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- La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition ;
- Elle est imposée à hauteur de 19 % d’impôt sur le revenu (IR) et 17,2 % de prélèvements sociaux ;
- Plusieurs exonérations liées au bien, au vendeur, à l’acheteur ou à la résidence principale existent ;
- Certains abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la 6e année.
Vous vendez un bien immobilier et vous demandez si vous allez devoir payer de l’impôt sur le gain réalisé ? Bonne nouvelle : il existe de nombreux cas d’exonération de la plus-value immobilière qui peuvent vous permettre d’échapper totalement ou partiellement à la taxation. Ces règles s’appliquent d’ailleurs que vous déteniez le bien en direct ou via une fiscalité LMNP. Aujourd’hui, nous vous expliquons toutes les exonérations possibles et comment en bénéficier.
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Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ? Rappel
Une plus-value immobilière correspond à un gain perçu lors de la revente de votre bien immobilier. Autrement dit, c’est la différence positive entre le prix d’acquisition du bien et son prix de vente.
| Plus-value immobilière = prix de vente – prix d’acquisition |
Vous avez acheté une maison au prix de 150 000 € et vous la revendez au prix de 180 000 €.
- 180 000 – 150 000 = 30 000.
Vous avez réalisé une plus-value de 30 000 €.
Cette plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %. Une surtaxe peut s’ajouter lorsque la plus-value imposable (après abattements pour durée de détention) dépasse 50 000 €. Son taux varie de 2 % à 6 % en fonction du montant de la plus-value et s’ajoute à la fiscalité classique de 36,2 %.
Si la vente est réalisée à un prix inférieur au prix d’achat, on parle de moins-value. Celle-ci n’est pas déductible et ne peut pas être imputée sur d’autres revenus ou plus-values.
La plus-value est imposée en totalité l’année de la vente, au moment de la signature de l’acte authentique.
Bon à savoir : ces règles s’appliquent également aux locations meublées : mêmes taux, mêmes abattements pour durée de détention. La seule différence notable concerne les LMNP au régime réel : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location viennent réduire le prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Quelles sont les exonérations possibles sur une plus-value immobilière ?
Dans certaines situations et sous certaines conditions, il est possible de bénéficier d’exonération totale ou partielle sur votre plus-value immobilière.
L’exonération de la plus-value de la résidence principale
Si le bien vendu constitue votre résidence principale au moment de la vente, alors vous êtes totalement exonéré sur la plus-value immobilière. Vous ne payez ni d’impôt sur le revenu, ni de prélèvements sociaux. Autrement dit, il doit s’agir de votre habitation habituelle et effective que vous occupez la majeure partie de l’année.
Si vous avez quitté le logement avant la vente, l’exonération reste applicable à condition que le bien ait été occupé à titre de résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai raisonnable, généralement apprécié à un an par l’administration fiscale.
L’exonération couvre également les dépendances immédiates et nécessaires cédées en même temps que le logement : garage, place de parking, cave, cour. En revanche, si ces dépendances sont vendues séparément, à une date différente, elles ne bénéficient pas automatiquement de l’exonération.
Bon à savoir : si vous êtes séparé ou divorcé, l’un des ex-conjoints doit avoir occupé le logement jusqu’à sa mise en vente pour toucher l’exonération. Si les deux ont cessé d’occuper le logement et occupent respectivement une autre résidence principale, l’exonération totale peut être compromise.
Les exonérations liées au bien cédé
Parmi les exonérations de plus-value immobilière possibles, certaines concernent directement le bien immobilier vendu, indépendamment de s’il s’agit d’une résidence principale ou non.
La durée de détention
Si le bien cédé a été détenu pendant plus de 30 ans, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Avant ça, un abattement progressif pour durée de détention s’applique et dépend du temps de possession du bien.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 ans à 21 ans | 6 % | 1,65 % |
| La 22ème année | 4 % | 1,6 % |
| Dès 23 ans | Exonération | 9 % |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Vous avez précédemment vendu votre bien immobilier dont la plus-value s’élève à 30 000 €. Après 15 ans de détention, l’abattement s’applique uniquement à partir de la 6e année, soit sur 10 ans (années 6 à 15) :
Impôt sur le revenu :
- Taux d’abattement : 6 % × 10 ans = 60 % ;
- Montant de l’abattement : 30 000 × 60 % = 18 000 € ;
- Plus-value imposable : 30 000 − 18 000 = 12 000 € ;
- Impôt dû : 12 000 × 19 % = 2 280 €.
Prélèvements sociaux :
- Taux d’abattement : 1,65 % × 10 ans = 16,5 % ;
- Montant de l’abattement : 30 000 × 16,5 % = 4 950 € ;
- Plus-value imposable : 30 000 − 4 950 = 25 050 € ;
- Prélèvements sociaux dus : 25 050 × 17,2 % = 4 309 €.
Total à payer : 2 280 + 4 309 = 6 589 € au lieu de 10 860 € sans abattement (30 000 × 36,2 %)
La cession d’un logement autre qu’une résidence principale
Vous pouvez être exonéré si vous vendez pour la première fois un logement qui n’est pas votre résidence principale, sous réserve de remplir deux conditions cumulatives :
- Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la cession ;
- Réemployer tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition ou la construction de votre résidence principale dans un délai de 24 mois.
L’exonération est alors proportionnelle à la fraction du prix effectivement réemployée.
Reprenons notre exemple vu plus haut où la revente de votre maison à 180 000 € vous a fait bénéficier d’une plus-value de 30 000 € par rapport au prix d’acquisition de 150 000 €.
Sur les 180 000 €, vous réinvestissez 90 000 € dans l’acquisition de votre résidence principale.
- 90 000 / 180 000 = 0,5, soit 50 %.
L’exonération est proportionnelle au montant réinvesti, soit :
- 30 000 x 50 % = 15 000.
15 000 € de plus-value immobilière sont exonérés, vous n’êtes imposé que sur les 15 000 € restants.
En supposant qu’aucun abattement pour durée de détention ne s’applique dans votre cas, vous paierez un impôt de 5 430 € (15 000 x 36,2 %) sur 15 000 € au lieu de 10 860 € (30 000 x 36,2 %).
Le prix de vente n’excède pas 15 000 €
Si vous vendez votre bien immobilier pour un montant inférieur à 15 000 €, vous êtes totalement exonéré sur la plus-value immobilière.
La vente d’un droit de surélévation
Vous pouvez être totalement exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière si vous vendez un droit de surélévation, c’est-à-dire le droit de construire au-dessus d’un immeuble existant (par exemple en ajoutant un ou plusieurs étages), et que l’acheteur s’engage à réaliser des logements dans le délai prévu par la loi.
Bon à savoir : vous avez jusqu’au 31 décembre 2026 pour vendre vos droits de surélévation et être totalement exonéré de plus-value immobilière. Passé ce délai, cette exonération spécifique ne sera plus applicable, sauf prolongation du dispositif par une nouvelle loi.
Les opérations de remembrement
Vous pouvez également bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière lorsque l’échange de biens intervient dans le cadre d’une opération de remembrement décidée par les pouvoirs publics. Ces opérations consistent à réorganiser la répartition des parcelles, en milieu urbain ou rural, afin d’améliorer l’aménagement et l’utilisation des terrains.
Bon à savoir : des abattements exceptionnels peuvent également s’appliquer en zone tendue ou dans le cadre d’opérations d’urbanisme d’intérêt national. Pour les promesses de vente signées entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, un abattement de 60 % s’applique en zones A, A bis et B1, et un abattement de 70 % (voire 85 % si au moins 50 % de la surface est dédiée au logement social) dans les zones de revitalisation ou d’intérêt national.
Les exonérations liées au vendeur
Certaines personnes peuvent bénéficier d’exonérations spécifiques selon leur situation personnelle, indépendamment du bien vendu.
Vous touchez une pension vieillesse ou possédez une carte mobilité inclusion (CMI)
Si vous êtes dans l’une de ces situations, vous êtes exonéré sur la plus-value immobilière à condition qu’en 2024 :
- Votre revenu fiscal de référence n’excède pas 12 793 € pour une personne seule, ce plafond étant majoré de 3 428 € pour chaque demi-part supplémentaire de votre foyer fiscal ;
- Vous n’êtes pas redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) l’avant-dernière année précédant la vente.
Vous êtes résident dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés
Si vous êtes dans l’un de ces cas, vous bénéficiez également d’une exonération sur la plus-value immobilière, à condition que :
- Votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 30 024 € pour une personne seule, ce plafond étant majoré de 7 015 € pour la première demi-part supplémentaire et 5 522 € pour les suivantes ;
- Vous n’êtes pas assujetti à l’IFI l’avant-dernière année précédant la vente ;
- Votre bien est vendu dans les deux années suivant votre entrée dans l’établissement ;
- Votre logement n’a pas été occupé (exception faite pour le conjoint).
Vous êtes non résident en France
Si vous ne résidez pas en France, vous pouvez être exonéré sur la plus-value immobilière suivant votre situation :
- Vous êtes ressortissant d’un pays de l’Union Européenne : vous bénéficiez d’une exonération de la plus-value immobilière limitée à 150 000 € si vous avez été fiscalement domicilié en France pendant deux années consécutives et que la vente de votre bien est intervenue au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert de votre domicile hors France ;
- Vous n’êtes pas ressortissant d’un pays de l’Union Européenne : vous êtes exonéré si vous avez vendu votre bien immobilier au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le transfert de votre domicile hors France et si le logement n’a pas été mis à la disposition d’un tiers entre votre départ et la vente.
Les exonérations liées à l’acheteur
Enfin, d’autres exonérations s’appliquent et sont liées cette fois-ci à la nature de l’acheteur. Elles concernent notamment :
- Les biens vendus à un organisme en charge de logements sociaux ;
- Les biens vendus à des personnes privées s’engageant à construire des logements sociaux ;
- Les biens expropriés suite à une déclaration d’utilité publique, à condition que vous réemployiez l’intégralité de l’indemnité d’expropriation dans l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois ;
- Les biens cédés par un particulier dans le cadre d’un droit de délaissement (lorsque le propriétaire est autorisé à exiger le rachat de son bien en raison d’un projet d’intérêt général affectant la propriété), sous les mêmes conditions que l’exonération.
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
Dans le cadre d’une vente immobilière classique, c’est le notaire qui se charge d’établir et de déposer la déclaration via le formulaire 2048-IMM pour votre compte, directement lors de la signature de l’acte authentique. Il calcule la plus-value, applique les abattements et prélève l’impôt dû.
Dans certains cas ne passant pas par un notaire (comme la cession de parts de Société Civile Immobilière) c’est le contribuable lui-même qui doit déclarer la plus-value auprès de l’administration fiscale.
Dans les deux cas, le montant de la plus-value imposable doit ensuite être reporté dans votre déclaration annuelle de revenus.
Si vous êtes totalement exonéré, aucune démarche supplémentaire n’est requise.
Si vous avez des questions supplémentaires, n’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire. Les équipes Indy seront ravies de vous répondre 😀
