Plus-value LMNP : Définition, fonctionnement et changements en 2025

Investir en LMNP est une stratégie prisée pour se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Cependant, lorsqu’il s’agit de revendre un bien meublé, la question de la plus-value se pose inévitablement. Qu’est-ce que la plus-value LMNP, comment se calcule-t-elle, et quelles sont les nouvelles règles depuis 2025 ? On fait le point. 

En résumé : 

• La plus-value du Loueur Meublé Non Professionnel correspond à l’écart entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien meublé ;
• Depuis 2025, les amortissements pratiqués sont ajoutés à la plus-value imposable, ce qui augmente l’impôt à payer ;
• Cette plus-value est taxée à 19 % (impôt sur le revenu) plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements) ;
• Certaines situations permettent une exonération partielle ou totale de plus-value.

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Qu’est-ce qu’une plus-value LMNP ?

Définition

La plus-value du Loueur Meublé Non Professionnel correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien meublé et son prix d’achat, diminué des frais d’acquisition et des éventuels travaux non déduits fiscalement. Elle se réalise au moment de la cession d’un bien immobilier dans le cadre d’une activité de LMNP.

Bon à savoir : Le statut de LMNP est réservé aux particuliers louant un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité ne constitue leur activité principale. Pour profiter de ce statut ses recettes annuelles doivent rester inférieures à 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer. 

Le prix d’achat

Il s’agit du prix auquel vous avez acheté le bien, auquel s’ajoutent certains frais énumérés par la loi dans l’article 150 VB, II du code des impôts. Nous pouvons notamment citer : 

• Les frais d’acquisition (notaire, agence) : Soit pour leur montant réel, soit en appliquant un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition ;
• Les travaux : Ils peuvent être pris en compte à condition qu’ils n’aient pas déjà été déduits. Ils sont alors ajoutés soit pour leur montant réel, soit forfaitairement à hauteur de 15 % du prix d’acquisition, à condition que la cession intervienne plus de 5 ans après l’achat du bien meublé.

Le prix de vente

Il correspond au montant réel indiqué dans l’acte de vente, dont on peut déduire  certains frais supportés par le vendeur, tels que : 

• Les diagnostics techniques obligatoires ;
• La mainlevée d’hypothèque ;
• Les frais d’agence, si vous les avez réglés vous-même.

Et l’amortissement dans tout ça ?

Si vous avez choisi le régime réel, vous avez sans doute pratiqué des amortissements sur votre bien au fil des années. Jusqu’à présent, ces amortissements réduisaient uniquement votre revenu imposable, sans affecter le calcul de la plus-value lors de la revente.

Toutefois, depuis la loi des finances pour 2025, les règles ont changé. L’administration fiscale intègre désormais le total des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value imposable.

Concrètement, cela signifie que dorénavant le montant cumulé des amortissements vient s’ajouter à la plus-value brute, ce qui augmente le montant soumis à l’imposition au moment de la vente. 

Quelle imposition sur les plus-values du LMNP ? 

En tant que LMNP, vous êtes soumis au régime des plus-values des particuliers lors de la revente de votre bien. Ce régime combine un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux, avec un système d’abattements progressifs selon la durée de détention.

L’impôt sur la plus-value

La plus-value nette réalisée est taxée à un taux fixe de 19 %. Ce taux s’applique jusqu’à la 5ᵉ année de détention du bien. Ensuite, un abattement pour durée de détention réduit progressivement l’assiette imposable. Il est de : 

• 6 % par an entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année,
• 4 % la 22ᵉ année.

Ainsi, l’exonération totale d’impôt sur la plus-value intervient après 22 ans de détention.

Les prélèvements sociaux

En parallèle, la plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux (PS) au taux de 17,2 %. Là encore, des abattements s’appliquent avec le temps, mais sur une durée plus longue :

• 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année ;
• 1,60 % la 22ᵉ année ;
• 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année.

Vous bénéficiez donc d’une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

Quelles sont les exonérations sur la plus-value en LMNP ? 

En dehors du temps qui passe, certaines situations particulières peuvent également ouvrir droit à une exonération de la plus-value immobilière. C’est notamment le cas si :

• Le bien est vendu pour un montant inférieur ou égal à 15 000 € (par cédant) ;
• Le vendeur réinvestit le prix de cession dans l’achat de sa résidence principale dans un délai de 24 mois, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années ;
• Le cédant est retraité ou invalide, sous conditions de ressources ;
• Il s’agit d’un placement en maison de retraite ou en établissement pour handicapés ;
• Le bien a été exproprié ;
• Le logement a subi un sinistre ;
• Il s’agit de la vente d’une résidence principale (ici, un régime spécifique d’exonération s’applique).

