Loi LMNP : ce qui change en 2025

Les exceptions à connaître 

Certaines ventes ne sont pas concernées par les nouvelles règles en matière de réintégration des amortissements. En effet, la réforme ne s’applique pas dans les cas suivants : 

• Si vous faites une donation ou une succession : aucune plus-value n’est constatée, car il ne s’agit pas d’une vente à titre onéreux, donc la fiscalité liée à la revente ne s’applique pas ; 
• Si vous revendez votre résidence principale : vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value, comme pour toute cession de résidence principale en droit commun ; 
• Si le bien est situé dans une résidence gérée (comme un EHPAD ou une résidence étudiante, mais hors tourisme) : vous êtes dispensé de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value, à condition que la résidence propose au moins trois des quatre services parahôteliers requis, et qu’il ne s’agisse pas d’une résidence de tourisme.

2. La réforme du régime micro-BIC pour le tourisme par la loi Le Meur

Le régime micro-BIC est devenu moins avantageux pour la location de courte durée depuis 2025. 

Avec ce changement, l’objectif du gouvernement est clair : ralentir le boom des locations de courte durée, notamment dans les villes où l’offre de logements longue durée se fait rare.

Deux grands changements sont donc à retenir : 

• Pour les meublés de tourisme non classés (par exemple un Airbnb non classé) : l’abattement fiscal passe de 50 % à 30 %, et le plafond de revenus chute de 77 700€ à seulement 15 000€ par an ;
• Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes : l’abattement passe de 71 % à 50 %, avec un plafond abaissé de 188 700€ à 77 700€ par an. 

Ces nouvelles règles concernent les revenus perçus en 2025, qui seront déclarés en 2026.

En pratique, si vous dépassez ces nouveaux plafonds, vous ne pourrez plus rester au micro-BIC : vous devrez passer au régime réel, plus exigeant sur le plan comptable, mais qui permet souvent de déduire davantage de charges ! 

3. Les changements concernant l’avantage fiscal lié aux OGA 

Jusqu’en 2024, si vous étiez loueur en meublé au régime réel et que vous adhériez à un Organisme de Gestion Agréé (OGA), vous pouviez bénéficier d’un avantage fiscal intéressant : 

• Une réduction d’impôt égale à 2/3 de vos frais de comptabilité ; 
• Dans la limite de 915 € par an. 

Cette mesure visait à inciter les contribuables à faire appel à un professionnel et à garantir la fiabilité de leurs déclarations.

Depuis la loi de finances 2025, cette réduction d’impôt est supprimée. Ainsi, même si vous adhérez à un OGA, vous ne bénéficierez plus de cet avantage fiscal direct. 

En revanche, si vous êtes au régime réel, les frais de comptabilité restent déductibles de vos revenus locatifs. Autrement dit, ils viennent toujours diminuer votre bénéfice imposable, ce qui peut compenser en partie la suppression de la réduction.

Un Organisme de Gestion Agréé (OGA) est une structure destinée à accompagner les professionnels dans leur comptabilité et à vérifier la conformité de leurs déclarations fiscales.

4. Les évolutions sur la TVA pour les locations de courte durée 

En 2025, un changement important est intervenu concernant l’application de la TVA pour les locations meublées de courte durée. Ce changement ne vient pas d’une nouvelle loi, mais d’un changement de doctrine fiscale, publié dans un BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) en mars 2025, pour consulter le texte de loi, cliquez ici. 

Ce qui change concrètement

Avant 2025, une location meublée n’était soumise à la TVA que si elle remplissait au moins 3 des 4 critères dits « parahôteliers » suivants :

1. Fourniture du petit-déjeuner ;
2. Ménage régulier pendant le séjour ;
3. Remise des clés et accueil personnalisé ;
4. Fourniture de linge de maison (draps, serviettes…).

Ces prestations étaient évaluées sur toute la durée du séjour, et de manière active. Désormais, la règle est plus souple pour l’administration, mais plus contraignante pour vous !

Selon la nouvelle interprétation fiscale, pour les séjours de 5 nuits ou moins, les prestations de ménage et de linge sont désormais considérées comme accomplies dès lors qu’elles sont fournies à l’arrivée du locataire. 

Il devient donc beaucoup plus facile de remplir 3 des 4 critères, et ainsi d’être considéré comme exerçant une activité parahôtelière, soumise à la TVA ! 

Pour éviter d’être soumis à la TVA, vous ne devez pas proposer de petit-déjeuner et devez privilégier une remise des clés sans contact (par exemple via une boîte sécurisée).

Et le seuil de TVA dans tout ça ?

La loi de finances 2025 prévoyait également une autre mesure : l’abaissement du seuil de franchise en base de TVA de 85 000 € à 25 000 € pour ce type d’activité. Autrement dit, vous seriez soumis à la TVA à partir de 25 000 € de chiffre d’affaires par an, au lieu de 85 000 €.

Cette mesure est actuellement suspendue, mais pourrait entrer en vigueur en cours d’année.

5. Les nouvelles contraintes liées à la performance énergétique (DPE) 

Depuis la loi Climat et résilience, renforcée par un décret d’août 2023, les règles liées à la performance énergétique des logements loués se durcissent progressivement.

• Les logements classés G ne peuvent plus être loués, car ils ne sont plus considérés comme décents ; 
• Les loyers sont gelés pour les biens classés F et G ; 
• Les logements classés F seront interdits à la location en 2028, puis les classes E en 2034.

La loi Le Meur ajoute une contrainte spécifique pour la location de courte durée : elle laisse 9 ans aux LMNP pour remplir les critères de conformité. 

Enfin, si vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique, sachez qu’ils peuvent être amortis si vous êtes au régime réel. En revanche, aucune déduction n’est possible au micro-BIC, ce qui peut fortement peser sur votre rentabilité si vous êtes concerné.

Le saviez-vous ?  Le statut LMNP a déjà fait l’objet de plusieurs réformes au fil des années. Parmi les plus marquantes figure la suppression du dispositif Censi-Bouvard en 2022, un avantage fiscal qui offrait jusqu’alors une réduction d’impôt significative lors de l’acquisition d’un bien meublé en résidence-services.

Gérer et optimiser son investissement LMNP en 2025

Est-il toujours intéressant d’investir en LMNP en 2025 ?

Les réformes récentes ne marquent pas la fin du statut LMNP. Ce régime continue en effet d’offrir de nombreux avantages fiscaux intéressants sur les revenus locatifs.

• Une imposition dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), plus souple que le régime foncier classique ;
• La déduction des charges réelles (hors micro-BIC) : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, travaux, etc. ;
• La possibilité d’amortir le bien et le mobilier, ce qui permet de réduire fortement, voire totalement, l’assiette imposable ;
• Un rendement net souvent supérieur à celui de la location nue.

Enfin, les investissements en résidences gérées (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) restent particulièrement intéressants : non seulement ils ne sont pas concernés par la réforme de la plus-value, mais ils permettent aussi de récupérer la TVA sous conditions.

Quel régime fiscal choisir en 2025 ?

Deux options restent possibles pour votre LMNP : micro-BIC ou régime réel.

Le micro-BIC 

Le micro-BIC est accessible si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700€, sauf si vous louez un meublé de tourisme non classé (dans ce cas, le plafond tombe à 15 000€). Ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % ou 30 %, selon le type de bien.

Le régime réel 

Le régime réel devient le choix privilégié dans la grande majorité des situations (environ 85 % des cas). Il vous permet de :

• Déduire l’intégralité de vos charges réelles (intérêts, travaux, frais d’agence, assurances…) ; 
• Amortir le bien, ce qui réduit fortement votre revenu imposable, même si ces amortissements sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de revente.

Si vos recettes locatives dépassent 23 000 € et qu’elles représentent plus de la moitié des revenus professionnels du foyer, la LMNP n’est pas autorisée. Vous devrez opter pour une LMP, une SCI à l’IS ou toute autre société commerciale.

Comment choisir entre micro-BIC et réel pour devenir LMNP ?

Le choix entre le micro-BIC et le régime réel dépend principalement du niveau de vos recettes locatives et de vos charges réelles. Le micro-BIC convient si vous cherchez une solution simple, avec peu de formalités comptables. Il applique automatiquement le fameux abattement forfaitaire sans que vous ayez à justifier vos dépenses.

En revanche, si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) dépassent cet abattement, vous avez tout intérêt à choisir le régime réel. Ce dernier permet de déduire précisément l’ensemble des charges, et surtout d’amortir le bien immobilier et son mobilier, ce qui réduit fortement – voire totalement – l’imposition sur vos loyers pendant plusieurs années. 

Le régime réel demande cependant une comptabilité plus rigoureuse, souvent avec l’aide d’un expert-comptable (ou d’un logiciel de comptabilité en ligne comme Indy qui pourra bientôt vous accompagner). 

Comment anticiper l’impact de la réforme de la plus-value ?

Pour limiter l’effet de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, plusieurs stratégies patrimoniales sont possibles.

• Privilégier une détention longue durée : le régime des plus-values des particuliers reste en vigueur. Vous bénéficiez d’abattements fiscaux, comme une exonération partielle d’impôt sur le revenu dès la 6e année et totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux ; 
• Envisager une transmission par donation ou succession : ces opérations ne déclenchent pas d’imposition sur la plus-value ; 
• Revendre en tant que résidence principale : si vous reprenez possession du logement pour en faire votre résidence principale pendant un certain temps, vous pouvez bénéficier d’une exonération complète à la revente.

Même si vous envisagez une revente à court ou moyen terme, le bilan fiscal reste globalement positif. En effet, les amortissements déduits pendant la période d’exploitation permettent des économies d’impôts souvent supérieures à la taxation supplémentaire liée à leur réintégration lors de la vente.

Des interrogations au sujet des LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !