LMNP ou Pinel : que choisir en 2025?

Depuis le 1er janvier 2025, la célèbre réduction d’impôt Pinel a officiellement tiré sa révérence pour les nouveaux investissements. Ce dispositif, qui a pendant longtemps séduit les particuliers souhaitant réduire leur fiscalité et bâtir leur patrimoine, laisse désormais place à d’autres options. Parmi elles, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) apparaît comme une alternative intéressante. Mais quelles sont les différences entre ces deux dispositifs ? Et quels avantages le LMNP peut-il offrir aujourd’hui aux investisseurs souhaitant louer un bien meublé ? Toutes les réponses à vos questions dans cet article. 

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En résumé : 

• Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de profiter de Pinel dans le cadre de nouveaux investissements ;
• Ce dispositif, lancé en 2015, offrait une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location dans des logements neufs situés en zones tendues ;
• Il visait à favoriser la construction et l’accès au logement tout en soutenant la transition énergétique ;
• En parallèle, le statut LMNP reste une option intéressante pour les investisseurs. Ce dernier permet de louer un bien meublé avec un cadre fiscal avantageux, notamment grâce à deux régimes fiscaux (micro-BIC ou réel) et la possibilité d’amortir le bien ; 
• Le choix entre Pinel et LMNP dépendait de plusieurs critères : type de location (nue vs meublée), localisation, avantages fiscaux, durée d’engagement et rentabilité ;
• La LMNP offre souvent plus de flexibilité et une meilleure rentabilité, tandis que Pinel proposait une réduction d’impôt directe dans des zones spécifiques. 

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Qu’est-ce que la loi Pinel ? 

Définition 

La loi Pinel, introduite par l’article 5 de la loi de finances pour 2015, était un dispositif de défiscalisation destiné à encourager l’achat de logements neufs en France. Ce dernier visait à stimuler la construction de logements tout en favorisant l’investissement locatif. En contrepartie d’un engagement de location d’au moins 6 ans, les investisseurs pouvaient profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix du bien. Pour consulter l’article 5, cliquez juste ici. Ce dispositif visait également à encourager la transition énergétique en soutenant les logements répondant à des critères stricts de performance environnementale, tout en facilitant l’accès au logement pour les foyers aux revenus modestes. À partir de 2023, la loi Pinel a évolué avec deux versions distinctes :

• Le Pinel “classique”, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs sur 2023 et 2024 ;
• Le Pinel+, réservé aux logements situés dans certains quartiers ou très performants sur le plan environnemental. Il permettait de conserver les taux pleins de réduction.

Attention : Le dispositif Pinel a pris fin pour les nouveaux investissements au 31 décembre 2024, il n’est donc plus accessible en 2025. Seuls les investissements réalisés avant cette date et respectant les conditions continuent de bénéficier des avantages jusqu’à la fin de leur période d’engagement.

Les conditions pour en bénéficier

Qui pouvait profiter de la loi Pinel ?

Tous les contribuables fiscaux résidant en France pouvaient profiter de la réduction d’impôt, à condition de déclarer leurs revenus dans le pays. 

La réduction d’impôt s’appliquait à 2 logements maximum par an.

Quels logements étaient éligibles à la loi Pinel ?

Le dispositif concernait plusieurs types de biens :

• Les logements neufs ;
• Les logements en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• Les logements anciens soumis à une rénovation lourde, lorsque les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération ;
• Les locaux initialement non destinés à l’habitation, mais transformés en logements. 

Délais d’achèvement à respecter

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement devait être livré dans un délai bien précis : 

• Pour une VEFA, le logement devait être livré dans un délai de 30 mois à compter de la signature de l’acte authentique ;
• Pour une construction en cours, l’achèvement devait intervenir dans les 30 mois suivant l’obtention du permis de construire ;
• Pour les logements anciens ayant fait l’objet de travaux lourds, ceux-ci devaient être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la date d’acquisition. 

Localisation du logement 

La loi Pinel avait pour objectif de stimuler la construction de logements neufs dans les zones dites « tendues », où la demande locative dépassait largement l’offre. Pour cela, le gouvernement a divisé le territoire en plusieurs zones, classées de A bis à C, en fonction de l’intensité des besoins immobiliers. 

• A bis : Paris et sa petite couronne, ainsi que quelques villes très recherchées en région (dans l’Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l’Oise, la Haute-Savoie et le Var) ;
• A : L’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française du Genevois, plusieurs grandes métropoles (Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, etc.) et certaines communes d’outre-mer aux loyers élevés.
• B1 : Une partie de la grande couronne parisienne, plusieurs grandes villes en région et des communes d’outre-mer non classées en zone A.
• B2 et C : Les territoires « détendus », où l’offre de logements est supérieure à la demande.

Depuis le 31 décembre 2018, il n’était plus possible d’investir en loi Pinel dans les zones B2 et C. 

Des normes énergétiques obligatoires

Les logements devaient impérativement respecter les normes thermiques en vigueur :

• La réglementation RT 2012 (ou équivalente, comme BBC 2005) pour le neuf ;
• Les labels HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 pour les logements anciens rénovés.

Par ailleurs, les biens ne pouvaient pas cumuler la réduction Pinel avec d’autres aides fiscales liées à la performance énergétique. 

Durée et type de la location 

Enfin, pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le logement devait être loué nu, en tant que résidence principale du locataire, dans l’année suivant son acquisition ou l’achèvement des travaux. Le propriétaire s’engageait à le louer pendant au moins 6 ans, avec la possibilité de prolonger cet engagement à 9 ou 12 ans.

Quels avantages fiscaux offraient Pinel ? 

Comme indiqué plus haut, l’un des principaux atouts du dispositif résidait dans la flexibilité offerte quant à la durée d’engagement locatif : le propriétaire choisissait entre 6 ou 9 ans, avec la possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt était alors calculée en fonction de cette durée et s’appliquait sur toute la période d’engagement, dans la limite d’un investissement total plafonné à 300 000 € et d’un prix maximal de 5 500 € par mètre carré. Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022, les taux de réduction étaient les suivants :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans ; 
• 21% pour 12 ans.

Par exemple : En achetant un logement à 200 000 € avec un engagement de 12 ans en novembre 2022, vous pouviez bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 %, soit 42 000 € au total, ce qui correspond à environ 3 500 € par an. Cependant, à partir du 1er janvier 2023, les taux ont été ajustés de manière dégressive selon la durée :

• 6 ans : 10,5 % en 2023, puis 9 % en 2024 ;
• 9 ans : 15 % en 2023, puis 12 % en 2024 ;
• 12 ans : 17,5 % en 2023, puis 14 % en 2024.

Cette baisse progressive ne s’appliquait pas aux logements répondant aux critères plus stricts du Pinel+, qui bénéficiaient de taux maintenus plus élevés (respectivement 12, 18 et 21 %). 

Zoom sur l’investissement en LMNP 

Qu’est-ce que le statut du LMNP ? 

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal destiné aux particuliers qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés, sans en faire leur activité principale. Il offre un cadre fiscal avantageux, souvent plus intéressant que celui de la location vide ou du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Accessible à tous les contribuables, quelle que soit leur nationalité ou leur résidence fiscale, ce statut est ouvert aux investissements dans l’ancien comme dans le neuf, à condition que le logement loué soit situé en France. 

Les conditions pour en profiter

Pour profiter du statut LMNP, vous devez remplir plusieurs conditions :

• Être un particulier : Le statut LMNP est réservé aux personnes physiques, qui louent un ou plusieurs logements meublés à titre non professionnel ;
• Respecter un plafond de revenus locatifs : Les recettes issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou rester inférieures à 50 % de vos revenus globaux (salaires, pensions, autres revenus) ;
• Louer un logement réellement meublé : Le bien doit comporter tous les équipements essentiels à une occupation normale du logement (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, etc.) ;
• Respecter les normes de performance énergétique : Les logements meublés sont désormais soumis aux mêmes exigences DPE que les locations vides (loi Climat et Résilience). Les biens classés G sont interdits à la location depuis 2023, les F suivront en 2028, et les E en 2034.

Les avantages fiscaux du LMNP

Choix entre le régime micro et le régime réel

Le statut LMNP permet de déclarer ses recettes locatives dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ici, deux régimes fiscaux sont possibles :

• Le micro-BIC ;
• Le régime réel.

Le régime micro-BIC

Ce régime simplifié s’applique si les recettes locatives issues de la location meublée ne dépassent pas 77 700€ par an (ou 15 000€ pour une location de tourisme non classée). Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 %), ce qui revient à n’être imposé que sur la moitié, voire moins, des loyers perçus. Ce régime reste avantageux si vos charges sont limitées. En revanche, si vos dépenses dépassent le montant de l’abattement, mieux vaut opter pour le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble de vos frais réels. 

Le régime réel

Plus intéressant dans la majorité des cas (85 % des LMNP), le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité de location (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’agence, etc.) et surtout d’amortir le bien et le mobilier.

Il est tout à fait possible d’opter pour le réel, si ce dernier est plus avantageux, même si les seuils du micro-BIC ne sont pas dépassés.

Fiscalité sur la plus-value

Le statut LMNP relève du régime des plus-values des particuliers. À ce titre, la plus-value réalisée lors de la revente est soumise à un taux fixe de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (IR), auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements progressifs sont appliqués en fonction de la durée de détention du bien :

• Entre 6 et 21 ans, un abattement de 6 % par an s’applique sur la part imposable au titre de l’IR ;
• Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’IR ;

Côté prélèvements sociaux, une exonération totale d’impôt sur les prélèvements sociaux s’applique à partir de 30 ans.

Jusqu’à fin 2024, l’amortissement comptable n’était pas réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Depuis 2025, la loi prévoit la réintégration de cet amortissement, ce qui augmente la plus-value imposable et donc l’impôt à régler. 

Pinel ou LMNP : que choisir ? 

Notre tableau comparatif 

Les critères de choix 

Vos objectifs patrimoniaux

Si votre priorité est de réduire rapidement votre impôt sur le revenu, l’ancien dispositif Pinel répondait bien à cet objectif : il offrait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien, intéressante notamment pour les foyers fortement imposés. En revanche, si vous recherchez des revenus complémentaires à long terme, par exemple en vue de la retraite, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est souvent plus adapté. Grâce au mécanisme d’amortissement, il permet de réduire considérablement la fiscalité sur les loyers perçus, voire de la neutraliser pendant plusieurs années.

L’emplacement du bien

Le Pinel imposait d’investir dans des zones dites « tendues », où la demande locative est forte mais où les prix sont aussi souvent élevés. Cette contrainte pouvait limiter le choix des emplacements et donc la rentabilité potentielle du projet. Le LMNP, quant à lui, laisse une grande liberté géographique. Vous pouvez investir dans une station balnéaire, une ville universitaire ou un quartier dynamique d’une ville moyenne, selon votre budget et la demande locale. Cette souplesse permet d’adapter votre projet à vos préférences et aux opportunités du marché.

La gestion locative et les risques

Avec le Pinel, pour bénéficier de l’avantage fiscal, il était nécessaire de respecter des délais stricts de mise en location. Dans certaines zones, la concurrence sur le marché du neuf pouvait entraîner des vacances locatives, et donc faire perdre le bénéfice de la réduction d’impôt. En LMNP, les biens sont souvent de petites surfaces meublées, bien situées (proche des transports, des universités ou des zones d’emploi), ce qui facilite leur location rapide. Les risques de vacance locative sont donc généralement plus faibles, et les revenus plus réguliers.

Le profil de l’investisseur

Enfin, le dispositif Pinel s’adressait davantage aux investisseurs cherchant une solution clé en main : un logement neuf, peu de gestion, et un cadre fiscal connu à l’avance. La création en LMNP convient plutôt à ceux qui sont prêts à s’impliquer un peu plus dans la gestion de leur investissement, notamment s’ils optent pour le régime réel d’imposition. En contrepartie, ils bénéficient d’une fiscalité optimisée et d’une plus grande flexibilité : liberté dans la durée de détention, possibilité de revente sans contrainte, etc. Des interrogations au sujet des LMNP, de la création de ce statut à sa radiation ? Nous vous répondons dans les commentaires ! Consultez nos autres comparatifs pour vous aider à faire le bon choix :

• LMNP ou SCI ;
• LMNP ou LMP.