Les règles de l’abattement LMNP en 2025

Le statut de LMNP, loueur en meublé non professionnel, est un régime fiscal qui s’applique pour des particuliers réalisant de la location meublée. Selon le régime d’imposition choisi, un abattement fiscal s’applique en LMNP. Et attention : en 2025 les règles liées à l’abattement des LMNP évoluent ! Découvrez le fonctionnement de l’abattement en LMNP ainsi que les nouvelles règles à connaître dans cet article. 

Résumé

• L’abattement forfaitaire est un pourcentage du chiffre d’affaires déduit par l’administration pour calculer le bénéfice imposable ;
• Pour les LMNP, l’abattement s’applique uniquement au régime micro-BIC ;
• Le taux forfaitaire de l’abattement a été réduit en 2025 pour les locations meublées de tourisme ;
• A contrario, le régime réel en LMNP permet de déduire les charges réelles et de bénéficier d’un régime spécial de calcul de la plus-value. 

Qu’est-ce que l’abattement en LMNP ?

L’abattement forfaitaire est un montant sur lequel un entrepreneur ne paiera pas de taxe au cours de son exercice fiscal. Ce montant non imposable permet donc de venir diminuer votre base imposable : vous êtes imposé uniquement sur la part restante de vos revenus. Lorsqu’un abattement est appliqué, l’administration ne vous demande pas de justifier vos dépenses, comme c’est le cas avec la déduction de charges réelles.

Et pour rappel, le statut LMNP concerne uniquement les particuliers dont :

• Les revenus locatifs de l’année sont inférieurs à 23 000 € ;
• et/ou dont les revenus locatifs perçus représentent moins de 50% des revenus annuels du foyer fiscal. 

Si aucune de ces conditions n’est – remplie, c’est le statut loueur meublé professionnel (LMP), qui s’applique. Les bénéfices des LMNP sont généralement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). 

Le montant de l’abattement est déterminé par un taux forfaitaire fixé par l’administration. Ce dernier varie en fonction du type de location meublée dont il est question.

Le fonctionnement de l’abattement en LMNP

L’abattement : applicable uniquement en micro-BIC

Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée en tant que LMNP, vous relevez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Avec cette catégorie d’imposition, deux régimes sont possibles :

• Le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire ;
• Le régime réel, qui permet de déduire vos charges réelles et amortissements.

L’abattement forfaitaire s’applique uniquement si vous optez pour le régime micro-BIC. Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée sous le régime micro-BIC, l’administration applique un abattement sur vos recettes brutes (qui se traduit par un pourcentage). Cet abattement représente en principe vos charges, sans que vous n’ayez rien à justifier. 

Au niveau de votre fiscalité : seule la part restante après abattement est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. 

Les plafonds de chiffre d’affaires du régime micro-BIC

Pour bénéficier du régime micro-BIC en LMNP, et donc de l’abattement, le montant des recettes locatives perçues doit être inférieur à un certain seuil. Les plafonds de chiffre d’affaires annuel du régime micro-BIC en LMNP sont fixés aujourd’hui à :

• 77 700€ pour la location meublée de longue durée ;
• 77 700€ pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés ;
• 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés. 

Si vos revenus locatifs de l’année dépassent ces plafonds, vous passez automatiquement au régime réel. En effet, le régime micro-BIC s’applique par défaut pour tous les LMNP qui n’ont pas choisi le régime réel et dont le chiffre d’affaires est en dessous des seuils indiqués. Il aussi est possible d’opter pour le régime réel dès le début de l’activité immobilière, peut importe les revenus. 

Les 3 catégories de locations meublées

Il existe trois catégories de locations meublées, qui vont déterminer l’abattement et le régime applicable :

• La location meublée de longue durée ;
• Les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés ;
• Les meublés de tourisme non classés. 

La location meublée de longue durée

Il est question de location meublée de longue durée lorsqu’un logement meublé est loué pour une durée de plus de 30 jours, généralement à l’année. Louer un bien immobilier en longue durée est destiné à un locataire qui en fait sa résidence principale.

Les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés

Les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés sont des hébergements de courte durée destinés à une clientèle de passage. Il s’agit d’établissements qui ont obtenus un classement officiel (des étoiles) et qui garantissent donc un certain niveau de confort et d’équipements.

Les meublés de tourisme non classés

Les meublés de tourisme non classés sont des logements meublés qui loués à des touristes pour de courtes durées, sans avoir fait l’objet d’un classement (c’est le cas des locations de type Airbnb par exemple). La fiscalité des loyers perçus avec ce type de bien immobilier est la moins avantageuse.

Les taux d’abattement en LMNP

Le taux d’abattement forfaitaire dépend du type de biens meublés que vous proposez en location. Voici les taux applicables en 2025 :

• Il est fixé à 50 % pour la location meublée longue durée et les meublés de tourisme classés ;
• Il est fixé à 30 % pour la location de meublés de tourisme non classés. 

Cela signifie que si vous louez un appartement meublé à l’année (non classé), seuls 50 % de vos revenus seront imposés. Par contre, si votre logement est un meublé de tourisme non classé : 70% de vos recettes seront imposables. 

Par exemple : vous percevez 20 000 € de revenus locatifs par an. Avec un abattement de 50%, votre revenu imposable sera de 10 000 €.

⚠️ Attention : si vous bénéficiez de l’abattement en LMNP, vos charges ne peuvent pas être déduites. Il faut choisir le régime réel pour bénéficier de la déduction de charges.

Les changements en 2025

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 introduit des modifications importantes au niveau de la location de tourisme. L’objectif de ces changements : réduire les avantages fiscaux jugés trop généreux pour les meublés de tourisme de type Airbnb. 

Depuis le 1er janvier 2025, les principales évolutions pour le statut LMNP concerne l’abaissement des seuils de revenus du régime micro-BIC et la réduction du taux forfaitaire de l’abattement. 

L’abaissement des seuils de revenus du régime micro-BIC

En 2025, le seuil du régime micro-BIC a été abaissé pour les activités de meublés de tourisme classés et non classés. 

La réduction de l’abattement

Le taux forfaitaire d’abattement a également été réduit par le projet de loi de finances (PLF) pour 2025. Voici les changements introduits par l’entrée en vigueur de la loi :

• Pour les meublés de tourisme non classés, le taux d’abattement passe de 50 % à 30 % ;
• Pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, le taux d’abattement passe de 71 % à 50 %.
• Pour la location meublée de longue durée, le taux est inchangé (50%). 

Le taux forfaitaire applicable aux locations meublées de tourisme est donc fortement réduit. L’abattement est donc de moins en moins avantageux, surtout pour les LMNP qui ont des charges importantes. La fiscalité étant beaucoup moins favorable, cela questionne les loueurs à rester au régime micro-BIC. Le passage en réel peut être à considérer, tout comme le changement de statut (pour la SCI par exemple).  

Par ces ajustements, le gouvernement souhaite mieux encadrer la location meublée touristique. Cette dernière est, en effet, accusée de prendre de plus en plus de place comparée à la location de logement à usage d’habitation, notamment dans les grandes villes où la recherche de logement est de plus en plus tendue.

La loi Le Meur réduit fortement les avantages du régime micro-BIC pour les LMNP réalisant de la location de tourisme.

Que choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ?

Face à la réduction des avantages du régime micro-BIC, la question se pose plus que jamais : faut-il rester au micro-BIC ou opter pour le régime réel ?

Les avantages du micro-BIC en LMNP

Des obligations comptables simplifiées

En micro-BIC, les obligations comptables et administratives sont simplifiées. Vous n’avez pas de comptabilité rigoureuse à tenir. Concrètement, en tant que propriétaire percevant des loyers en statut LMNP sous le régime micro-BIC :

• Vous devez tenir un livre des recettes (qui récapitule vos loyers perçus) en cas de contrôle de l’administration ;
• Vous devez déclarer en mai de chaque année vos revenus locatifs dans l’annexe de votre déclaration d’impôt personnelle, le formulaire 2042 C-PRO ;
• Vous devez conserver l’ensemble de vos justificatifs pendant 10 ans. 

À l’inverse, contrairement au régime réel, vous n’avez pas l’obligation de produire un bilan comptable ou un compte de résultat. Il n’est pas non plus nécessaire de tenir un livre-journal ou un grand-livre.

Un calcul de l’abattement automatique

L’abattement forfaitaire s’applique de manière automatique et sans justificatif. Il s’agit d’un régime avantageux uniquement par les propriétaires qui ont très peu de charges.

Les avantages du régime réel

La déduction des charges réelles

Le régime réel est le régime le plus fréquemment choisi par les LMNP. Sous ce régime, vous avez la possibilité de déduire l’ensemble de vos charges réelles : les intérêts d’emprunt, les frais de gestion quotidienne, les assurances, les travaux, la taxe foncière…

L’amortissement du bien

Au régime réel, il est possible également d’amortir l’achat du bien immobilier (sauf le terrain) ainsi que les meubles (canapé, lit, équipement électroménager…etc). Au fil du temps, un bien perd de sa valeur à cause de l’usure, des réparations à effectuer… L’amortissement désigne l’enregistrement de cette perte de valeur en comptabilité sur un exercice. Ce procédé va permettre de répartir la valeur d’acquisition d’un bien durant toute sa durée d’utilisation. En amortissant vos biens, vous diminuez votre bénéfice imposable.

Le régime réel est souvent le régime le plus avantageux pour les propriétaires car il permet de réduire un grand nombre de charges (dont l’amortissement) des revenus imposables.

Le régime de plus-value

Et en plus de pouvoir amortir l’investissement immobilier, les LMNP au régime réel bénéficient d’avantages au moment de la revente du bien. En effet, en tant que LMNP, vous êtes soumis à la plus-value des particuliers. La fiscalité est alors plus avantageuse que celle des professionnels (en SCI à l’IS par exemple). Les propriétaires en LMNP sont soumis à une exonération progressive d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et à une exonération totale après 30 ans.

Bon à savoir : le projet de loi de finances pour 2025 a réintroduit les amortissements au moment de la revente. Il était auparavant possible d’amortir un bien sans qu’il ne soit intégré dans le calcul des plus-values. Cet avantage est supprimé.

…mais une comptabilité rigoureuse

Au régime réel, la comptabilité d’un LMNP est plus complexe qu’au régime micro. Il sera obligatoire de tenir des livres comptables, de produire des comptes annuels (bilan comptable et compte de résultat) et de produire des déclarations fiscales. 

Le régime micro-BIC est-il encore intéressant en 2025 ?

L’entrée en vigueur de la loi Le Meur a réduit les avantages du statut LMNP, en particulier pour les locations de courte durée. Le régime micro-BIC peut encore être adapté si :

• Vous avez peu de charges à déduire (pas ou peu de travaux, pas d’achats de meubles ou de frais de gestion) ;
• Vos recettes sont faibles (donc en dessous des seuils de 77 700€ ou 15 000€ en fonction de votre type de bail) ;
• Vous recherchez la simplicité (une comptabilité simple, pas d’expert-comptable, une déclaration fiscale rapide). 

Le régime micro-BIC ne reste intéressant uniquement si vos charges réelles sont inférieures au taux d’abattement forfaitaire. À partir du moment où le montant de vos charges dépasse le taux d’abattement (50% ou 30% de vos revenus), alors le régime réel devient clairement plus avantageux. Vous aurez alors la possibilité de déduire toutes vos dépenses liées à votre location meublée, d’amortir le bien, et de réduire votre imposition… parfois même à 0€.

Vous avez davantage de questions sur l’abattement en LMNP ou sa fiscalité ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