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- Le permis de louer est un dispositif instauré par la loi ALUR (2014) qui oblige certains propriétaires à obtenir une autorisation avant de mettre leur logement en location ;
- Il concerne les biens situés dans des zones délimitées par les communes, principalement dans les quartiers à habitat dégradé ;
- Il existe deux formes : l’autorisation préalable de mise en location (avant la signature du bail) et la déclaration de mise en location (dans les 15 jours suivant la signature) ;
- La demande d’autorisation s’effectue via le formulaire n°15652 tandis que la déclaration de mise en location s’effectue via la déclaration n°15651 ;
- En cas de non-respect, l’amende peut atteindre 5 000 € (15 000 € en cas de récidive) ;
- Plus de 500 communes appliquent ce dispositif en France, et la liste ne cesse de s’allonger ;
- Le permis de louer est gratuit dans la quasi-totalité des communes.
Le marché locatif français est encadré par de plus en plus de règles. Entre les évolutions liées à la loi LMNP, les nouvelles règles liées au DPE, et les débats autour de la fin du LMNP, les propriétaires bailleurs doivent jongler avec de nombreuses obligations. Parmi elles, une reste encore méconnue : le permis de louer. Instauré par la loi ALUR de 2014, ce dispositif touche aujourd’hui plus de 500 communes et peut concerner tout bailleur qui loue dans une zone identifiée comme prioritaire. Voici tout ce que vous devez savoir pour être en règle.
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Qu’est-ce que le permis de louer ?
Le permis de louer est un dispositif juridico-administratif créé par la loi ALUR de mars 2014, déployé progressivement à partir du printemps 2017. Son objectif principal : lutter contre l’habitat indigne et le phénomène des marchands de sommeil, en contrôlant l’état des logements avant leur mise sur le marché locatif.
En pratique, il impose aux propriétaires dont le bien se situe dans une zone concernée de démontrer la conformité de leur logement aux exigences de décence avant toute signature de bail.
Les deux formes du permis de louer
Le permis de louer se décline sous deux formes distinctes, avec des niveaux de contrainte différents pour le bailleur :
- L’autorisation préalable de mise en location est la forme la plus contraignante. Elle oblige le propriétaire à déposer une demande et à attendre l’accordde la mairie ou de l’intercommunalité avant de signer le moindre bail. C’est elle que les communes plébiscitent le plus massivement ;
- La déclaration de mise en location est moins contraignante : le bailleur informe simplement la collectivité de la mise en location du bien dans un délai de 15 jours suivant la conclusion du bail.
Le permis de louer ne concerne qu’une minorité de villes, et souvent seulement une partie de leur territoire (parfois quelques rues, voire quelques adresses). La grande majorité des bailleurs n’est donc pas concernée par cette démarche.
Pourquoi ce dispositif existe-t-il ?
Malgré les nombreuses règles visant à garantir un logement décent, la France compte encore environ 600 000 logements potentiellement indignes ou très dégradés, selon la Fondation Abbé-Pierre. Cette situation met en danger des milliers de locataires et, dans les cas les plus graves, peut conduire à des drames, comme l’effondrement des immeubles de la rue d’Aubagne à Marseille en novembre 2018, qui avait coûté la vie à neuf habitants.
Face à ce constat, l’État a renforcé les règles en vigueur. La loi du 9 avril 2024 (disponible ici) visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé a notamment alourdi les sanctions contre les marchands de sommeil : jusqu’à sept ans d’emprisonnement et 200 000 € d’amende pour hébergement d’une personne vulnérable dans des conditions indignes.
Quelles zones sont concernées par le permis de louer ?
Le permis de louer n’est pas appliqué partout en France. Chaque commune ou intercommunalité décide librement de mettre en place ce dispositif sur tout ou partie de son territoire. La décision doit être cohérente avec les plans locaux et départementaux d’action pour le logement, notamment en faveur des personnes défavorisées.
Des territoires très variés
Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, le permis de louer ne se limite pas aux grandes agglomérations. On le trouve aussi bien dans des métropoles comme Marseille, Lille ou Lyon, que dans des villes moyennes (Roubaix, Dunkerque, Narbonne) ou de petites communes rurales. En 2024, plus de 500 communes l’appliquaient, et leur nombre ne cesse d’augmenter.
Voici quelques exemples de villes concernées :
- Bordeaux : secteurs Victoire, Saint-Michel, Bestier, ainsi que plusieurs communes de Bordeaux Métropole ;
- Lille Métropole : le dispositif s’applique sur une grande partie du territoire ;
- Marseille : une partie de la ville et plusieurs communes des Bouches-du-Rhône (Aix-en-Provence, Aubagne, Istres…) ;
- Montpellier : une cinquantaine de communes de l’Hérault sont concernées, dont Montpellier sur une partie de son territoire ;
- Perpignan : quartiers Saint-Jacques, Saint-Matthieu et La Réal.
Comment savoir si mon logement est concerné ?
Il n’existe pas de base de données centralisée et publique listant toutes les communes appliquant le permis de louer. Pour vérifier si votre bien est dans une zone concernée, plusieurs options s’offrent à vous :
- Consulter le site internet ou contacter directement la mairie ou l’intercommunalité du lieu du logement est la méthode la plus fiable ;
- Vous pouvez également interroger gratuitement votre Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) ;
- Certaines communes communiquent aussi via les réseaux sociaux, les panneaux d’affichage municipaux ou le journal de la ville.
La liste des communes concernées évolue fréquemment. Avant toute mise en location, vérifiez systématiquement auprès de la mairie, même si vous avez déjà loué dans la même commune par le passé.
Tous les logements dans la zone sont-ils concernés ?
Pas nécessairement. Dans certaines communes, le permis de louer s’applique à tous les logements du périmètre défini. Dans d’autres, seuls les logements de plus de 15 ans ou de plus de 30 ans sont visés. Le périmètre peut également être extrêmement réduit, parfois quelques rues seulement.
En revanche, les logements sociaux sont généralement exclus du dispositif. De même, la reconduction tacite, le renouvellement du bail ou la conclusion d’un simple avenant (par exemple l’intégration d’un nouveau colocataire) ne nécessitent pas de nouvelle démarche.
Comment obtenir un permis de louer : la procédure étape par étape
Lorsqu’un logement est soumis au permis de louer, le propriétaire doit suivre une procédure administrative précise. Voici comment elle se déroule concrètement.
Le formulaire Cerfa à utiliser
La démarche repose sur deux formulaires distincts selon votre situation :
Pour une autorisation préalable de mise en location, vous devez remplir le Cerfa 15652 et l’adresser à la mairie ou à l’EPCI avant la signature du bail. Une notice d’utilisation (Cerfa 52148) est disponible pour vous accompagner dans le remplissage.
Pour une déclaration de mise en location, vous devez remplir le Cerfa 15651 et le déposer dans un délai de 15 jours suivant la conclusion du bail. Un récépissé vous est remis, dont une copie doit être transmise au locataire.
Les documents à joindre au dossier
Le formulaire seul ne suffit pas. Le dossier doit être accompagné de plusieurs pièces, dont notamment :
- Les diagnostics immobiliers obligatoires constituent la pièce maîtresse : DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
- CREP (constat de risque d’exposition au plomb) ;
- Etat des risques et pollutions ;
- Selon la configuration du logement, les diagnostics électricité, gaz et amiante.
Selon les communes, des éléments complémentaires peuvent être demandés : photos du logement, plan, justificatif de propriété ou descriptif détaillé de la surface habitable.
La nouvelle réglementation DPE renforce l’importance de ce diagnostic dans le permis de louer. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les logements classés F le seront à partir de 2028. Si votre bien entre dans ces catégories, des travaux seront nécessaires avant toute mise en location, ce qui peut impacter le délai d’obtention du permis. Des aides comme MaPrimeRénov’ peuvent financer une partie de ces rénovations.
Délais d’instruction et silence de l’administration
Une fois le dossier complet déposé, la collectivité dispose d’un délai d’un mois pour répondre. Passé ce délai sans réponse, cela vaut accord tacite de mise en location. L’autorisation obtenue doit être jointe au bail lors de la signature.
En cas de refus, celui-ci doit être exprès et motivé, et préciser la nature des travaux ou aménagements à réaliser avant toute location possible. La commune peut également organiser une visite du logement dans les d’un mois suivant la demande, entre 6h et 21h. L’accord du juge est nécessaire si l’occupant ou le propriétaire s’y oppose.
Quelle est la durée de validité du permis de louer ?
Le permis de louer est valable pour une seule location. La démarche doit être renouvelée à chaque nouveau bail signé avec un nouveau locataire. En revanche, l’autorisation devient caduque si elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.
Bonne nouvelle en cas de vente ou de donation du logement : l’autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire, sous réserve de déposer une demande en ce sens auprès de la collectivité.
Quelles sanctions en cas de non-respect du permis de louer ?
Louer sans permis de louer peut coûter cher.
Le barème des amendes
Un bailleur qui met en location son logement sans avoir respecté le dispositif s’expose à une amende de 5 000 € en cas d’absence de déclaration de mise en location ou d’absence de dépôt de demande d’autorisation préalable. En cas de récidive dans les trois ans, cette amende est portée à 15 000 € pour une personne physique.
Le refus de permis inscrit au registre des copropriétés
La loi du 9 avril 2024 a introduit une mesure supplémentaire : si le syndic d’une copropriété a connaissance d’un refus de permis de louer concernant un lot, il devra désormais le mentionner au registre national des copropriétés. Une transparence accrue qui renforce l’intérêt pour les bailleurs d’être en conformité.
Impact du permis de louer sur la gestion locative des bailleurs
Au-delà de la simple formalité administrative, le permis de louer peut avoir des répercussions concrètes sur la rentabilité et la gestion locative d’un bien.
Un délai à anticiper avant chaque remise en location
Le délai d’instruction d’un mois peut retarder la signature du bail et allonger la période de vacance locative. Si une visite du logement est organisée par la commune, la procédure peut prendre encore plus de temps. Pour les propriétaires qui louent dans les zones concernées, il est donc essentiel d’anticiper cette démarche dès que le départ du locataire est connu.
Des travaux parfois imposés
Si la commune refuse l’autorisation, elle doit préciser les travaux à réaliser. Cela peut représenter un coût non négligeable pour le bailleur. Dans ce contexte, la rénovation énergétique prend une dimension double : elle est parfois exigée pour obtenir le permis (notamment lorsque le DPE est défavorable), et peut être soutenue par des dispositifs comme MaPrimeRénov’. Certaines communes mettent d’ailleurs elles-mêmes en place des aides financières pour accompagner les propriétaires dans ces travaux.
Le permis de louer dans un contexte de réforme fiscale
Les bailleurs qui opèrent sous le régime LMNP (Location meublée non professionnelle) sont particulièrement attentifs aux évolutions réglementaires. Entre les discussions sur la fin du LMNP classique, la suppression du dispositif Censi-Bouvard et les débats sur la réforme de la plus-value immobilière, la fiscalité de l’investissement locatif se durcit. Dans ce contexte, le permis de louer s’inscrit comme une contrainte supplémentaire, mais aussi comme un outil de valorisation : un logement conforme aux normes de décence sera plus facile à louer, mieux protégé en cas de litige, et davantage valorisable à la revente.
Vous êtes propriétaire bailleur en zone tendue ? Le permis de louer est souvent plus fréquent dans ces zones où la pression locative est forte et où l’habitat dégradé est plus présent. En zone détendue, le dispositif reste plus rare, mais il peut exister dans des communes rurales confrontées à des problèmes d’habitat ancien.
