SCI ou LMNP : quelle solution pour votre investissement immobilier ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en 2025 pour diversifier votre patrimoine et toucher des revenus complémentaires ? Excellente initiative ! Mais entre la Société Civile Immobilière (SCI) et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le choix peut s’avérer complexe. Ces deux statuts très répandus répondent à des objectifs, des modes de gestion et des règles de transmission bien différents. Voici tout ce que vous devez savoir pour bien choisir entre la SCI et le statut de LMNP.

En résumé : 

Le choix entre SCI et LMNP dépend avant tout de votre profil d’investisseur, de vos objectifs patrimoniaux et de la nature de votre projet locatif.

• Si vous investissez seul dans un bien meublé et que vous cherchez une fiscalité avantageuse avec une gestion simple, le statut de LMNP est souvent le plus adapté ;
• En revanche, si vous investissez à plusieurs ou que vous cherchez à faire évoluer et transmettre votre patrimoine dans de bonnes conditions, la SCI peut être plus intéressante…à condition d’être prêt à gérer des démarches administratives plus lourdes ! 

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SCI vs LMNP : notre tableau comparatif 

Qu’est-ce que la SCI ?

Définition 

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique permettant à plusieurs personnes (au moins deux) de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Lorsqu’un bien est acquis via une SCI, il devient la propriété de la société, et non des associés individuellement. En échange de leur participation, ces derniers détiennent des parts sociales, proportionnelles à leur apport.

Il est important de ne pas confondre la SCI avec l’indivision. Contrairement à cette dernière, la SCI est plus souple et structurée, notamment en cas de transmission ou de vente du bien.

Les différents types de SCI 

Il existe plusieurs types de Sociétés Civiles Immobilières, chacune répondant à des objectifs spécifiques :

• La SCI de gestion ou de location : C’est la forme la plus répandue. Elle permet à plusieurs associés d’acheter ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, de les gérer et, souvent, de les mettre en location. Elle vise surtout à générer des revenus locatifs tout en rendant la gestion du patrimoine partagé plus simple ;
• La SCI familiale : Constituée uniquement entre membres d’une même famille, elle est souvent utilisée pour transmettre un bien immobilier tout en évitant les complications liées à l’indivision. Elle facilite également la gestion collective avec un cadre juridique clair ;
• La SCI construction-vente : Moins fréquente, cette forme permet d’acheter un terrain, de faire construire un bien, puis de le revendre. Elle s’apparente davantage à une activité commerciale ;
• La SCI d’attribution : Ce type de SCI vise à attribuer à chaque associé une part déterminée d’un bien immobilier, souvent dans l’idée de le diviser ou de le revendre plus tard ;
• La SCI de jouissance à temps partagé : Elle permet aux associés de se répartir l’usage du bien sur des périodes définies à l’avance. C’est un modèle souvent utilisé pour des résidences secondaires.

Quelles sont les principales caractéristiques de la SCI ? 

La Société Civile Immobilière est un statut juridique à part entière. Voici ses principales caractéristiques :

Une société à plusieurs associés

La SCI ne peut pas être constituée par une seule personne : elle requiert au moins deux associés, qu’ils soient personnes physiques ou morales. Ceux-ci peuvent être des membres d’une même famille, comme dans une SCI familiale, ou simplement des partenaires souhaitant investir ensemble. 

Un statut juridique encadré

Comme toute société, la SCI fonctionne grâce à des statuts juridiques. Ces derniers fixent les règles de la société : comment sont réparties les parts, comment se prennent les décisions, quels sont les pouvoirs du gérant, etc. Ils sont rédigés librement, tant qu’ils respectent le Code civil. 

Un objet strictement civil

La SCI a un objet civil, ce qui l’empêche normalement d’exercer des activités commerciales comme la location meublée régulière ou l’achat-revente de biens immobiliers. Elle peut toutefois déroger à cette règle, notamment si elle opte pour l’impôt sur les sociétés (IS). 

En principe, son activité doit rester centrée sur la gestion de patrimoine : acheter, détenir, louer vide ou transmettre des biens immobiliers. 

Une gérance souple

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou des personnes extérieures à la société. Le gérant agit au nom de la société pour gérer les affaires courantes : signer les baux, payer les charges, superviser les travaux, etc. Ses pouvoirs sont définis dans les statuts.

Une responsabilité indéfinie des associés

La responsabilité des associés d’une SCI est illimitée mais non solidaire. Autrement dit, si la SCI rencontre des difficultés financières, les associés peuvent voir leur patrimoine personnel engagé, mais uniquement lorsque la SCI est incapable de faire face à ses dettes. De plus, cette responsabilité est répartie proportionnellement à la part détenue par chaque associé : chacun ne répond qu’à hauteur de sa participation dans la SCI. 

Une fiscalité modulable

Par défaut, la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR) : chaque associé doit alors déclarer, dans sa propre déclaration de revenus, la part des bénéfices correspondant à sa participation. Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut être avantageux si vous envisagez de conserver les biens de la SCI sur le long terme et de les amortir. 

Avantages et inconvénients de la SCI 

Qu’est-ce que le statut de LMNP ?

Définition 

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers qui louent des logements meublés sans que cette activité constitue leur principale source de revenus.

Ce régime fiscal offre des avantages spécifiques, souvent plus attractifs que ceux de la location vide classique ou de la location meublée professionnelle (LMP).

Accessible à tous les propriétaires, quelle que soit leur nationalité ou leur résidence fiscale, dès lors que le bien loué se trouve en France, ce statut facilite également l’investissement immobilier en France pour les non-résidents souhaitant percevoir des revenus locatifs complémentaires. 

Les conditions du régime LMNP 

Voici les conditions à respecter pour profiter du statut de LMNP :  

• Vous devez être un particulier et louer un ou plusieurs logements meublés ;
• Les revenus générés par cette location ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou représenter plus de 50 % de vos revenus totaux ;
• Le logement doit être correctement meublé, avec un équipement suffisant pour que le locataire puisse y vivre normalement.

Depuis 2023 et la Loi Climat et Résilience, les logements meublés doivent respecter les mêmes exigences énergétiques que les logements vides. Concrètement, cela signifie que :

• Les logements avec un classement G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués ;
• Ceux classés F ne seront plus louables à partir de 2028, et les logements en classe E à partir de 2034.

Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de la moitié des revenus du foyer, vous passez en statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ce statut impose une comptabilité commerciale plus stricte et une déclaration spécifique, mais ouvre aussi droit à des avantages fiscaux, comme l’imputation des déficits sur le revenu global et, sous conditions, l’exonération des plus-values. 

Les principales caractéristiques du LMNP

Une activité exercée à titre personnel

Dans un premier temps, le LMNP est un statut destiné aux particuliers. Ce dernier permet de louer en son nom propre, sans avoir à créer une société. 

Un logement obligatoirement meublé

Comme indiqué précédemment, pour proposer un bien en location meublée (professionnelle ou non), le logement que vous mettez en location doit disposer d’un minimum d’équipements pour permettre une installation immédiate (lit, plaques de cuisson, frigo, vaisselle, etc.). Pour consulter la liste des équipements obligatoires en LMNP cliquez ici. 

Un régime fiscal souple

En tant que loueur meublé, deux régimes fiscaux s’offrent à vous :

• Le régime micro-BIC ; 
• Le régime réel. 

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique lorsque les loyers annuels restent inférieurs à 77 700€, ou à 15 000€ pour une location de tourisme non classée.

Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % sur les recettes, ce qui revient à n’être imposé que sur une partie des revenus, sans avoir à justifier les charges.  

Ce régime est simple à gérer, mais moins avantageux si vous avez des charges importantes. 

Le régime réel 

Le régime réel s’applique automatiquement si les loyers dépassent les plafonds du micro-BIC, mais il est aussi accessible sur option, même en dessous de ces seuils. Il permet de déduire toutes les charges liées à l’activité (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion…) et d’amortir le bien ainsi que le mobilier. Résultat : le revenu imposable peut être fortement réduit, voire annulé pendant plusieurs années.

Dans le cadre du régime réel d’imposition, la comptabilité demande un peu plus de rigueur, mais reste tout à fait accessible avec un bon logiciel ou un comptable.

Pas de restriction sur le nombre de biens

Il est possible de louer un ou plusieurs biens, qu’ils soient neufs ou anciens, tant que les conditions de revenus du statut LMNP sont respectées. Au-delà, le passage en LMP devient obligatoire. 

Une activité non professionnelle

Enfin, comme indiqué précédemment, le statut de LMNP s’applique uniquement si la location meublée ne constitue pas votre activité principale. Pour y avoir droit, les loyers perçus doivent soit être inférieurs à 23 000 € par an, soit représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer.

Avantages et inconvénients du LMNP

SCI et LMNP : est-ce compatible ?

Une incompatibilité théorique

Par nature, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), bien qu’elle puisse choisir l’impôt sur les sociétés (IS). Cependant, dès lors qu’elle exerce une activité de nature commerciale, comme la location meublée, elle est obligée de passer à l’IS.

Or, la location meublée non professionnelle est juridiquement considérée comme une activité commerciale. En théorie, cela rend la SCI et le statut LMNP difficilement conciliables. Pourtant, une tolérance existe, à condition de respecter deux critères stricts.

Les conditions pour cumuler SCI et LMNP

Le cumul n’est envisageable que si :

• Le montant des recettes issues de l’activité commerciale (location meublée) ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes de la SCI ;
• L’activité de location meublée reste occasionnelle, c’est-à-dire non exercée de manière habituelle.

Un dépassement ponctuel de ce seuil de 10 % peut être admis, à condition que la moyenne sur l’année en cours et les trois années précédentes reste sous cette limite.

Si ces deux conditions sont respectées, la SCI conserve son imposition à l’IR. Les associés sont alors imposés individuellement sur leur quote-part de revenus. Cela permet de combiner les avantages fiscaux du LMNP et ceux de la SCI. 

Un exemple sera peut-être plus parlant : 

Si votre SCI est détenue à parts égales par deux associés, chacun peut bénéficier du plafond de 23 000 € applicable au statut LMNP.

Dans ce cas, la société peut percevoir jusqu’à 46 000 € de recettes issues de la location meublée, tout en restant imposée à l’impôt sur le revenu, tant que ces recettes ne dépassent pas 10 % du total des revenus hors taxes de la SCI. 

Attention au dépassement des seuils : Si les revenus tirés de la location meublée dépassent régulièrement le seuil autorisé, la SCI basculera automatiquement à l’IS. Dans ce cas, il peut être judicieux de se tourner vers une structure plus adaptée, comme une SARL de famille, qui permet de rester à l’IR sans condition de seuil ou de durée.

Quelles sont les conséquences fiscales et comptables du cumul SCI et LMNP ?

Sur le plan fiscal

Tant que les seuils sont respectés, la SCI avec le statut de LMNP reste soumise à l’impôt sur le revenu. En cas de dépassement, elle passe sous le régime de l’IS, ce qui change tout : la société est alors imposée sur ses bénéfices au taux de l’IS, avec la possibilité de déduire certaines charges, notamment l’amortissement du bien immobilier.

Sur le plan comptable

La gestion comptable d’une SCI sous le régime LMNP demande plus de rigueur. Tant qu’elle est à l’impôt sur le revenu, les obligations restent assez simples. En revanche, si la SCI bascule à l’impôt sur les sociétés, elle doit respecter les normes comptables des sociétés commerciales, avec une comptabilité régulière et des comptes annuels à produire. Cela rend la gestion plus lourde et généralement plus coûteuse. 

Au niveau des avantages fiscaux

Pour finir, l’un des grands atouts de l’impôt sur les sociétés est la possibilité d’amortir le bien et de déduire toutes les charges liées à la location meublée, ce qui diminue le bénéfice imposable. Les déficits éventuels peuvent également être reportés sur les années suivantes, ce qui aide à alléger la fiscalité.

Ce régime d’imposition entraîne des obligations importantes, avec une comptabilité plus exigeante et une gestion plus contraignante. Il est donc crucial de bien peser le pour et le contre avant de choisir l’IS. 

LMNP ou SCI : comment choisir selon vos objectifs ?

Pour conclure, le choix entre la création d’une LMNP ou d’une SCI dépend avant tout de vos objectifs et de votre situation. Que ce soit pour gérer votre patrimoine, optimiser vos impôts ou organiser votre investissement, chaque option a ses avantages.

La SCI pour faciliter la transmission

Pour organiser la transmission de votre patrimoine ou protéger votre conjoint, la SCI est souvent la solution la plus adaptée. Elle permet de définir clairement les responsabilités des associés et facilite la gestion à plusieurs. Elle facilite également la transmission des biens immobiliers aux enfants tout en réduisant les frais associés.

Cela dit, la SCI demande un peu plus de rigueur administrative et une gestion plus lourde que le LMNP.

La LMNP pour optimiser vos coûts

Si votre priorité est de réduire vos impôts, le statut LMNP offre de beaux avantages.

En optant pour le régime réel, vous pouvez amortir votre bien, déduire la majorité de vos charges, et être imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux, souvent plus avantageux que le régime des revenus fonciers.

De plus, si vous conservez votre bien pendant au moins 30 ans, la plus-value réalisée lors de sa revente est totalement exonérée d’impôt. 

Côté investissement, LMNP pour la simplicité et la SCI pour les projets plus lourds

Le statut LMNP est idéal si vous êtes seul et que vous louez un ou plusieurs logements de manière occasionnelle. Facile à mettre en place et à gérer, ce régime vous permet de générer des revenus complémentaires tout en gardant le contrôle sur votre fiscalité.

La SCI, quant à elle, est recommandée si vous souhaitez investir à plusieurs, mutualiser vos apports ou développer un vrai portefeuille immobilier. Elle offre une structure solide, mieux adaptée à une activité plus importante et régulière. 

Des interrogations au sujet des SCI ou du régime LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !

Vous ne savez pas quel statut choisir pour vos revenus locatifs ? Découvrez nos autres comparatifs pour vous aider à faire le bon choix :

• LMNP ou Pinel ;
• LMNP ou LMP.