Tout savoir sur Censi-Bouvard en LMNP

La loi Censi-Bouvard, instaurée par la loi de finances pour 2009, était un dispositif fiscal destiné à encourager l’investissement dans des biens meublés en résidence de services, tels que les résidences étudiantes, les EHPAD ou encore les résidences seniors. Ce dispositif offrait aux investisseurs sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), une réduction d’impôt significative en échange d’un engagement de location d’au moins 9 ans. Mais qu’en est-il maintenant ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Et quels sont ses avantages ? Nous vous expliquons tout sur cette loi destinée aux LMNP ! 

En résumé : 

• La loi Censi-Bouvard était un dispositif fiscal avantageux pour les loueurs meublés non professionnels (LMNP) qui investissaient dans des biens immobiliers situés dans des résidences de services neuves ; 
• Jusqu’en 2022, le dispositif offrait deux principaux avantages fiscaux : une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition (dans la limite de 300 000 € sur 9 ans) et la récupération de la TVA sur le prix d’achat des biens immobiliers ;
• Pour en bénéficier, les investisseurs devaient répondre à des critères spécifiques, ils devaient notamment acheter un bien dans une résidence de services entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022 et s’engager à le conserver et le louer pendant au moins 9 ans ;
• ⚠️ Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022. 

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Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ? 

Entre 2013 et 2022, le dispositif Censi-Bouvard offrait aux investisseurs en LMNP une réduction d’impôt en cas d’achat d’un bien immobilier destiné à la location au sein d’une résidence de services. Ce régime fiscal avantageux concernait notamment les logements situés dans des résidences pour étudiants, pour seniors ou dans des EHPAD. En contrepartie, l’investisseur devait s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans. 

Malgré les nombreuses réformes fiscales et réglementaires visant les LMNP, il ne s’agit pas de la fin du statut. Certes, le régime devient moins avantageux qu’auparavant, notamment avec la réintégration des amortissements dans la plus-value ou la baisse des abattements en micro-BIC. Mais le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel reste accessible et pertinent pour de nombreux investisseurs.

Quels étaient les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard ?

Avec le Censi-Bouvard, les investisseurs éligibles profitaient d’un double avantage fiscal : une réduction d’impôt attractive et le remboursement de la TVA sur leur bien. 

La réduction d’impôt avec Censi-Bouvard

En investissant dans un logement via le dispositif Censi-Bouvard, vous pouviez bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat hors taxes, dans la limite de 300 000 € par an. Cette réduction était répartie sur 9 ans et permettait de réduire sensiblement votre imposition.

Si le montant de la réduction dépassait votre impôt à payer sur une année, il était possible de reporter l’excédent sur les six années suivantes, tant que le logement restait en location meublée.

Dans le calcul du prix de revient ouvrant droit à la réduction, plusieurs éléments étaient pris en compte :

• Le prix HT du logement ;
• Les frais de notaire ;
• Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière ;
• Le montant des travaux de remise en état, s’il y en avait.

Vous pouviez investir dans plusieurs logements sous le régime Censi-Bouvard, à condition de respecter le plafond annuel de 300 000 €.

Attention toutefois : si vous revendiez le bien avant la fin des 9 ans de location, l’administration fiscale pouvait vous demander de rembourser une partie de la réduction d’impôt, au prorata des années restantes.

Le remboursement de la TVA

Autre avantage du dispositif : la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du logement, soit 20 % (un montant non négligeable). Cela concernait uniquement les résidences neuves avec services, proposant au moins trois prestations en plus de l’hébergement (comme l’accueil, le ménage, ou le petit-déjeuner).

En cas de revente dans les 20 ans suivant l’achat, une régularisation de TVA était souvent nécessaire. Le vendeur devait alors rembourser une partie de la TVA récupérée, calculée en fonction du nombre d’années restantes.

En revanche, si le nouveau propriétaire reprenait le bien sous le même statut de LMNP et était lui aussi assujetti à la TVA, il n’y avait généralement pas d’impact fiscal et le décompte des 20 ans continuait normalement.

Quels critères pour bénéficier du dispositif en tant que LMNP ? 

Avant toute chose, nous pensons qu’il est primordial de vous rappeler les conditions pour bénéficier du statut de LMNP.

Les critères pour être LMNP

Pour pouvoir profiter du statut de LMNP, vous devez respecter plusieurs critères : 

• Le montant de vos revenus issus de la location meublée est inférieur à 23 000 € par an ou ne représente pas plus de la moitié de vos autres revenus d’activité (comme un salaire, BIC, BNC, etc.) ; 
• Vous êtes un particulier non inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour une activité de location professionnelle ; 
• Vous louez des biens meublés destinés à l’habitation, décents, et qui disposent de tous les éléments imposés par la loi. Pour retrouver la liste complète des meubles obligatoires en LMNP, cliquez ici.  

Les critères pour profiter du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard n’était pas accessible à tous les investisseurs. Pour en bénéficier, il fallait non seulement respecter les règles du statut de LMNP, mais aussi respecter d’autres critères cumulatifs : 

Un investissement réalisé entre 2013 et 2022

Ce dispositif s’adressait uniquement aux particuliers ayant investi dans un bien entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022.

Un investisseur ayant bénéficié du dispositif avant fin 2022 continue de bénéficier de la réduction d’impôt jusqu’à 9 ans, et ce, même si le dispositif n’a pas été reconduit. 