Exemple de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière en LMNP

Un exemple sera peut-être plus parlant. Vous être LMNP au régime réel d’imposition et achetez un bien immobilier pour 250 000 €, amorti à hauteur de 80 000 € sur 8 ans, et revendu à 320 000 €.

Avant la réforme

Calcul de la plus-value brute :

• Prix de vente : 320 000 € 
• Prix d’acquisition : 250 000 € 
• Plus-value brute = 320 000 € – 250 000 € = 70 000 €

Avant 2025, il n’était pas nécessaire de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value.  

Abattement pour durée de détention (après 8 ans) :

• Abattement pour l’impôt sur le revenu (18 %) : 70 000 € × 18 % = 12 600 € 
• Plus-value imposable pour l’IR = 70 000 € – 12 600 € = 57 400 €
• Abattement pour les prélèvements sociaux (4,95 %) : 70 000 € × 4,95 % = 3 465 €
• Plus-value imposable pour les prélèvements sociaux = 70 000 € – 3 465 € = 66 535 €

Calcul des impôts :

• Impôt sur le revenu (taux 19 %) : 57 400 € × 19 % = 10 906 € 
• Prélèvements sociaux (taux 17,2 %) : 66 535 € × 17,2 % = 11 444 €

Total des impôts avant la réforme :

10 906 € (IR) + 11 444 € (prélèvements sociaux) = 22 350 €

Après la Réforme (2025)

Réintégration des amortissements :

Il est désormais obligatoire de réintégrer les amortissements au moment de calculer la plus-value immobilière : 

• Prix d’acquisition ajusté = 250 000 € – 80 000 € (amortissements) = 170 000 €
• Plus-value brute = 320 000 € – 170 000 € = 150 000 €

Abattement pour durée de détention (après 8 ans) :

• Abattement pour l’impôt sur le revenu (18 %) = 150 000 € × 18 % = 27 000 €
• Plus-value imposable pour l’IR = 150 000 € – 27 000 € = 123 000 €
• Abattement pour les prélèvements sociaux (4,95 %) = 150 000 € × 4,95 % = 7 425 €
• Plus-value imposable pour les prélèvements sociaux = 150 000 € – 7 425 € = 142 575 €

Calcul des impôts :

• Impôt sur le revenu (taux 19 %) : 123 000 € × 19 % = 23 370 €
• Prélèvements sociaux (taux 17,2 %) : 142 575 € × 17,2 % = 24 529 €

Total des impôts après la réforme :

23 370 € (IR) + 24 529 € (prélèvements sociaux) = 47 899 €

Avant la réforme, le montant total des impôts à régler s’élevait à 22 350 €. Après l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions, ce montant grimpe à 47 899 €.

Ici, la charge fiscale liée à la plus-value a plus que doublée. Cette hausse s’explique principalement par la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable. Jusqu’à présent, ces amortissements réduisaient uniquement l’impôt sur le revenu pendant la période de détention. Désormais, ils sont pris en compte au moment de la revente, ce qui vient alourdir significativement l’imposition finale. 

Nos conseils pour limiter l’impact de la nouvelle loi sur vos plus-values 

Optimisez la durée de détention

Plus vous gardez votre bien longtemps, plus la taxation sur la plus-value diminue grâce aux abattements fiscaux. Après 22 ans de détention, vous n’êtes plus imposé au titre de l’impôt sur le revenu, et après 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent aussi. Pensez à cette stratégie pour limiter l’impact de la réintégration des amortissements.

Pensez à la location nue

Par ailleurs, la location nue ne permet pas de déduire des amortissements, donc votre plus-value ne sera pas alourdie par leur réintégration lors de la revente. Cette option peut offrir une fiscalité plus stable sur le long terme, surtout si vous souhaitez éviter de gérer des amortissements.

Envisagez la donation

Réaliser une donation du bien immobilier peut permettre de réduire, voire neutraliser, la plus-value taxable grâce aux abattements liés aux transmissions. 

Utilisez votre résidence principale

Enfin, si vous occupez le bien en tant que résidence principale au moment de la vente, vous bénéficiez d’une exonération totale de la plus-value et pouvez alléger votre charge fiscale.

Pour conclure, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel reste une option intéressante pour investir dans l’immobilier meublé, même avec les changements fiscaux de 2025. Certes, la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values peut rendre la fiscalité un peu plus lourde à la revente. Mais ce n’est pas la fin du LMNP. Il offre toujours des avantages, comme une rentabilité attractive, la possibilité d’amortir le bien au réel, et une grande souplesse dans la gestion locative.

Il suffit juste de bien réfléchir à sa stratégie et surtout de conserver le bien suffisamment longtemps pour bénéficier des abattements fiscaux. Avec un peu d’organisation, le LMNP reste un bon moyen de se constituer un patrimoine. 

Des interrogations sur le statut de LMNP ou sur les différents types de LMNP (tourisme, étudiant, etc.) ? Nous vous répondons dans les commentaires !