Tout savoir sur le statut du loueur en meublé professionnel (LMP)

Vous louez un logement meublé ou vous envisagez de vous lancer dans la location ? Vous avez peut-être déjà entendu parler du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Moins connu que le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il s’adresse aux propriétaires qui perçoivent des revenus importants grâce à la location meublée. Mais quelles sont les conditions à remplir pour profiter de ce régime ? Quelle fiscalité s’applique ? Et surtout, ce régime est-il plus avantageux que celui du LMNP ? On fait le point.

En résumé : 

• Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) est accessible si vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000€ et représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal ;
• Pour devenir LMP, vous devez enregistrer votre activité auprès du guichet unique de l’INPI. Les démarches sont rapides et entièrement dématérialisées ;
• Vous devez opter pour un régime d’imposition adapté : soit le régime réel, soit le régime des micro-BIC ;
• Si vous réalisez une plus-value lors de la vente de votre bien, vous serez soumis au régime des plus-values professionnelles, qui offre des avantages fiscaux intéressants.

Qu’est-ce qu’un loueur en meublé professionnel ? 

La location meublée, qu’est-ce que c’est ? 

Aujourd’hui, si vous souhaitez vous lancer dans la location immobilière vous avez deux options : 

• Vous tourner vers une location nue ;
• Opter pour une location meublée.

Si vous optez pour de la location meublée, votre logement mis en location doit être entièrement équipé pour permettre une installation immédiate. Selon la loi, il doit notamment comporter : 

• Une literie complète, comprenant matelas, couette (ou couverture) et linge de lit ;
• Des rideaux ou volets pour assurer l’intimité dans les chambres ;
• Une table et des sièges pour prendre les repas ;
• Des espaces de rangement pour les vêtements et affaires personnelles ;
• Des luminaires dans toutes les pièces ;
• Une plaque de cuisson et un four ou un micro-ondes ;
• Un réfrigérateur, avec un compartiment de congélation (ou un congélateur séparé, capable d’atteindre au moins -6°C) ;
• De la vaisselle en quantité suffisante ;
• Des ustensiles de cuisine de base (casseroles, poêles, couverts…).

Pour retrouver la liste complète des meubles obligatoires, cliquez ici.

Zoom sur le statut de LMP 

Le statut de LMP désigne les propriétaires qui exercent la location meublée comme une véritable activité professionnelle, avec un cadre juridique et fiscal spécifique.

Il concerne l’ensemble des biens meublés détenus par un même foyer fiscal, sous réserve du respect de certains critères. 

Les conditions pour être loueur en meublé professionnel 

Deux conditions doivent être réunies pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel : 

• Critère 1 : Vos recettes annuelles doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile ; 
• Critère 2 : Ces recettes doivent représenter plus de la moitié des revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Bon à savoir : Ces deux conditions sont cumulatives. Ainsi, si vous ne remplissez pas l’une d’elles, vous serez considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Quelles sont les différences entre le LMNP et le LMP ? 

En location meublée, il existe deux statuts :

• Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) ;
• Le LMP (loueur en meublé professionnel).

Ce qui les distingue ? Le poids de l’activité dans vos revenus.

Vous êtes LMNP si votre activité de location meublée rapporte moins de 23 000 € de recettes annuelles et ne représente pas plus de la moitié de vos revenus totaux (rémunération de gérant, salaires, etc). Ici, la location est une activité occasionnelle ou complémentaire, souvent combinée avec une autre source de revenus.

Dans le cas contraire vous être LMP. Ici, la location est votre activité principale ou du moins votre principale source de revenus. 

Outre ces seuils de revenus, les investissements en LMNP et LMP présentent d’autres différences importantes, notamment en matière de fiscalité. Le statut LMP offre un régime fiscal distinct, souvent plus avantageux à long terme, notamment pour les déficits et les plus-values. 

La fiscalité du loueur meublé professionnel

Le régime fiscal du loueur meublé professionnel 

En tant que LMP, vous êtes en principe soumis à l’impôt sur le revenu, même si l’option pour l’impôt sur les sociétés est parfois possible. Chaque option présente des caractéristiques différentes. 

Vous avez opté pour l’impôt sur le revenu (lR)

Si vous avez choisi l’impôt sur le revenu, vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ici, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est accessible sous réserve du respect de certains plafonds, qui varient selon que le bien soit classé ou non. Ces seuils ont d’ailleurs connu une forte évolution entre 2024 et 2025. 

Vous respectez les seuils de la micro-entreprise ? Alors vous profitez d’un abattement forfaitaire automatique sur vos revenus : 

Concrètement, si vous possédez un logement non classé et que vous clôturez votre exercice 2024 (en 2025), votre imposition sera calculée sur 50 % des recettes réalisées au cours de l’année.

Le régime réel en LMP

Si vos revenus locatifs dépassent les plafonds du régime des micro-BIC, le régime réel s’applique automatiquement. Toutefois, même si vous respectez ces seuils, vous pouvez choisir d’opter pour ce régime si vous pensez qu’il sera plus avantageux pour vous. 

Le régime réel permet au loueur meublé professionnel de déduire les charges réelles qu’il engage dans le cadre de son activité, ce qui permet de réduire son résultat fiscal.

Le LMP pourra notamment déduire de ses revenus locatifs : 

• Les intérêts d’emprunt pour le bien immobilier ;
• Les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, etc.) ;
• Les assurances ;
• Les frais de notaire ;
• Les travaux et réparations ;
• Les frais de gestion ;
• Les charges de copropriété ;
• Les loyers.

Bonne nouvelle : Si vos charges dépassent vos recettes, un déficit est généré, qui peut être déduit de vos revenus globaux pour réduire votre imposition. Ce déficit est entièrement déductible, sans limite de montant, et peut être reporté sur les six années suivantes. Attention toutefois : cela ne s’applique pas si le déficit provient des amortissements.

 Vous avez opté pour l’impôt sur les sociétés (IS)

Si vous avez créé une société pour exercer en tant que loueur en meublé professionnel, vous avez la possibilité d’opter pour l‘imposition à l’impôt sur les sociétés (IS).

Ici, l’option pour l’IS n’est pas obligatoire. Selon le statut juridique de votre société, il est également possible de choisir l’impôt sur le revenu.

Si vous choisissez l’impôt sur les sociétés, vous serez automatiquement soumis au régime réel d’imposition. Cela vous permettra de déduire toutes vos charges pour réduire vos impôts.

Le taux de l’impôt sur les sociétés est de :

• 15% sur les premiers 42 500 € ;
• 25% au-delà de ce montant. 

Les autres impôts 

La taxe foncière 

Comme tout propriétaire en France, le loueur en meublé professionnel doit payer la taxe foncière. Son montant dépend de la commune où se situe le logement. Cette taxe est calculée à partir de la valeur locative du bien et du taux d’imposition local. 

La Cotisation Economique Territoriale (CET)

Pour rappel, la contribution économique territoriale (CET) regroupe deux impôts locaux distincts :

• La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : Un impôt basé sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle ; 
• La CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises) : Un impôt local dû par les entreprises qui réalisent un certain chiffre d’affaires.

En tant que loueur en meublé professionnel, vous devez vous acquitter de la CFE. Vous êtes également concerné par la CVAE, mais uniquement si votre chiffre d’affaires annuel dépasse 500 000€.

La TVA

Bonne nouvelle ! La location meublé n’est pas soumise à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), à moins qu’elle ne propose des prestations de services complémentaires (comme le petit-déjeuner par exemple).

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

En tant que loueur meublé professionnel, vous êtes exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI, anciennement l’ISF) même si votre activité excède les plafonds (1,3 million d’euros).

Quelle fiscalité dans le cadre de la vente du bien ? 

Vous êtes loueur en meublé professionnel et vous envisagez de vendre votre bien ? Sachez que la fiscalité applicable relève du régime des plus-values professionnelles. 

