Tout savoir sur la fiscalité des LMNP

L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) séduit de plus en plus de particuliers en quête de revenus complémentaires et d’une fiscalité avantageuse. Mais encore faut-il bien en comprendre les règles. Quels sont les régimes fiscaux applicables ? Comment choisir entre micro-BIC et régime réel ? Quelles sont les déclarations obligatoires et les autres taxes à anticiper ?  Voici tout ce que vous devez connaître sur la fiscalité des LMNP.

En résumé : 

• Le LMNP permet aux particuliers de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux pour la location meublée, à condition que cette activité reste secondaire ; 
• Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, et le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien ;
• Le LMNP n’est en principe pas soumis à la TVA, sauf exceptions ;
• En cas de revente, les plus-values suivent le régime des particuliers, avec des exonérations progressives selon la durée de détention ;
• Bien que la loi de finances pour 2025 ait réduit certains avantages fiscaux du LMNP, ce statut demeure intéressant sur le plan fiscal. 

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Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut de LMNP ?

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), plusieurs conditions doivent être réunies. Celles-ci concernent à la fois le propriétaire, le logement loué et les revenus locatifs perçus.

Les conditions liées au propriétaire

Dans un premier temps, le statut de LMNP est strictement réservé aux particuliers. Les personnes morales ainsi que les personnes physiques inscrites au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ne peuvent donc pas en bénéficier. 

Les conditions liées au logement 

Pour devenir LMNP, vous pouvez investir dans un logement neuf ou ancien, déjà meublé ou à aménager vous-même.

Peu importe le type de bien, une règle de base s’impose : le logement doit être destiné à l’habitation, répondre aux critères de décence, et être équipé conformément à la réglementation.

Concrètement, le logement meublé doit comporter au moins :

• Une literie complète (lit, matelas, draps, couette ou couverture) ;
• Des rideaux ou volets dans les chambres ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un micro-ondes ;
• Un réfrigérateur ;
• Un congélateur ou un compartiment de congélation (à -6 °C minimum) ;
• De la vaisselle en quantité suffisante ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des rangements ;
• Des luminaires.

Au-delà de l’ameublement, le logement doit aussi respecter certains standards de confort : une superficie minimale de 9 m², une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, et des performances énergétiques conformes à la législation en vigueur.

Enfin, si le bien est situé dans une copropriété, assurez-vous que le règlement n’interdit pas la location meublée. 

Les plafonds de revenus locatifs

Enfin, en tant que propriétaire, vous ne pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel que si cette activité reste secondaire.

Pour cela, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou, à défaut, elles ne doivent pas représenter plus de la moitié des revenus imposables de votre foyer fiscal (soumis à l’impôt sur le revenu).

En cas de dépassement des deux plafonds, le LMNP devient automatiquement loueur meublé professionnel (LMP). Pour découvrir quel statut est fait pour vous, nous vous conseillons d’effectuer une simulation depuis notre simulateur gratuit ! 

LMNP et fiscalité : quel régime d’imposition ?

Vous remplissez les conditions pour bénéficier du statut LMNP ? Dans ce cas, vos revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit sous le régime micro-BIC, soit sous le régime réel.  

Le régime micro-BIC

Dans un premier temps, le régime micro-BIC est le régime fiscal appliqué par défaut pour les locations meublées non professionnelles, à condition que vos recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds. Il fonctionne de façon comparable au régime de la micro-entreprise.

Sous ce régime, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur les loyers perçus, dont les taux et plafonds varient selon l’année de perception et la classification du logement :

Pour les revenus perçus en 2024 (imposés en 2025) :

• 50 % d’abattement pour les logements meublés non classés, avec un plafond de recettes à 77 700 € ;
• 71 % d’abattement pour les logements meublés classés, avec un plafond à 188 700 €.

Pour les revenus perçus en 2025 (imposés en 2026) :

• 30 % d’abattement pour les logements meublés non classés, avec un plafond de  15 000€ ;
• 50 % d’abattement pour les logements meublés classés, avec un plafond à 77 700€.

En raison de l’abattement forfaitaire automatique, vous devez déclarer l’ensemble des loyers perçus au cours de l’année civile, sans possibilité de déduire vos charges réelles. 

Un exemple sera plus parlant : Vous louez, au cours de l’année 2025, un logement meublé non classé pour 20 000€ par an. Ce dernier profite d’un abattement de 30%, vous serez donc imposé uniquement à hauteur de 14 000€.

Le régime micro-BIC est avantageux lorsque vos charges de location sont inférieures à l’abattement appliqué. Sinon, vous pouvez choisir volontairement le régime réel, qui permet de déduire vos dépenses réelles. 

Le régime réel d’imposition

Le régime réel d’imposition s’applique automatiquement dès que vous dépassez les plafonds du micro-BIC, mais vous avez aussi la possibilité de le choisir volontairement.

Contrairement au régime micro-BIC, ce dernier permet de déduire vos charges pour leur montant réel. 

Parmi les charges déductibles, nous pouvons notamment citer : 

•  Les intérêts d’emprunt  ;
• Les travaux d’entretien et de réparation ;
• Les charges de copropriété ;
• Les frais de gestion ou de comptabilité ;
• Les assurances obligatoires ; 
• Les différents abonnements liés à votre activité (téléphonique, internet, etc.) ; 
• Etc.

Le véritable avantage du régime réel ? Vous pouvez amortir votre bien immobilier ainsi que son mobilier. Autrement dit, une partie du prix d’achat du logement et des équipements peut être déduite chaque année de vos revenus locatifs, ce qui réduit fortement, voire annule, votre imposition.

Ce régime demande plus de rigueur, mais il peut considérablement réduire vos impôts si vos charges sont élevées.

Comment changer de régime d’imposition ?

Que vous ayez choisi le micro-BIC ou le régime réel, il est toujours possible de changer d’option par la suite. Voici comment procéder selon votre situation.

Passer au régime réel

Au début de votre activité

Si vous venez d’acheter un bien en LMNP, vous devez déclarer votre début d’activité sur le site de l’INPI dans les 15 jours suivants la mise en location. Cette démarche vous permettra d’obtenir un numéro SIRET.

Lors de cette déclaration, le micro-BIC est appliqué par défaut. Si vous préférez le régime réel, pensez à le demander expressément.

En cours d’activité

Vous étiez au micro-BIC et vous réalisez que le réel serait plus avantageux ? Vous pouvez changer :

• Depuis la messagerie sécurisée de votre espace professionnel ;
• Ou en envoyant un courrier recommandé à votre SIE (Service des impôts des entreprises) ;
• Ou même en appelant directement votre SIE.

Attention : pour déclarer au réel vos revenus de l’année N, la demande doit être transmise à l’administration fiscale avant le dépôt de votre déclaration de revenus de l’année N, généralement avant fin mai-début juin de l’année N+1.

Revenir au micro-BIC après le réel

Vous avez été au réel pendant plusieurs années et souhaitez revenir au régime micro-BIC ? C’est tout à fait possible, à condition de rester sous les plafonds de ce régime.

Pour cela, il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’administration fiscale avant votre déclaration d’impôt (autrement dit avant le mois de mai). Le changement prendra effet l’année suivante.

À noter : ce choix est valable pour deux ans minimum et se renouvelle automatiquement tant que vos recettes restent sous le seuil du micro-BIC. 

LMNP et TVA : comment ça marche ?

En principe, la location meublée n’est pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Ce qui signifie que le propriétaire ne collecte pas la TVA sur les loyers, mais il ne peut pas non plus la récupérer sur ses dépenses.

Toutefois, il existe certaines exceptions, notamment si vous louez dans une résidence de services (résidence étudiante, senior, de tourisme classée, etc.) et que vous proposez au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants :

• Petit-déjeuner ;
• Nettoyage régulier des locaux ;
• Fourniture du linge de maison ;
• Réception des clients.

Même si vous proposez ces services uniquement à la demande, l’administration fiscale considère que vous êtes assujetti à la TVA.

Notez par ailleurs, que même en cas d’assujettissement à la TVA, vous pouvez bénéficier de la franchise en base si vos recettes locatives restent inférieures à 85 000€. Vous n’aurez alors pas à facturer la TVA, mais vous ne pourrez pas non plus la récupérer.

Enfin, en cas d’achat d’un logement neuf destiné à un bail commercial LMNP, il est possible de récupérer la TVA liée à cet achat (soit 20 % du prix du bien), il s’agit là d’un des principaux avantages du LMNP.

Fiscalité du LMNP : les autres taxes à payer en LMNP 

En plus de l’impôt sur le revenu, le LMNP peut être soumis à d’autres taxes et contributions et notamment : 

• Les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % ;
• La taxe foncière, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui lui est généralement associée ;
• La cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf la première année d’activité. Vous pouvez également en être exonéré si la location est exceptionnelle, concerne une partie de votre résidence principale occupée par le locataire, ou si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 5 000 € ;
• L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), si la valeur de votre patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle dépasse 1 300 000 €.

En LMNP, la taxe d’habitation est due uniquement si le logement n’est pas loué au 1er janvier et reste à votre disposition. En l’absence de locataire à cette date, le propriétaire doit être en mesure de prouver que le bien était proposé à la location, qu’il était effectivement vacant au 1er janvier et qu’il n’était pas destiné à un usage personnel.

Quelle fiscalité sur les plus-values en LMNP ?

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous relevez du régime des plus-values des particuliers en cas de revente du bien. Ce régime est souvent plus avantageux que celui applicable aux professionnels, notamment grâce à son système d’abattement pour durée de détention.

