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Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) est une stratégie particulièrement prisée par les particuliers pour sa grande souplesse fiscale. L’amortissement en LMNP présente de nombreux avantages : il permet de réduire fortement votre imposition en déduisant la perte de valeur du bien et de ses équipements. Mais encore faut-il savoir construire un tableau précis, comprendre les règles de durée, ventiler les composants et anticiper les impacts. Cet article propose une approche complète pour mieux appréhender ce dispositif incontournable.
📝 En résumé
- En statut de Loueur de meublé non professionnel (LMNP), le tableau d’amortissement permet d’étaler la perte de valeur du bien, du mobilier et des travaux afin de réduire la base imposable au régime réel ;
- La part du terrain n’est pas amortissable et la valeur restante doit être ventilée entre gros œuvre, installations, aménagements et équipements ;
- La durée d’amortissement en LMNP varie selon chaque composant (par exemple, le mobilier s’amortit sur 5 à 10 ans, le gros œuvre sur 50 ans ou plus etc.) et doit rester cohérente pour éviter un redressement ;
- En LMNP, tenir un tableau d’amortissement facilite les déclarations, les projections de rentabilité et la justification en cas de contrôle fiscal.
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Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP et pourquoi établir un tableau dédié ?
Comprendre le principe de l’amortissement
En statut de LMNP, l’amortissement consiste à répartir sur plusieurs années la perte de valeur d’un bien immobilier meublé. Contrairement aux charges classiques qui sont déduites immédiatement, les dotations aux amortissements sont échelonnées selon la durée de vie du bien ou des équipements. Ce mécanisme permet d’optimiser sa rentabilité sans générer de décaissement supplémentaire.
Le rôle du tableau d’amortissement
En comptabilité, mettre en place un tableau d’amortissement pour un LMNP est indispensable pour suivre année après année la valeur nette comptable du bien, calculer le montant à déduire et anticiper la fiscalité. Ce document de gestion et de projection permet d’éviter les erreurs lors de la déclaration au régime réel.
Régimes fiscaux concernés
Il est essentiel de noter que l’amortissement n’est possible que si vous optez pour le régime réel d’imposition. Le statut de LMNP vous offre en effet le choix entre deux régimes fiscaux distincts.
Le régime micro-BIC
Ce régime s’applique par défaut si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 €. Il vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus, censé couvrir toutes vos charges. En cas de location meublée non classée le seuil à ne pas dépasser est de 15 000 € et le taux d’abattement passe à 30%. Sa simplicité est son principal atout, mais il présente un inconvénient majeur : aucune déduction de charge supplémentaire, et donc, vous ne pouvez pas pratiquer l’amortissement.
Le régime réel
Même si vous êtes en dessous du seuil du micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel en option. Ce régime vous autorise à procéder à la déduction de l’intégralité de vos charges pour leur montant exact (intérêts, taxes, travaux, etc.) mais aussi de pratiquer l’amortissement. Bien que plus complexe sur le plan comptable, le régime réel est presque toujours plus avantageux, car l’économie d’impôt générée dépasse très souvent l’abattement de 50%.
Comment construire un tableau d’amortissement LMNP ?
Étape 1 : Déterminer la base amortissable
La première étape consiste à définir la valeur de base qui servira au calcul. Cette base comprend le prix d’achat du bien immobilier, frais d’agence inclus (FAI) ainsi que les frais de notaire (ou frais d’acquisition). Ce principe de calcul s’applique que votre bien soit neuf ou que vous pratiquiez l’amortissement en LMNP ancien.
Étape 2 : Ventiler le bien par composants et durées
C’est le cœur du processus. L’idée est de diviser la valeur du bien en plusieurs « postes », chacun ayant une durée d’utilisation estimée. Bien qu’il n’existe pas de règle officielle, les usages comptables s’accordent sur des durées admises. La clé est de déterminer la juste durée d’amortissement pour chaque composant afin de se conformer aux attentes de l’administration fiscale.
| Composant | Quote-part de la valeur du bien | Durée d’amortissement |
| Terrain | 10% à 20% (non amortissable) | – |
| Gros œuvre (fondations, murs, toiture…) | 40% à 60% | 40 à 80 ans |
| Façade / Étanchéité | 10% à 20% | 20 à 30 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie…) | 10% à 15% | 20 à 25 ans |
| Agencements intérieurs (cloisons, parquets…) | 5% à 15% | 15 à 20 ans |
Étape 3 : Calculer l’annuité d’amortissement pour chaque composant
Le calcul se fait selon la méthode linéaire, qui consiste à déduire une annuité constante. Pour illustrer concrètement, prenons un exemple d’amortissement en LMNP.
Exemple : reprenons notre bien à 215 000 € (base amortissable).
- Exclusion du terrain : On estime sa part à 15%. Valeur du terrain = 215 000 € * 15% = 32 250 € (non amortissable) Base amortissable de la construction = 215 000 € – 32 250 € = 182 750 € ;
- Ventilation et calcul des annuités :
| Composant | Quote-part | Base de calcul | Durée | Annuité d’amortissement |
| Gros œuvre | 50% | 182 750 * 50% = 91 375 € | 50 ans | 91 375 / 50 = 1 827,50 € |
| Façade | 15% | 182 750 * 15% = 27 412,50 € | 25 ans | 27 412,50 / 25 = 1 096,50 € |
| Installations | 15% | 182 750 * 15% = 27 412,50 € | 20 ans | 27 412,50 / 20 = 1 370,63 € |
| Agencements | 10% | 182 750 * 10% = 18 275 € | 15 ans | 18 275 / 15 = 1 218,33 € |
| Total | 164 525 € | 5 512,96 € |
L’annuité d’amortissement globale pour l’immobilier est donc de 5 512,96 €.
Quels autres éléments sont à intégrer dans le tableau d’amortissement ?
Le logement n’est pas le seul élément amortissable. Le mobilier et les éventuels travaux de rénovation doivent également figurer dans votre tableau de suivi.
L’amortissement du mobilier et des équipements
Tout le mobilier équipant le logement est également amortissable. La règle est simple : chaque meuble ou équipement d’une valeur unitaire supérieure à 500 € HT (soit 600 € TTC) doit être amorti. En dessous de ce seuil, il peut être passé directement en charge déductible l’année de l’achat. Les durées d’amortissement sont plus courtes, allant de 5 à 10 ans pour le mobilier courant (tables, chaises) et de 5 à 8 ans pour l’électroménager, reflétant leur usure plus rapide.
Exemple de tableau d’amortissement pour le mobilier :
| Élément | Valeur d’achat TTC | Durée | Annuité d’amortissement |
| Canapé | 1 200 € | 8 ans | 150 € |
| Cuisine équipée | 5 000 € | 10 ans | 500 € |
| Réfrigérateur | 700 € | 7 ans | 100 € |
| Literie (matelas + sommier) | 900 € | 5 ans | 180 € |
| Total annuel | 930 € |
L’amortissement total annuel déductible sera donc la somme de l’amortissement de l’immobilier et du mobilier. Dans notre exemple : 5 512,96 € + 930 € = 6 442,96 €.
Le cas particulier des travaux
Les travaux que vous réalisez peuvent aussi être amortis. Il faut cependant distinguer les petits travaux d’entretien, qui sont déductibles immédiatement en tant que charges, des gros travaux de rénovation, d’amélioration ou d’agrandissement.
Ces derniers, tels que la restauration d’une salle de bain ou le changement de fenêtres, doivent être amortis. Ils sont considérés comme un nouveau composant avec sa propre durée d’amortissement (généralement entre 10 et 20 ans) et viennent s’ajouter dans votre tableau.
Le cas spécifique de l’amortissement en LMNP ancien
Lorsqu’il s’agit d’un logement ancien, l’administration fiscale demande souvent un découpage plus précis des composantes. Le gros œuvre, la toiture ou les installations sont isolés avec leurs propres durées, ce qui permet un calcul plus juste et évite toute contestation en cas de contrôle.
L’amortissement en LMNP ancien requiert donc une attention particulière dans l’évaluation des différents composants.
Comment utiliser le tableau d’amortissement chaque année ?
Le tableau d’amortissement est un document « vivant » qui sert de base à votre déclaration fiscale annuelle (liasse fiscale 2031). Son utilisation est encadrée par des règles précises, notamment celle du plafonnement.
La règle du plafonnement de l’amortissement
Une règle fondamentale en Loueur meublé non professionnel (LMNP) est que l’amortissement ne peut pas créer de déficit foncier. Il ne peut servir qu’à ramener votre résultat fiscal à zéro.
Le calcul se fait en soustrayant d’abord le total de vos charges déductibles (hors amortissement) de vos recettes locatives.
- Si ce résultat est positif, vous pouvez imputer votre annuité d’amortissement dans la limite de ce montant ;
- Si le résultat est déjà négatif, vous ne pouvez déduire aucun amortissement pour l’année en cours.
Le report de l’amortissement non utilisé : une réserve pour le futur
Que devient la part de l’amortissement que vous n’avez pas pu déduire à cause de ce plafonnement ? Bonne nouvelle : elle n’est pas perdue ! Cet amortissement excédentaire est mis en réserve et peut être reporté sans limite de temps. Il sera utilisé les années suivantes, lorsque votre résultat redeviendra positif. C’est un stock de charges futures qui vous assure de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant très longtemps.
Exemple de tableau de suivi simplifié sur 3 ans :
| Année | Loyers | Charges | Résultat avant amort. | Amortissement de l’année | Amort. reporté N-1 | Amort. disponible | Amort. déduit | Résultat fiscal | Amort. à reporter |
| N | 8 000 | 3 000 | 5 000 | 6 443 | 0 | 6 443 | 5 000 | 0 | 1 443 |
| N+1 | 8 200 | 4 500 | 3 700 | 6 443 | 1 443 | 7 886 | 3 700 | 0 | 4 186 |
| N+2 | 8 500 | 3 500 | 5 000 | 6 443 | 4 186 | 10 629 | 5 000 | 0 | 5 629 |
Faut-il faire appel à un expert-comptable ?
La construction du tableau d’amortissement et le suivi annuel demandent rigueur et connaissance des règles comptables. Une erreur dans la ventilation, les durées ou le report peut entraîner un redressement fiscal.
Bien qu’il soit théoriquement possible de le faire soi-même, il est fortement recommandé de s’accompagner d’un logiciel de comptabilité en ligne comme Indy ou de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP. C’est une sécurité et une tranquillité d’esprit qui vous permettront d’optimiser la fiscalité de votre investissement.
Quels sont les avantages et limites de l’amortissement LMNP ?
✅ Un levier fiscal puissant
L’amortissement réduit la base imposable et, dans certains cas, permet de neutraliser totalement l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Combiné aux autres charges déductibles, il optimise la rentabilité de l’investissement.
Selon l’article 214-13 du Plan comptable général (PCG), l’amortissement constitue l’un des principaux atouts du régime réel en LMNP, puisqu’il permet de réduire significativement la fiscalité. Vous pouvez consulter l’article en cliquant ici.
✅ Un outil de projection et de gestion
Le tableau d’amortissement permet d’anticiper les charges comptables et d’évaluer la rentabilité nette sur le long terme. C’est aussi un document de suivi qui garantit une transparence lors de la revente ou d’un contrôle fiscal.
❌ Des contraintes à respecter
Le principal inconvénient est que les dotations ne peuvent pas dépasser le montant des recettes. Par ailleurs, les durées d’amortissement doivent rester cohérentes avec les usages pour éviter tout redressement. Enfin, il est essentiel de conserver rigoureusement les factures et les justificatifs de chaque dépense immobilisée afin de prouver la réalité de l’amortissement.
La mise en place d’un tableau d’amortissement en LMNP est une étape incontournable pour tirer le meilleur parti de votre investissement en location meublée. Que le bien soit neuf ou ancien, seule une anticipation rigoureuse dans l’établissement du plan d’amortissement permet de tirer pleinement parti du dispositif.
En cas de questions, n’hésitez pas à utiliser l’espace commentaires, nos experts vous répondront avec plaisir !
