Tout savoir sur l’investissement en LMNP

L’investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) séduit de plus en plus de particuliers en quête de revenus locatifs stables et d’avantages fiscaux. Mais avant de vous lancer tête baissée, il est essentiel de bien comprendre les spécificités de ce statut ainsi que ses conditions d’éligibilité. Voici tout ce que vous devez savoir avant d’investir en Location Meublé Non Professionnelle. C’est parti 🚀 

📝 En résumé : 

• Investir en LMNP permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse ;
• Ce statut est accessible à tout particulier domicilié fiscalement en France, à condition de respecter certains plafonds de recettes ;
• Le bien loué doit également respecter des critères précis (surface, équipements, DPE, usage autorisé par la copropriété, etc.) ; 
• Deux régimes fiscaux sont possibles lorsque vous investissez en LMNP : le micro-BIC (plus simple) et le régime réel (avantageux si vous avez beaucoup de charges et souhaitez amortir votre bien) ; 

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L’investissement en LMNP, qu’est-ce que c’est ?

Définition

L’investissement en LMNP, permet à un particulier de proposer à la location un logement meublé prêt à vivre, équipé du mobilier et des équipements indispensables (lit, réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselle, etc.).

Ce dispositif, encadré par l’article 155 IV du Code général des impôts (CGI), s’adresse aux contribuables domiciliés en France souhaitant générer des revenus complémentaires issus de la location meublée. Pour consulter l’article, cliquez ici.

Les différents types de location meublée en LMNP

Plusieurs types de baux sont possibles pour investir en LMNP :

• Le bail classique de location meublée : Un contrat d’un an renouvelable entre le propriétaire et un locataire. Ici, le logement devient la résidence principale du locataire ;
• Le bail mobilité : Un contrat flexible de courte durée (1 à 10 mois), adapté aux locataires en situation de mobilité professionnelle (aux étudiants, aux travailleurs en mission) ;
• Le meublé de tourisme : Une location de courte durée à destination des voyageurs de passage, limitée à 90 jours par an et par locataire, souvent gérée via des plateformes comme Airbnb ;
• Le bail commercial : Un contrat signé avec un exploitant de résidence-services, qui prend en charge la gestion locative. Le propriétaire reçoit alors des loyers fixes, et n’a pas à gérer les locataires. Ce bail dure généralement 9 ans, il est toutefois possible de le résilier tous les 3 ans. 

L’investissement en LMNP passe très souvent par l’acquisition d’un bien situé en résidence de services, comme une résidence étudiante, senior, d’affaires, de tourisme, ou encore un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). 

Quelles sont les conditions pour investir en LMNP

Qui peut investir en LMNP en 2025 ?

Dans un premier temps, l’investissement en LMNP est ouvert à tout contribuable français qui ne bénéficie pas du statut de loueur meublé professionnel (LMP). Autrement dit, statut s’adresse aux particuliers qui tirent de leur activité de location meublée des revenus complémentaires, sans pour autant en faire leur activité principale.

A titre d’exemple, un entrepreneur individuel peut parfaitement cumuler son activité avec un investissement en LMNP.  

Des conditions liées au logement meublé 

Pour pouvoir proposer un bien à la location en tant que LMNP, le bien immobilier doit répondre à plusieurs critères obligatoires :

• Type de bien : En LMNP, vous pouvez acheter un logement neuf ou ancien, déjà meublé ou à meubler vous-même ;
• Équipement obligatoire : Le logement doit comporter une literie complète, des volets ou rideaux, une plaque de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur avec congélateur, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table avec sièges, des espaces de rangement, et des luminaires ;
• Confort et normes : Le logement doit avoir une surface minimale de 9 m², une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres et respecter les normes énergétiques en vigueur ;
• Règlement de copropriété : Si le bien se situe dans une copropriété, il est indispensable de vérifier que la location meublée y est autorisée ; 
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Depuis la loi Climat et résilience il n’est plus possible de proposer à la location des biens classés G. Les logements classés F seront quant à eux interdits en 2028, et ceux classés E en 2034. 

Si ces conditions ne sont pas respectées, le logement peut être requalifié en location vide, ce qui entraîne la perte des avantages fiscaux liés au statut de LMNP.

Des conditions liées aux revenus locatifs pour conserver le statut LMNP

Pour bénéficier du régime fiscal avantageux du LMNP, vous devez impérativement respecter l’une de ces deux conditions :

• Ne pas dépasser 23 000 € de recettes annuelles ;
• Et/ou ces recettes ne représentent pas plus de 50 % des revenus totaux de votre foyer fiscal (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux, etc.).

Quelle fiscalité en LMNP ?

L’imposition en LMNP

L’investissement en LMNP est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont alors possibles : le micro-BIC, qui permet de profiter d’un abattement forfaitaire automatique, et le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges et amortissements liés à votre investissement en tant que LMNP.

 Le choix entre ces deux options dépend notamment :

• Du montant de vos recettes locatives annuelles ;
• Du type de bail que vous proposez ;
• Et de vos objectifs fiscaux personnels.

Le régime micro-BIC

Dans un premier temps, le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos revenus locatifs issus de votre investissement en LMNP ne dépassent pas certains seuils. Ce régime séduit par sa simplicité, puisqu’il permet de profiter :

• De démarches administratives simplifiées et d’une comptabilité allégée (déclaration via le formulaire 2042-C-PRO) ;
• D’un abattement forfaitaire automatique qui remplace la prise en compte des charges réelles.

Les seuils applicables à la location meublée sont les suivants : 

Le régime réel

Le régime réel devient obligatoire lorsque vos recettes locatives dépassent les seuils du micro-BIC. Ce dernier vous permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à votre activité, notamment :

• L’amortissement du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier ;
• Les intérêts d’emprunt contractés pour l’investissement ;
• Les charges de copropriété ;
• Les frais d’agence ou de gestion locative ;
• Les dépenses d’entretien et de réparation ;
• Les abonnements internet ou téléphoniques liés à la location meublée ;
• Et bien d’autres charges en lien avec votre activité.

Le régime réel d’imposition demande une comptabilité rigoureuse et complète, mais il peut s’avérer fiscalement avantageux surtout si vos charges sont conséquentes.

Les taxes liées à la location meublée

Outre l’impôt sur le revenu, plusieurs autres taxes et contributions peuvent s’appliquer dans le cadre d’un investissement en LMNP :

• Les prélèvements sociaux et les éventuelles cotisations sociales, obligatoires pour les LMNP ;
• La taxe foncière, avec parfois une exonération temporaire pour les constructions neuves ;
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) selon les cas ;
• La taxe d’habitation, si le logement n’est pas la résidence principale du locataire ;
• La TVA applicable si vous louez en résidence de services (tourisme, étudiant, senior…) avec au moins trois prestations para-hôtelières ;
• L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), si votre patrimoine immobilier dépasse certains seuils.

Contrairement au LMNP, un investisseur en LMP n’est généralement pas soumis à l’IFI, car cet impôt ne s’applique pas aux biens immobiliers affectés à une activité professionnelle. 

LMNP ou LMP : quelles différences ?

Dans le cadre de la location meublée, deux statuts existent : la LMNP et la LMP (location meublée professionnelle).

Comme indiqué précédemment vous êtes considéré comme LMNP tant que vous remplissez au moins une des conditions suivantes : 

• Vos revenus issus de la location meublée n’excèdent pas 23 000 € par an ;
• Ces revenus représentent moins de la moitié des autres revenus d’activité (salaires, etc.) de votre foyer fiscal.

En revanche, si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € annuels et constituent la majorité de vos revenus professionnels, vous basculez automatiquement en LMP. Dans ce cas, votre activité est considérée comme commerciale et vos revenus sont imposés en conséquence.

Pourquoi investir en LMNP ? 

1. Une fiscalité avantageuse

Le principal atout du LMNP réside dans sa fiscalité avantageuse. En choisissant le régime réel, vous pouvez déduire toutes vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, charges de copropriété, etc.) et surtout amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier. Cet amortissement réduit le bénéfice imposable et peut aboutir à une quasi-exonération d’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.

Cette optimisation fiscale est particulièrement intéressante pour améliorer la rentabilité nette de l’investissement ! 

De plus, le statut LMNP vous fait bénéficier d’un abattement progressif sur l’impôt sur le revenu, menant à une exonération totale après 22 ans, puis à une exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Un avantage clé pour maximiser vos gains à long terme. 

Le saviez-vous ? Avant 2025, les amortissements pratiqués en LMNP n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela permettait de réduire fortement l’imposition sur les loyers tout en conservant une fiscalité avantageuse à la sortie. Cet avantage fiscal vient d’être supprimé : désormais, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

2. Une rentabilité locative supérieure à la location nue

Louer en meublé rapporte souvent entre 10 et 20 % de plus que louer un logement vide équivalent. 

De plus, la location meublée attire beaucoup de profils différents, comme des étudiants, des professionnels en mobilité ou des touristes. Cette diversité assure une demande régulière, et limite fortement le risque de logements vacants.

3. Un régime accessible

La création du statut de LMNP est rapide et se fait facilement en ligne via le guichet unique de l’INPI. Par ailleurs, si vous choisissez le régime micro-BIC, vous profitez d’un fonctionnement ultra simple : pas besoin de détailler vos charges, l’abattement forfaitaire s’applique automatiquement. 

En bref : Le LMNP est un bon point de départ pour se lancer dans l’immobilier ! 

4. Un investissement qui prend de la valeur

Enfin, le LMNP est un bon moyen de construire et faire grandir votre patrimoine :

• Le bien meublé prend généralement de la valeur avec les années ;
• Sa revente est souvent plus simple, surtout s’il est situé dans une résidence-services ;
• Vous pouvez transmettre ce patrimoine à vos proches dans de bonnes conditions, grâce à des solutions comme le démembrement ou la donation ;
• Enfin, si vos loyers augmentent, vous pouvez facilement passer au statut de Loueur en Meublé Professionnel et profiter d’autres avantages fiscaux.

Contrairement aux idées reçus, et tout comme le LMNP, le loueur en meublé professionnel n’a pas besoin de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Comment investir en LMNP ? 

Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) ne s’improvise pas. Voici toutes les étapes à suivre pour vous lancer :

Étape 1 : Choisir le bon bien

Dans un premier temps, le choix du logement est une étape clé. L’emplacement fait toute la différence : un bien situé en centre-ville, à proximité des universités ou dans une zone touristique trouvera plus facilement preneur. Le type de logement compte aussi : studio, T2, résidence étudiante ou senior… Chaque option a ses avantages selon le public que vous ciblez.

Pensez également à analyser le marché local pour éviter les mauvaises surprises ! 

Étape 2 : Monter son plan de financement

Avant d’acheter, il est essentiel de définir précisément votre budget. L’achat peut être financé via un prêt immobilier, avec ou sans apport personnel. Vous devez impérativement trouver le bon équilibre entre vos mensualités et les loyers perçus, tout en profitant de l’effet de levier du crédit.

Pensez également à inclure dans vos calculs les frais de notaire, les travaux éventuels et le coût de l’ameublement. 

Étape 3 : Meubler et équiper le logement

Comme indiqué précédemment, pour qu’un bien soit considéré comme « meublé« , il doit répondre à des critères précis. Il doit être équipé de tout le nécessaire pour permettre au locataire d’y vivre normalement : lit, table, vaisselle, électroménager de base, etc. 

Un logement bien aménagé donne tout de suite une meilleure impression et se loue plus facilement.

Étape 4 : Choisir son mode de gestion

Vous pouvez gérer vous-même le bien (recherche de locataires, contrats, états des lieux…), ou déléguer à une agence ou un gestionnaire de résidence. Certains optent également pour la location courte durée avec l’aide de conciergeries. Chaque option a ses contraintes, mais aussi son niveau de rentabilité !

Étape 5 : Sélectionner le bon régime fiscal

Comme indiqué précédemment, en LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

• Le micro-BIC, simple à gérer, avec un abattement de 50 % (ou 30%) sur les loyers ;
• Le régime réel, plus technique mais souvent plus avantageux, car il permet de déduire les charges et d’amortir le bien.

En choisissant le bon régime d’imposition, vous pourrez réduire, voire même annuler votre l’impôt sur vos loyers pendant plusieurs années ! 

Étape 6 : Déclarer son activité de LMNP

Avant de proposer votre bien à la location, vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé non professionnel. Cette démarche s’effectue en ligne via le guichet unique de l’INPI. Vous disposez d’un délai de 15 jours à compter du début de l’activité (c’est-à-dire la signature du bail ou l’installation du locataire), pour effectuer cette déclaration.

Une fois celle-ci validée, vous recevrez votre numéro SIRET sous quelques jours à trois semaines. 

Étape 7 : Gérer la location au quotidien

Une fois votre bien loué, place à la gestion au quotidien : encaissement des loyers, entretien courant, déclarations fiscales… Rien de bien compliqué, mais mieux vaut s’organiser !

Deux options s’offrent à vous :

• Faire appel à un expert-comptable, qui s’occupera de toute la partie déclarative pour vous ;
• Utiliser un logiciel de comptabilité en ligne, une option bien plus économique. En quelques clics seulement, vous pouvez suivre vos loyers, déduire vos charges, gérer vos amortissements et générer toutes vos déclaration comptables obligatoires. 

Des interrogations au sujet de la LMNP, des étapes de création du statut ou même sur les démarches de radiation ? Nous vous répondons dans les commentaires !