Concrètement, si vous revendez votre bien à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acheté, la différence constitue une plus-value imposable. À l’inverse, si vous vendez à perte, vous réalisez une moins-value et n’êtes bien sûr pas imposé.

Comment est imposée la plus-value ? 

Dans le cadre d’une vente en LMP, il faudra distinguer deux types de plus-values : la plus-value à court terme et à long terme.

La plus-value à court terme

Dans un premier temps, la plus-value à court terme concerne les biens détenus depuis moins de deux ans ou la part de la plus-value correspondant aux amortissements pratiqués pendant la durée d’exploitation du bien.

Cette plus-value est reintégrée dans votre revenu imposable et soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Elle est également assujettie aux cotisations sociales.

La plus-value à long terme 

La plus-value à long terme s’applique, quant à elle, aux biens détenus depuis plus de deux ans, au-delà de la part liée aux amortissements. Elle correspond à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et la valeur nette comptable du bien.

Dans ce cas, la plus-value est imposée au prélèvement forfaitaire unique (PFU), au taux de 30 %, réparti comme suit :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Contrairement à la plus-value à court terme, celle à long terme n’est pas soumise aux cotisations sociales.  

L’exonération de plus-values en LMP

En tant que LMP vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-value sous conditions : 

• Si vous exercez en LMP depuis au moins 5 ans ; 
• Vous profitez d’une exonération totale : Si vos recettes hors taxes n’ont pas dépassé 90 000 € par an au cours des deux dernières années ;
• Vous profitez d’une exonération partielle : Si vos recettes annuelles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Bon à savoir : Les particuliers bénéficient eux aussi d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière, mais uniquement après 22 ans de détention. Avant ce délai, des abattements progressifs s’appliquent chaque année, ce qui allège peu à peu l’imposition.

Les déclarations du LMP

La façon de déclarer vos revenus issus de la location meublée professionnel dépendra du régime d’imposition sous lequel vous exercez votre activité. 

Le LMP soumis à l’impôt sur les revenus 

• Au régime réel, vous devez déclarer votre résultat dans la catégorie des Bénéfices Industriels Commerciaux, via la déclaration n° 2042 C-PRO. Vous devez aussi remplir la liasse fiscale (déclaration 2031) pour déclarer le bénéfice net ou le déficit ; 
• En micro-BIC :  Vous devez déclarer vos recettes brutes via le formulaire 2042-C Pro. 

Le LMP soumis à l’IS 

A l’IS, vous devez déclarer vos revenus locatifs via le formulaire n°2065-SD.

Comment devenir loueur meublé professionnel ? 

Vous remplissez tous les critères pour devenir LMP ? Voici les étapes à suivre pour obtenir ce statut et démarrer votre activité.

Étape 1 : L’inscription auprès du guichet unique de l’INPI

Pour être reconnu en tant que LMP, vous devez déclarer votre activité de location meublée et créer votre entreprise. Depuis janvier 2023, cette déclaration se fait exclusivement en ligne, via le guichet unique de l’INPI, et non plus par le biais des CFE (Centres de Formalités des Entreprises).

Ainsi, toutes les démarches administratives doivent être effectuées en ligne, sur ce site dédié.

Étape 2 : La réception de votre numéro de SIRET

Une fois votre dossier transmis, vous recevrez votre numéro de SIRET, qui atteste de l’immatriculation officielle de votre activité. Ce numéro vous sera envoyé par l’administration sous un délai d’environ 15 jours.

Une fois cette étape complétée, vous êtes prêt à exercer en tant que LMP ! 🎉

Bon à savoir : Contrairement aux idées reçus, le loueur en meublé professionnel n’est plus obligé d’être inscrit au registre national des entreprises (RNE) ni au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Quels sont les avantages et les inconvénients du statut LMP ? 

Des interrogations au sujet des LMNP ou des LMP ? Nous vous répondons dans les commentaires !