Concrètement, deux types d’exonération peuvent s’appliquer :

• Une exonération progressive de l’impôt sur le revenu, puis totale au bout de 22 ans de détention ;
• Une exonération progressive des prélèvements sociaux puis totale après 30 ans de détention.

A titre d’exemple,  si vous vendez un bien LMNP après 15 ans, seule une partie de la plus-value sera imposée, selon le barème en vigueur. À partir de 22 ans, vous ne paierez plus d’impôt sur cette plus-value, et au-delà de 30 ans, plus aucun prélèvement social.

Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value en LMNP. Résultat : l’imposition finale peut être nettement plus lourde.

Quand et comment déclarer ses revenus en LMNP ?

Etape 1 : Déclarez le début de votre activité

Comme indiqué précédemment, dès que vous commencez à louer un bien meublé, vous devez déclarer votre activité dans les 15 jours via le guichet unique de l’INPI.

Ici, vous avez le choix : vous pouvez soit effectuer la déclaration vous-même, ou choisir de déléguer cette formalité à un professionnel.

Etape 2 : Choisissez le bon régime fiscal

Lors de votre immatriculation, vous devrez choisir entre les deux régimes d’imposition : 

• Le micro-BIC : accessible si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700€ (ou 15 000€ pour la location non classée). Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30%) sur vos revenus locatifs. Il est simple, mais n’offre pas la possibilité de déduire vos charges réelles ni d’amortir le bien ;
• Le régime réel : plus complexe, mais souvent plus avantageux si vous avez des charges importantes. Il permet de déduire toutes vos dépenses (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, amortissements, etc.) de vos recettes.

Etape 3 : Tenez une comptabilité adaptée

En micro-BIC, la comptabilité est allégée. Vous devez seulement conserver les justificatifs de vos recettes et charges.

Au régime réel, vous devrez produire une comptabilité complète avec un bilan, un compte de résultat et des annexes. Dans ce cas, nous vous conseillons vivement de faire appel à un expert-comptable ou de vous tourner vers un logiciel de comptabilité en ligne pour éviter les erreurs et vous alléger la tâche.

Etape 4 : Déclarez vos revenus LMNP

Pour finir, vous devez déclarer les revenus issus de la location meublée non professionnelle en même temps que votre déclaration de revenus personnels. Par exemple, vos revenus de location meublée perçus en 2024 devront être déclarés au printemps 2025, en même temps que vos autres revenus.

• Si vous êtes au micro-BIC, il vous suffit de reporter le montant brut de vos recettes dans la déclaration complémentaire n° 2042 C PRO ;
• Si vous relevez du régime réel, vous devez d’abord transmettre une liasse fiscale complète notamment composée de la déclaration 2031 à l’administration, puis reporter le résultat fiscal final dans la 2042 C PRO.

Loi de finances 2025 : quelles conséquences sur la fiscalité en LMNP ?

Si le projet de loi de finances 2024 (PLF) avait déjà amorcé quelques changements, c’est la loi de finances pour 2025 qui marque un véritable tournant pour la fiscalité du régime LMNP. Plusieurs mesures clés sont venues profondément modifier un cadre jusqu’ici considéré comme particulièrement avantageux. Pour en savoir plus sur le projet de loi de finances pour 2025, cliquez ici.

Réintégration des amortissements 

Dans un premier temps, le changement le plus significatif concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Jusqu’à présent, ces amortissements permettaient de réduire l’impôt pendant la durée de la location sans impacter la fiscalité à la revente. Depuis 2025, ils sont désormais ajoutés au prix d’achat pour déterminer la plus-value imposable, ce qui peut presque doubler la base taxable et alourdir considérablement l’impôt à payer lors de la cession du bien.

Suppression de la réduction pour frais de comptabilité 

Un autre changement important suite à l’adoption de la loi de finances pour 2025 : la suppression de l’avantage fiscal lié à l’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA). Les frais de comptabilité restent bien sûr déductibles, mais la réduction d’impôt spécifique jusqu’ici accordée aux adhérents disparaît, réduisant l’attractivité fiscale du régime réel.

Changement des seuils du micro-BIC

Le régime micro-BIC, quant à lui, subit un durcissement important. Les abattements forfaitaires sont revus à la baisse, passant de 50 % ou 70 % à 30 % ou 50 % selon les cas, tandis que les plafonds de recettes annuelles pour en bénéficier sont nettement réduits. Ces mesures limitent donc l’accès à ce régime simplifié, notamment pour les locations de courte durée non classées.

Changement des règles relatives à la TVA 

Enfin, la TVA s’applique désormais plus facilement aux locations meublées de courte durée, dès lors que ménage et linge sont fournis à l’arrivée pour des séjours de 5 nuits ou moins. Cette évolution alourdit la charge administrative et fiscale pour les loueurs concernés.

Des interrogations au sujet de la fiscalité des LMNP ou sur d’autres méthodes comme la défiscalisation ou encore le déficit foncier ? Nous vous répondons dans les commentaires !