Amortissement en LMNP : définition, avantages et méthode

Vous louez un logement meublé ou vous pensez vous lancer ? Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de générer des revenus locatifs avec une fiscalité avantageuse. Mais au-delà des revenus générés, c’est surtout la comptabilité de la location meublée non professionnelle qui fait toute la différence. Grâce à l’amortissement, vous pouvez réduire fortement, voire totalement, l’imposition de vos loyers. Mais comment ça fonctionne ? Quelles sont les règles à connaître ? On vous guide pas à pas.

Résumé :

• L’amortissement LMNP permet de réduire votre imposition en déduisant chaque année une partie de la valeur du bien, du mobilier et de certains travaux ;
• Ce mécanisme repose sur des règles comptables précises et s’applique uniquement au régime réel d’imposition ;
• Depuis janvier 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, ce qui alourdit la fiscalité.

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Comprendre l’amortissement en LMNP

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement en LMNP est un mécanisme comptable qui permet de répartir dans le temps la valeur d’un bien utilisé dans le cadre d’une location meublée non professionnelle. Autrement dit, il sert à tenir compte de la perte de valeur progressive de certains éléments du logement : le bien immobilier vieillit, les meubles s’usent, des travaux seront un jour nécessaires…

En comptabilité, on ne déduit pas directement ces baisses de valeur réelles. On applique plutôt une règle simple : chaque bien amortissable (logement, mobilier, certains travaux) est inscrit à l’actif du bilan pour son prix de revient, puis déprécié chaque année selon une durée définie. Cela crée une charge appelée amortissement, déduite des recettes locatives.

L’amortissement a été défini par le Plan comptable général (PCG article 214-13), c’est l’un des grands avantages du régime réel en LMNP car il permet de diminuer nettement son imposition. Pour consulter l’article, cliquez juste ici.

À quoi sert l’amortissement pour le loueur en meublé non professionnel ?

L’amortissement en LMNP permet de réduire fortement l’imposition, sans dépense réelle. En diminuant chaque année la valeur comptable du bien, le revenu imposable peut même devenir nul, tout en continuant à percevoir les loyers.

Et si une partie de l’amortissement n’est pas utilisée, elle peut être reportée sans limite. C’est un levier puissant dans la comptabilité du loueur meublé non professionnel.

Qui est éligible à l’amortissement en LMNP ?

Pour bénéficier de l’amortissement en LMNP, il faut avant tout être loueur en meublé non professionnel, c’est-à-dire percevoir moins de 23 000€ TTC de loyers par an et/ou que ces recettes soient inférieures aux montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. C’est ce qui distingue le LMNP du statut LMP (loueur meublé professionnel).

La deuxième condition pour bénéficier de l’amortissement en LMNP est d’opter pour le régime réel simplifié d’imposition. Contrairement au micro-BIC, ce régime permet de déduire toutes vos charges réelles, y compris les amortissements, de vos revenus locatifs.

Les modalités de calcul de l’amortissement LMNP

Le calcul de l’amortissement repose sur des règles comptables précises : chaque bien (immobilier, mobilier, travaux) est inscrit à l’actif, puis amorti selon sa durée d’usage estimée. Ces montants déduits viennent ensuite réduire votre bénéfice imposable au régime réel.

Pour effectuer ces calculs précis, il peut être utile de faire appel à un professionnel tel qu’un comptable pour LMNP, de se tourner vers un logiciel de comptabilité en ligne ou de vous tourner vers votre CGA (Centre de Gestion Agrée).

Quelles sont les dépenses amortissables en LMNP ?

Dans le cadre de l’amortissement en LMNP, seules certaines dépenses peuvent être amorties. Il s’agit des éléments durables qui participent à l’activité de location meublée, et qui perdent de la valeur avec le temps.

Voici ce que vous pouvez amortir :

1. Le bien immobilier (hors terrain)

La majeure partie du prix d’achat du logement peut être amortie, à l’exception du terrain, qui ne se déprécie pas. Le bien constitue généralement la plus grosse part de l’amortissement en LMNP. On y inclut parfois les frais de notaire et d’agence, sous certaines conditions.

2. Le mobilier et les équipements

Les meubles et appareils indispensables à la location meublée (lits, chaises, table, électroménager…) sont aussi amortissables. Attention toutefois : seules les dépenses supérieures à 500€ hors taxe (HT) peuvent être amorties.

L’amortissement s’applique aussi bien aux achats initiaux qu’au renouvellement du mobilier, à condition qu’ils aient été effectués après le début de votre activité en LMNP.

Il est indispensable de conserver toutes les factures, afin de pouvoir justifier du montant et de la date d’achat en cas de contrôle.

3. Certains travaux

Les dépenses liées à des travaux de rénovation ou d’amélioration (électricité, plomberie, peinture…) peuvent aussi faire l’objet d’un amortissement. Il faudra toutefois bien distinguer les travaux amortissables des charges déductibles immédiatement.

Rappel : Les dépenses inférieures à 500€ HT ne sont pas amortissables : elles sont considérées comme des charges.

Comment amortir en LMNP ?

Concrètement, l’amortissement en LMNP suit une méthode bien précise, qui permet, au régime réel, d’alléger fortement la fiscalité en location meublée. Voici comment il s’effectue :

• Inscrire les biens à l’actif comptable : Seuls les éléments inscrits à l’actif (bien immobilier, mobilier, certains travaux) peuvent être amortis ; 
• Déterminer la valeur amortissable : On retient généralement le prix d’acquisition, frais compris (hors terrain), pour le bien immobilier, et le coût d’achat pour les meubles ou équipements ;
• Choisir une durée d’amortissement adaptée : Chaque bien a une durée d’utilisation estimée selon qu’il s’agisse de biens immobiliers, mobiliers ou des travaux ;
• Établir un plan d’amortissement : Il s’agit d’un tableau qui répartit la valeur de chaque bien sur sa durée d’usage, avec un montant déductible chaque année. Cela permet de lisser vos charges dans le temps ;
• Déduire chaque année l’amortissement : Ce montant est comptabilisé comme une charge. Il vient réduire vos revenus locatifs imposables, sans que vous ayez à débourser quoi que ce soit.

Quelle durée d’amortissement appliquer selon la nature du bien ?

Dans le cadre de l’amortissement LMNP, chaque élément amortissable suit une durée spécifique, basée sur sa durée d’usage estimée. Voici les repères généralement utilisés :

• Bien immobilier (hors terrain) : 25 à 40 ans ;
• Mobilier et électroménager : 5 à 10 ans ;
• Travaux : 10 à 20 ans selon leur nature (rénovation, amélioration…)

Ces durées peuvent être affinées selon le type de bien ou les recommandations d’un comptable professionnel.

À noter : En LMNP, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit d’amortissement, mais ils sont reportables sans limite de temps.

Exemple pratique de calcul d’amortissement LMNP

Prenons un exemple de comptabilité LMNP concret pour comprendre comment fonctionne l’amortissement.

Vous achetez un appartement meublé pour 100 000 €. Voici comment ce montant peut être réparti :

• Bien immobilier (hors terrain) : 85 000 € ;
• Mobilier et électroménager (de plus de 600 €) : 10 000 € ;
• Frais de notaire et d’agence : 5 000 €.

Chaque élément est amorti sur une durée différente, selon sa nature :

• Immobilier (85 000 €) : amorti sur 25 ans → soit 3 400 € déduits par an ;
• Mobilier et équipements (10 000 €) : amortis sur 5 à 10 ans → soit 1 000 à 2 000 € déduits par an ;
• Frais de notaire et d’agence (5 000 €) : amortis sur la même durée que le bien → soit 200 € déduits par an.

Ces montants sont considérés comme des charges comptables, ce qui signifie qu’ils viennent réduire vos revenus imposables.

Ce qui change avec la réforme LMNP 2025

Les nouveautés

Grosse nouveauté depuis janvier 2025 : un avantage majeur du statut LMNP disparaît.

Jusqu’ici, l’amortissement LMNP permettait non seulement de réduire l’imposition chaque année, mais aussi de ne pas le réintégrer au moment de la revente du bien. Résultat : une plus-value plus faible et donc un impôt plus léger.

Mais depuis la loi finances pour 2025, ce n’est plus le cas :

• Les amortissements déduits pendant la location doivent désormais être ajoutés à la plus-value imposable si vous revendez (sauf pour les résidences étudiantes, seniors ou EHPAD détenus en LMNP)  ;
• L’imposition à la revente augmente donc mécaniquement.

Pour en savoir plus sur les évolutions apportées par la loi de finances pour 2025, cliquez ici.

Un impact surtout pour ceux qui veulent revendre vite

Si vous conservez votre bien longtemps, les abattements pour durée de détention continueront à s’appliquer :

• Un abattement progressif à partir de 6 ans de détention du bien ;
• Une exonération totale de la plus-value à partir de 30 ans de détention du bien.

Cette réforme est un vrai tournant pour les investisseurs. Il faudra anticiper plus que jamais sa stratégie de sortie et bien penser sa déclaration LMNP ! 

Des interrogations au sujet de l’amortissement LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !