LMNP : quelle rentabilité espérer en LMNP en 2025 ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) continue de séduire les investisseurs en 2025, grâce à sa fiscalité avantageuse et à la forte demande pour les logements meublés. Mais au-delà du cadre juridique, une question essentielle se pose : l’investissement en LMNP est-il rentable ? Et surtout, comment calculer et améliorer cette rentabilité ? On vous dit tout.

En résumé : 

• La rentabilité en LMNP, c’est le rendement de votre investissement immobilier meublé, exprimé en pourcentage ;
• Elle se calcule de trois façons, de la plus simple à la plus complète : brute, nette et nette-nette ;
• En 2025, une bonne rentabilité brutte en LMNP est situé entre 4 % et 6 % ;
• L’ancien avec travaux est souvent plus rentable que le neuf ;
• Pour optimiser la rentabilité, misez sur un bon emplacement, le bon type de bail, une bonne maîtrise de vos charges, et le régime fiscal le plus avantageux (souvent le réel grâce à l’amortissement).  

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Rentabilité locative, qu’est-ce que c’est ? 

Définition 

La rentabilité locative représente le rendement que vous tirez de votre investissement immobilier. Exprimée en pourcentage, elle mesure le rapport entre les loyers annuels perçus et le coût total d’acquisition du bien (prix d’achat et frais annexes).

Pourquoi la rentabilité est-elle si importante en LMNP ?

C’est un indicateur clé pour comparer la performance de votre placement immobilier à d’autres investissements (livrets, actions) et valider la pertinence de votre projet immobilier. 

On distingue plusieurs types de rentabilité :  

• La rentabilité brute :  c’est le calcul le plus simple. Il consiste à diviser les loyers annuels que vous percevez par le coût total de votre investissement (prix d’achat + frais de notaire, d’agence, etc.). Ce pourcentage vous donne une première idée du rendement de votre bien, sans prendre en compte les charges ;
• La rentabilité nette : elle affine le calcul en déduisant les charges courantes liées à la location, comme la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion ou les assurances. Elle offre une vision plus réaliste de ce que vous rapporte réellement votre bien ;
• La rentabilité nette-nette (ou nette après impôts) : elle va encore plus loin en intégrant la fiscalité, c’est-à-dire l’impact de l’impôt que vous payez sur vos revenus locatifs. C’est le calcul le plus complet pour mesurer ce que vous gagnez vraiment, une fois que vous avez déduit toutes vos charges 

En LMNP, cette distinction est cruciale car la fiscalité et l’amortissement peuvent réellement impacter votre rentabilité réelle.. 

Comment calculer la rentabilité en LMNP ? 

1. La rentabilité brute 

C’est le calcul le plus simple pour évaluer le rendement d’un bien locatif.

La formule à appliquer est la suivante : 

Rentabilité brute = (loyer annuel × 100) / prix d’achat total (frais inclus)

Un exemple sera peut être plus parlant :

Vous achetez un appartement meublé à 200 000 € (frais de notaire et d’agence compris) et vous le louez 900 € par mois.

• Loyer annuel : 900 € × 12 = 10 800 € ;
• Rentabilité brute = (10 800 × 100) / 200 000

Ici, la rentabilité est de 5,4%.

Ce taux donne une première estimation de la rentabilité, mais sans tenir compte des charges ou de l’impôt.

2. La rentabilité nette 

Pour calculer la rentabilité nette, il vous suffit de soustraire du loyer annuel toutes les charges. 

Ainsi, la formule du rendement net est la suivante :

((loyer annuel – charges et frais) × 100) / prix d’achat total

Parmi les charges à déduire, nous pouvons notamment citer : 

• La taxe foncière ;
• Les charges de copropriété non récupérables ;
• Les frais de gestion (agence, syndic) ;
• Les assurances loyers impayés ou habitation ;
• La vacance locative (périodes sans locataire) ;
• Les intérêts d’emprunt en cas de crédit.

3. La rentabilité nette-nette (après fiscalité)

C’est le calcul le plus complet, car il intègre à la fois les charges, les frais réels, l’amortissement (si vous êtes soumis au régime réel d’imposition)… et surtout l’impôt. 

Voici la formule de la rentabilité nette-nette :

(loyers annuels – charges – impôts) / (prix d’achat + commission d’agence + frais de notaire + travaux éventuels) × 100

C’est l’indicateur le plus fiable, mais aussi le plus complexe à calculer.

Quel taux de rentabilité faut-il viser en LMNP ?

En 2025, un taux de rentabilité brute entre 4% et 6% est considéré comme satisfaisant en LMNP.

Il peut cependant grandement varier selon l’emplacement et le type de logement.

• Les résidences étudiantes, de tourisme ou seniors, avec gestion déléguée, tournent souvent autour de 4% brut, mais offrent des revenus stables ;
• Les appartements meublés classiques en centre-ville peuvent atteindre 5 à 6%  ;
• Dans certains secteurs très tendus ou pour des biens particuliers (colocations, petites surfaces), il est possible d’approcher voire dépasser 7 à 8%.

Nous vous recommandons de toujours regarder la rentabilité nette après fiscalité (ou nette-nette) pour mieux comprendre vos gains réels. 

Grâce à l’amortissement, la rentabilité nette après impôt peut se rapprocher de la rentabilité brute, ce qui constitue un avantage majeur du statut de LMNP par rapport à la location vide.

Plutôt neuf ou ancien ? Quel est le plus rentable ? 

Choisir entre un bien neuf ou ancien influence directement la rentabilité de votre LMNP. 

Quelle rentabilité pour un bien neuf ? 

Les avantages du neuf 

Le neuf présente plusieurs avantages notables : frais de notaire réduits (2 à 3 %), meilleure isolation… ce qui plaît aux locataires ! Les biens neufs sont aussi couverts par une garantie décennale, ce qui limite les dépenses de travaux les premières années.

Par ailleurs, ces biens sont souvent proposés avec une gestion clé en main, notamment dans les résidences services, étudiantes ou les EHPAD. C’est un choix plus sécurisé, mais souvent moins rentable à court terme.

En effet, le neuf étant plus cher à l’achat, la rentabilité brute s’en trouve souvent réduite, avec des taux généralement compris entre 3,5 % et 4,5 %. À cela s’ajoutent des loyers parfois plafonnés selon la zone, ainsi que des durées d’engagement locatif obligatoires, ce qui limite votre flexibilité en tant que bailleur. 

Les avantages de l’ancien

À l’inverse, l’ancien se révèle souvent plus rentable. Son prix d’achat, généralement plus bas, permet une rentabilité brute plus élevée (souvent entre 5 % et 7 %). L’amortissement peut s’appliquer non seulement au bien, mais aussi aux travaux, ce qui améliore nettement la rentabilité nette. De plus, l’offre est plus variée, surtout en centre-ville, et la gestion comme la location sont souvent plus flexibles. 

Mais attention : l’ancien implique bien souvent plus de charges, des travaux à prévoir, et un risque de vacance locative plus important. 

En bref, pour les investisseurs prêts à s’impliquer dans la gestion et les rénovations, l’ancien avec travaux reste souvent le choix le plus rentable en LMNP. Le neuf offre davantage de sérénité et de sécurité, mais avec un rendement généralement un peu plus faible. 

Comment optimiser la rentabilité du LMNP ?

Bien choisir son logement 

Le choix du logement est un élément clé pour assurer la rentabilité de votre investissement locatif. Et s’il y a un critère à ne pas négliger, c’est bien la localisation. Elle détermine non seulement la demande locative, mais aussi le montant des loyers.

Voici quelques zones à cibler en fonction de votre public :

• Les villes étudiantes : proches des universités et écoles, elles attirent une demande constante. Les étudiants recherchent des logements prêts à vivre, généralement pour plusieurs mois voire quelques années ;
• Les villes dynamiques et attractives pour les jeunes actifs : là où l’emploi se développe, la demande locative suit. Les jeunes professionnels privilégient les logements bien situés, meublés et connectés aux transports. Ce type de bien se loue vite et limite les vacances locatives ;
• Les zones touristiques : idéales pour la location courte durée, elles permettent d’appliquer des loyers plus élevés. Attention toutefois : cela implique une gestion plus régulière et une bonne organisation.

Dans tous les cas, privilégiez un emplacement bien desservi, avec des commerces, écoles et transports à proximité : ce sont des atouts incontournables pour séduire les locataires.

Bon à savoir : En 2025, des villes comme Le Havre, Angers ou encore Dijon se démarquent encore avec une belle rentabilité, souvent au-delà des 6 %. 

Choisissez le bon type de bail pour maximiser vos revenus

La location meublée offre une grande souplesse, notamment dans le choix du bail qui influencera directement la rentabilité. Celui-ci doit être adapté à votre stratégie locative et au profil de vos futurs occupants. 

Le bail classique 

Le bail meublé classique est conçu pour une résidence principale. Il a une durée minimale d’un an, renouvelable tacitement. Le locataire peut le résilier à tout moment en respectant un préavis d’un mois. Le propriétaire, lui, doit donner un préavis de trois mois avant la fin du bail et justifier son départ par la vente du logement, sa reprise ou un motif légitime.

Ce bail offre une grande stabilité, avec moins de turnover et donc moins de gestion. 

Le bail mobilité

Le bail mobilité, quant à lui, est un contrat court, entre un et dix mois, pensé pour des locataires en situation de mobilité temporaire, comme des étudiants, stagiaires ou salariés en mission. Il ne nécessite pas de dépôt de garantie et peut être résilié par le locataire à tout moment avec un préavis d’un mois.

Ce type de bail permet souvent de maximiser la rentabilité sur des périodes courtes, mais demande une gestion plus fréquente et une bonne organisation pour limiter les vacances locatives. 

Le bail de meublé de tourisme

Le bail de meublé de tourisme concerne la location courte durée, souvent pour des vacanciers ou touristes. Sa durée est limitée à 90 jours par an pour un même locataire. Très répandu sur les plateformes comme Airbnb, ce mode de location permet d’appliquer des loyers plus élevés pendant la haute saison.

Cependant, il exige une gestion active, régulière, ainsi qu’une bonne connaissance de la réglementation locale.

Le bail commercial LMNP

Enfin, le bail commercial LMNP lie le propriétaire à un gestionnaire de résidence-services (étudiante, senior, tourisme). Sa durée minimale est de neuf ans, avec une possibilité de résiliation tous les trois ans. Ici, le gestionnaire prend en charge la gestion complète, de la location à l’entretien, et le propriétaire perçoit un loyer fixe, souvent indexé.

Ce dispositif offre une rentabilité sécurisée et une gestion passive, mais avec moins de souplesse pour ajuster les loyers rapidement. 

Réduisez vos charges pour améliorer la rentabilité nette

Optimiser ses revenus, c’est essentiel, mais contrôler ses charges l’est tout autant pour améliorer la rentabilité. 

Négociez un bon taux d’emprunt

Prenez le temps de comparer les offres bancaires, faites appel à un courtier ou testez des simulateurs en ligne pour réduire le coût de votre crédit immobilier.

Réduisez les frais de gestion locative

Si vous passez par une agence, comparez bien les honoraires et les services proposés. Parfois, gérer vous-même ou via une plateforme spécialisée peut être plus avantageux. 

Anticipez les coûts d’entretien

Prévoyez un entretien régulier de vos biens immobiliers pour éviter les grosses dépenses imprévues qui pourraient nuire à votre rentabilité.

Sélectionnez le régime fiscal le plus avantageux

Le choix du régime d’imposition est essentiel pour optimiser la rentabilité en LMNP. Deux options s’offrent à vous, chacune avec ses avantages :

• Le régime micro-BIC ; 
• Le régime réel d’imposition.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos revenus locatifs restent sous certains plafonds. Il séduit par sa simplicité et sa légèreté administrative :

• Formalités allégées avec une comptabilité simplifiée (déclaration via le formulaire 2042-C-PRO) ;
• Un abattement forfaitaire appliqué sur les recettes, à la place de la déduction des charges réelles.

Ce régime peut être rentable si vos charges sont faibles, car l’abattement reste intéressant. Mais dès que les charges augmentent, il devient souvent moins avantageux que le régime réel.

Voici les seuils actuellement en vigueur pour les différentes catégories de location meublée :

Vous pouvez choisir le régime réel même si vous n’avez pas atteint les plafonds, pour mieux optimiser votre rentabilité nette.  

Le régime réel

Le régime réel est obligatoire si vos revenus dépassent les plafonds du micro-BIC, mais vous pouvez aussi le choisir volontairement. Il vous permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles, ce qui peut considérablement améliorer votre rentabilité si vous avez des frais importants :

• Amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier ;
• Intérêts d’emprunt ;
• Charges de copropriété ;
• Frais d’agence ou de gestion ;
• Travaux d’entretien et de réparation ;
• Abonnements internet ou téléphoniques liés à l’activité ;
• Et toutes les autres charges liées à la location.

Certes, ce régime implique une comptabilité complète, mais il peut être plus intéressant fiscalement si le montant de vos charges dépasse l’abattement du régime micro. 

Réforme du statut de LMNP : quel impact sur la rentabilité ? 

Depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien (pour comprendre ce que cela implique concrètement pour vous, cliquez ici).  Autrement dit, l’avantage fiscal lié à l’amortissement est annulé au moment de la cession.

Cette règle concerne uniquement la fiscalité applicable à la revente. Elle n’a aucun impact sur la rentabilité réelle de votre bien pendant la période de location, ni sur votre trésorerie annuelle. Vous pouvez donc continuer à l’intégrer dans vos calculs de rentabilité nette-nette ! 

Des interrogations au sujet de la rentabilité du LMNP ou plus généralement au sujet de la location meublée non professionnelle ? Nous vous répondons dans les commentaires !