavis d’une location meublée longue durée est d’un mois seulement, ce qui permet aux locataires de changer plus facilement de logement. Pour le bailleur, c’est une contrainte puisque cela impose de retrouver rapidement un occupant.
Pour résilier le bail, le locataire doit informer le bailleur par courrier recommandé, acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.
De son côté, le propriétaire peut donner congé à son locataire dans certaines situations spécifiques :
- il souhaite vendre le bien ;
- il souhaite occuper le logement ;
- pour cause légitime et sérieuse (par exemple en cas de non-paiement de loyer ou de nuisances).
Le préavis du bailleur est de 3 mois minimum et le congé ne peut prendre effet qu’à la fin du bail de location.