Un bien spécifique, situé dans une résidence de services

Contrairement au LMNP classique, le dispositif Censi-Bouvard ne s’appliquait qu’à certains types de logements. Parmi les établissements concernés, nous pouvons citer :

• Les résidences étudiantes ;
• Les résidences pour personnes âgées ou personnes en situation de handicap disposant d’un agrément qualité ou d’une autorisation officielle pour leur service d’aide à domicile ;
• Les établissements médico-sociaux ou sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées ;
• Les structures médicalisées proposant des soins de longue durée à des patients dépendants ;
• Les logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale, dans le cadre d’un accueil familial salarié.

Un investissement locatif

Plusieurs types d’investissements locatifs étaient compatibles avec ce dispositif, notamment :

• L’achat d’un logement neuf ;
• L’achat d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• L’acquisition d’un logement ancien de plus de 15 ans ayant été rénové ou réhabilité (ou en cours de travaux).

En plus d’être meublés, les LMNP Censi-Bouvard devaient également proposer des prestations de services au sein de la résidence (accueil, ménage, restauration, etc.). 

Un engagement locatif de 9 ans

Enfin, pour profiter des avantages fiscaux, l’investisseur devait s’engager à louer le bien meublé pendant une durée minimale de 9 ans. La location devait débuter dans le mois suivant la livraison du logement (ou son acquisition si elle était postérieure).

Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, aucune condition de ressources pour le locataire, de plafonds de loyers ou de zonage géographique ne s’appliquait ici. 

Quel régime fiscal pour le LMNP Censi-Bouvard ? 

En plus de la réduction d’impôt sur le revenu et de la récupération de la TVA, les loyers perçus relevaient du régime fiscal particulièrement souple du statut de LMNP.

Des revenus déclarés dans la catégorie des BIC

En LMNP, les recettes issues d’une location meublée ne sont pas considérées comme des revenus fonciers. Elles doivent être déclarées au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui ouvre droit à deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel.

Le micro-BIC 

Par défaut, si vos recettes locatives annuelles restent inférieures aux plafonds de chiffre d’affaires, vous relevez du micro-BIC. Les seuils à respecter sont les suivants : 

Ce régime est apprécié pour sa simplicité :

• La comptabilité est allégée ;
• La déclaration s’effectue via le formulaire 2042-C-PRO ;

Un abattement forfaitaire s’applique automatiquement sur vos revenus, vous ne pouvez donc pas déduire vos charges réelles.

Ce régime est particulièrement adapté si vos charges sont faibles ou si vous souhaitez profiter d’une comptabilité simplifiée.

Le régime réel 

Lorsque les recettes dépassent les plafonds du micro-BIC, le passage au régime réel devient obligatoire. Toutefois, il est également possible de choisir ce régime de manière volontaire, même si vos revenus restent en dessous du seuil, si cela vous semble avantageux.

Pourquoi ce régime peut-il être plus intéressant ? Parce qu’il permet de déduire toutes les charges réellement supportées, notamment :

• Les intérêts d’emprunt ;
• Les frais de gestion et d’agence ;
• Les charges de copropriété ;
• Les travaux d’entretien ou de réparation ;
• Les assurances, abonnements internet, etc.

Mais surtout, il autorise l’application d’un amortissement comptable sur le bien immobilier (hors valeur du terrain) et sur le mobilier. Cet amortissement reflète la perte de valeur du bien dans le temps et vient réduire votre résultat imposable, sans affecter la valeur réelle du bien sur le marché.

Si votre activité génère un déficit (hors amortissements), celui-ci peut être reporté pendant 10 ans, un avantage non négligeable. 

Quelles conséquences en cas de revente en LMNP Censi-Bouvard 

Quelles sont les critères pour vendre en Censi-Bouvard LMNP

Lorsque vous investissiez en LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard, un engagement de location de 9 ans était requis pour profiter pleinement de l’avantage fiscal. Si vous décidiez de revendre votre bien avant la fin de cette période, vous deviez en principe restituer une partie de la réduction d’impôt perçue, proportionnellement au nombre d’années restantes.

Cela dit, certaines situations permettaient d’échapper à cette obligation de remboursement, comme un licenciement, une invalidité, un décès ou une expropriation. Ces cas spécifiques étaient considérés comme des événements exceptionnels.

Quelle fiscalité sur la plus-value en cas de revente ?

En dehors de l’avantage fiscal lié à la réduction d’impôt, la vente d’un bien meublé relevant du dispositif LMNP Censi-Bouvard était soumise au régime classique des plus-values immobilières. Le vendeur était alors redevable d’un impôt forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutaient les prélèvements sociaux. 

Zoom sur la fin du dispositif 

Comme indiqué précédemment, le dispositif Censi-Bouvard n’a pas été reconduit en 2023. Il a donc officiellement pris fin le 31 décembre 2022.

Cela signifie qu’il n’est plus possible aujourd’hui d’investir dans un bien neuf tout en bénéficiant de cette réduction d’impôt. En revanche, les contribuables ayant investi avant cette date continuent de profiter de la réduction jusqu’au terme des 9 ans, à condition de respecter toutes les obligations liées au dispositif. 

Des interrogations au sujet des LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !