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Le statut de loueur en meublé professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce à l’amortissement des biens mobiliers et immobiliers au régime réel. Mais concrètement, à quoi correspond cet amortissement en LMNP, que peut-on réellement amortir et comment le calculer ? Nous répondons à toutes vos interrogations !
En résumé :
- L’amortissement est un mécanisme permettant de prendre en compte la dépréciation du bien immobilier et de ses équipements ;
- La durée d’amortissement varie selon la nature des biens amortis ;
- Le montant de l’amortissement est déduit des loyers pour réduire votre imposition sur les revenus locatifs ;
- L’amortissement ne peut créer de déficit, il est en revanche reportable sans limite de durée.
Le saviez-vous ?
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Amortissement et régime réel en LMNP : rappel des bases
Définition du statut de Loueur Meublé Non Professionnel
Le loueur en meublé non professionnel est une personne mettant en location un bien immobilier « prêt à vivre » avec des meubles et des équipements imposés par la loi Alur (cliquez ici pour consulter le texte de loi).
En LMNP, vous avez l’opportunité de louer des biens de différentes natures :
- Maison individuelle ;
- Appartement en copropriété ;
- Logement dans une résidence de services pour étudiants ou pour seniors ;
- Location de courte durée.
Pour être éligible au statut de LMNP, vous devez remplir au moins l’une de ces deux conditions :
- Les recettes annuelles issues de l’activité locative, pour l’ensemble des membres du foyer fiscal, sont inférieures à 23 000 € ;
- Les recettes tirées de la location meublée sont inférieures au total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).
Le régime réel en LMNP : fonctionnement et différences avec le régime micro-BIC
Lorsque vous vous lancez en location meublée (ou en cours d’activité), vous avez le choix entre deux régimes d’imposition :
- Le régime réel ;
- Le régime micro-BIC.
Les plafonds de chiffres d’affaires en LMNP
Le montant de votre chiffre d’affaires impacte le choix du régime fiscal.
| Micro-BIC | Régime réel (simplifié ou normal) | |
| Location longue durée ou meublé de tourisme non classé | CA inférieur à 15 000 € HT | CA supérieur à 15 000 € HT |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes | CA inférieur à 77 700 € HT | CA supérieur à 77 700 € HT |
Bon à savoir : Si ce choix est plus avantageux pour vous, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel, même avec un CA inférieur aux plafonds du régime micro-BIC.
Le fonctionnement du régime réel vs le micro-BIC
Le régime réel
Contrairement au micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs, le régime réel vous permet de déclarer vos charges réelles pour réduire directement le montant imposable.
Concrètement, toutes les dépenses liées à votre bien peuvent être déduites :
- Les frais d’entretien et les travaux de réparations ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les assurances ;
- Les charges de copropriété non supportées par le locataire ;
- Les frais de gestion locative ;
- La taxe foncière ;
- Les frais de publicité.
Autre atout du régime réel : l’amortissement du bien immobilier et des biens mobiliers pour augmenter les charges et réduire toujours plus l’impôt sur le revenu
Le vrai avantage du régime réel réside dans la flexibilité et le potentiel d’optimisation fiscale : si vos charges et amortissements sont supérieurs aux loyers perçus, vous pouvez générer un déficit fiscal, reportable sur les années suivantes. Cela vous permet de réduire ou même neutraliser votre impôt sur les revenus locatifs, tout en tenant une comptabilité précise de votre investissement.
Le micro-BIC
En micro-BIC, vos revenus locatifs bénéficient automatiquement d’un abattement forfaitaire qui réduit votre base imposable :
- 50 % pour la plupart des locations meublées classiques ;
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Cet abattement couvre vos charges, mais il est forfaitaire : il ne prend pas en compte vos dépenses réelles.
Si vos charges réelles (entretien, travaux, intérêts d’emprunt, amortissements, etc.) dépassent ce pourcentage, le régime réel devient plus avantageux, car il permet de déduire toutes vos dépenses pour réduire l’impôt de manière plus significative.
Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?
Définition de l’amortissement en comptabilité
En LMNP, l’amortissement est une écriture comptable qui permet de répartir le coût d’un bien (immobilier ou mobilier) sur sa durée d’utilisation. Concrètement, plutôt que de déduire le prix du bien en une seule fois, vous déduisez chaque année une partie de sa valeur.
Dans le cadre de la comptabilité en LMNP, l’amortissement permet ainsi de réduire l’assiette taxable en ajoutant l’amortissement aux différentes charges déductibles avec le régime réel.
Les biens et charges amortissables en LMNP
Les biens et équipements dont le coût dépasse 500 € TTC peuvent être amortis en LMNP. Cela concerne aussi bien l’équipement, l’entretien que l’embellissement du logement. Parmi les exemples courants nous pouvons notamment citer :
- La pose d’un sol ;
- La peinture ou la tapisserie ;
- Les meubles ;
- La cuisine ;
- La literie ;
- L’électroménager ;
- etc.
Le bien immobilier est lui aussi concerné par l’amortissement, la durée d’amortissement et la part du bien immobilier variant selon le composant. Par exemple, quand la structure représente 70 % du bien immobilier, la toiture représente 10 % et l’installation électrique, 5 %.
Durée d’amortissement selon le type de bien
La durée d’amortissement varie selon les biens amortissables. Ce tableau vous propose quelques exemples.
| Durée d’amortissement en LMNP | |
| Type de bien | Durée |
| Fondations et structures | Jusqu’à 80 ans |
| Toiture et installation électrique | 25 ans |
| Étanchéité et parquet | 15 ans |
| Peinture, canapé et table | 10 ans |
| Matériel électrique | 8 ans |
| Literie | 6 ans |
| Électroménager | 5 ans |
| Matériel informatique | 3 ans |
Calcul de l’amortissement en LMNP au réel
Formule pour calculer l’amortissement en LMNP au réel
La formule pour le calcul de la durée d’amortissement en LMNP est la suivante :
valeur du bien x valeur d’amortissement / durée d’amortissement.
Exemple concret d’un calcul d’amortissement
Un exemple sera plus parlant :
Vous avez acheté un bien immobilier 200 000 €. La valeur d’amortissement est généralement de 85 %, les 15 % restants correspondent au terrain qui ne se déprécie pas.
Calculons un amortissement sur 30 ans. Vous pouvez amortir chaque année : 200 000 x 85 % / 30 = 5 666 €.
Cela vous donne une première idée du calcul. Mais dans la réalité, c’est un peu plus complexe puisqu’il faut prendre en compte tous les équipements et adapter le taux d’amortissement à la durée selon leur catégorie.
Par exemple, pour une table et un canapé achetés 1 500 €, le montant de l’amortissement sur 10 ans est de : 1 500 / 10 = 150 € par an. Sur 5 ans, il est de 300 €.
Faire appel à un expert peut être utile pour optimiser au maximum l’avantage fiscal de l’amortissement en LMNP. Il pourra établir un tableau d’amortissement détaillé, vous permettant de suivre facilement les montants déductibles chaque année.
Impact de l’amortissement sur la fiscalité du LMNP
Réduction de l’assiette imposable grâce à l’amortissement
L’amortissement est un mécanisme fiscal clé qui permet de développer son patrimoine immobilier grâce aux loyers perçus, tout en réduisant son imposition.
Petit rappel : les revenus locatifs sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), le montant annuel de votre impôt est plus ou moins élevé.
Grâce à la déduction de l’amortissement des revenus de votre investissement locatif, vous réduisez la base imposable. Plus l’amortissement annuel est important, plus vous avez l’opportunité de réduire, voire de neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs. Cet amortissement vient s’ajouter aux différentes charges déductibles pour une fiscalité optimisée.
Cas de déficit et spécificités fiscales en LMNP
Selon l’article 39 C du CGI (Code général des impôts), le montant d’amortissement déductible ne peut pas dépasser la différence entre vos loyers perçus et vos charges déductibles. Autrement dit, l’amortissement en LMNP ne peut pas générer de déficit fiscal.
Mais rassurez-vous ! Les 3 000 € supplémentaires ne sont pas nécessairement perdus. En effet, l’amortissement excédentaire est reportable sans limite de durée. Aussi, si vos charges sont plus faibles dans les années à venir, vous avez l’opportunité de reporter les montants non déduits fiscalement.
Conseils pratiques pour optimiser son amortissement LMNP réel
Vous l’aurez compris, pour un propriétaire de locations meublées, l’amortissement en LMNP ancien ou dans le neuf est un atout majeur sur le plan fiscal. Encore faut-il l’optimiser pour en tirer tous les avantages. Il est alors nécessaire de mettre en place une stratégie pertinente pour neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs tout en valorisant son patrimoine (et en veillant à appliquer strictement les règles en vigueur).
Nos conseils pour un amortissement réussi
Suivez ces quelques conseils pour réussir votre amortissement en LMNP :
- Tenir une comptabilité complète en conservant tous les justificatifs (achat des biens mobiliers, facture de travaux, frais de notaire lors de l’acquisition, etc.) ;
- Soigner votre déclaration fiscale pour éviter un redressement (avec Indy, vous bénéficiez de tous les outils pour une comptabilité optimisée et une déclaration simplifiée) ;
- Attribuer une valeur réaliste à vos biens mobiliers ;
- Estimer correctement la durée de vie de vos équipements ;
- Décomposer correctement l’amortissement selon le type de bien ;
- Anticiper le renouvellement de vos biens mobiliers ;
- Profiter du report de l’excédent d’amortissement ;
- Se tenir informé de l’évolution de la législation en vigueur.
Amortissement et plus-value à la revente : les nouvelles règles
Depuis la loi de finances pour 2025, les règles ont changé pour les loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Jusqu’à fin 2024, les amortissements déduits ne réintégraient pas le calcul de la plus-value lors de la revente. Aujourd’hui, ces amortissements doivent être ajoutés, ce qui peut augmenter le montant imposable et donc l’impôt à payer au moment de la revente.
Bon à savoir : ce point de la réforme ne concerne pas les résidences étudiantes, seniors ou EHPAD.
Pour limiter la taxation, rappelez-vous qu’il existe des abattements progressifs selon la durée de détention du bien, avec une exonération totale possible après 30 ans.
Des interrogations au sujet de l’amortissement en LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !
