Création LMNP : comment vous y prendre ?

Vous envisagez de mettre en location un appartement meublé en centre-ville ou dans une résidence sénior ? Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être une excellente option si vos recettes restent sous la barre des 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de la moitié de vos autres revenus de votre foyer. Mais avant de vous lancer, encore faut-il bien comprendre les règles du jeu : régime fiscal, obligations déclaratives, choix entre micro-BIC et réel… Pas de panique : on vous guide pas à pas dans la création de votre LMNP. 

En résumé :

• Le statut LMNP permet de générer des revenus locatifs avec une fiscalité avantageuse, à condition de bien choisir entre micro–BIC et régime réel  ;
• Il s’adresse aux particuliers souhaitant investir sans exercer une activité professionnelle immobilière à plein temps ;
• La déclaration d’activité est obligatoire via le guichet unique de l’INPI, et implique l’obtention d’un numéro SIRET ;
• Un accompagnement professionnel est vivement conseillé, surtout si vous êtes au régime réel, pour optimiser votre fiscalité et éviter les erreurs.

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Pourquoi opter pour le statut LMNP ?

Les avantages fiscaux liés au régime LMNP

En tant que LMNP, vous bénéficiez de nombreux avantages fiscaux, vous pouvez notamment :

• Choisir le régime fiscal le plus avantageux par rapport à votre situation : soit le micro–BIC (avec un abattement forfaitaire automatique pouvant aller jusqu’à 50 %), soit le réel simplifié (déduction des charges, amortissements, report du déficit) ;
• Bénéficier du régime des plus-values des particuliers lors de la revente, avec des abattements progressifs selon la durée de détention : un avantage souvent plus intéressant qu’en location nue !
• Récupérer la TVA en cas d’investissement en résidence de services neuve (sous conditions de proposer au minimum quatre services : accueil, fourniture du linge, espace restauration, etc).

Les types de biens adaptés à la location meublée

Le statut LMNP s’applique à différents types de biens, à condition qu’ils respectent :

• Les critères de décence ;
• La liste des équipements obligatoires pour être qualifiés de « meublés ». 

En pratique, certains logements se prêtent particulièrement bien à ce type de location :

• Les petites surfaces (studios, T1, T2) situées dans des zones à forte tension locative, idéales pour les étudiants ou jeunes actifs ;
• Les biens intégrés à des résidences de services : résidences étudiantes, séniors, d’affaires ou EHPAD ;
• Les logements destinés à la location saisonnière (meublés de tourisme), qui offrent une rentabilité attractive mais nécessitent le respect de règles spécifiques (déclaration en mairie, taxe de séjour, réglementation locale).

Le choix du bien doit donc prendre en compte à la fois le profil de vos futurs locataires et les contraintes juridiques propres à chaque type de location !

Le profil idéal de l’investisseur en LMNP

Le statut LMNP s’adresse en priorité aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif tout en conservant leur activité principale. Il vous conviendra si vous désirez diversifier vos sources de revenus et vous constituer un patrimoine (sans pour autant basculer dans une activité professionnelle de loueur.)

Autrement dit, salariés, retraités, indépendants ou même fonctionnaires : tout investisseur disposant d’une capacité d’épargne ou d’un apport personnel peut se lancer !

Les étapes clés pour créer son activité LMNP

Le choix du régime fiscal adapté à votre projet

Vous devez, dans un premier temps, choisir le régime fiscal qui s’appliquera à vos revenus locatifs.
Deux options s’offrent à vous : le micro-BIC et le régime réel.

Pour rappel : ces régimes sont compatibles avec le plafond maximum de recettes locatives annuelles de 23 000 € qui distingue LMNP et LMP (loueur en meublé professionnel).

Le régime micro-BIC

Accessible par défaut si vos recettes ne dépassent pas :

• 77 700€ pour les meublés classiques, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes ;
• 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés.

Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés) sur vos revenus, mais ne permet pas de déduire vos charges réelles. Ce régime convient surtout aux propriétaires générant peu de frais ou ayant un bien déjà amorti.

Au niveau de la déclaration, vous devez compléter le formulaire 2042 C-PRO lors de votre déclaration de revenus annuelle. L’abattement est appliqué automatiquement par l’administration fiscale. Pour télécharger le formulaire, cliquez juste ici. 

🆕 Ces seuils ont été actualisés en 2025 suite à la réforme du régime LMNP.

Le régime réel simplifié

Ce régime vous permet de déduire toutes les charges réelles liées à votre activité :

• Intérêts d’emprunt ;
• Frais de notaire ;
• Assurance ;
• Travaux d’entretien ou d’amélioration ;
• Charges de copropriété ;
• Amortissement du bien et du mobilier.

Il est recommandé si vous avez contracté un emprunt ou réalisé des investissements significatifs.

Déclaration : vous devez transmettre chaque année une liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes 2033 A à E) par voie dématérialisée à l’administration fiscale, puis reporter votre résultat sur la 2042 C-PRO.

Vous pouvez opter pour ce régime :

• Dès la création de votre activité ;
• Ou en faire la demande ultérieurement via une lettre recommandée avec accusé de réception (avant la date butoir pour le dépôt de votre déclaration des revenus.)

💰Vous êtes également soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) si votre activité génère des bénéfices.

Formalités administratives obligatoires

Avant de percevoir vos premiers loyers, vous devez déclarer officiellement le début de votre activité de loueur en meublé.

Cette démarche s’effectue en ligne, via le guichet unique de l’INPI, dans un délai de 15 jours après la mise en location. Vous obtiendrez ainsi un numéro SIRET, indispensable pour pouvoir déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Attention, selon la nature de la location (résidence principale, meublé de tourisme, résidence de services…), d’autres démarches peuvent s’ajouter : déclaration en mairie, demande d’autorisation préalable, inscription au registre des meublés de tourisme, collecte de la taxe de séjour…

Bon à savoir : Lors de la création de votre activité, un code NAF vous sera automatiquement attribué. Pour la location meublée non professionnelle (LMNP), le code généralement applicable est 6820A Location de logements. 

L’importance d’un accompagnement professionnel

Si la création d’une activité LMNP est relativement accessible, sa gestion peut rapidement devenir complexe, notamment si vous optez pour le régime réel.

Entre la comptabilité, les déclarations fiscales, les amortissements et les éventuels changements de statut (passage de LMNP à LMP, par exemple), les enjeux sont nombreux !

Un accompagnement professionnel, en ligne par exemple, vous permet de sécuriser chaque étape de votre projet :

• Choix du régime fiscal le plus avantageux (micro-BIC ou réel simplifié) ;
• Tenue de la comptabilité (livre de recettes, bilan, amortissements, etc.) ;
• Établissement et télétransmission de la liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes 2033) ;
• Suivi réglementaire, notamment en cas d’évolution législative (réforme LMNP 2025, seuils LMP/LMNP, etc.).

Ce qu’il faut anticiper pour sécuriser son investissement

Les pièges classiques à éviter lors de la mise en place

L’un des premiers écueils est de sous-estimer les obligations liées au statut LMNP.

Par exemple : un bien mal meublé qui ne respecterait pas la liste légale des équipements obligatoires peut entraîner une requalification du bail et faire perdre les avantages fiscaux associés à la location meublée.

Autre erreur fréquente : oublier la déclaration d’activité (formulaire P0i) ou choisir un régime fiscal inadapté. Cela peut limiter la rentabilité dès la première année. Le micro-BIC est souvent choisi par défaut, alors que le régime réel serait bien plus avantageux dans la majorité des cas.

Enfin, certains investisseurs négligent la localisation ou la qualité du bien. Or, un logement mal situé, énergivore ou difficile à meubler peut entraîner une vacance locative, ou des difficultés à le revendre !

Comprendre les implications juridiques et fiscales à long terme

Au-delà de sa mise en place, la LMNP s’inscrit dans une stratégie patrimoniale. Il est donc essentiel de comprendre les impacts du passage éventuel au statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Ce changement intervient si vos recettes excèdent 23 000 € et représentent plus de la moitié de vos autres revenus d’activité. Il entraîne une fiscalité différente sur la plus-value, et de nouvelles obligations sociales.

Par ailleurs, les amortissements pratiqués sous le régime réel réduisent votre imposition pendant des années, mais seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable en cas de revente (réforme de 2025). Il est donc important d’anticiper cet impact lors de la sortie de l’investissement.

La tenue d’une comptabilité adaptée et la régularité des déclarations fiscales sont des éléments clés pour éviter tout redressement.

L’évolution du marché de la location meublée en France

Le marché de la location meublée connaît un vrai dynamisme, notamment dans les grandes villes, les zones touristiques et les secteurs étudiants.

Toutefois, il est aussi soumis à une réglementation de plus en plus encadrée.

Certaines communes restreignent désormais la location meublée de courte durée (type Airbnb) via des règles d’enregistrement, des quotas ou des autorisations de changement d’usage. La fiscalité des meublés de tourisme a également été revue à la baisse (abattement réduit à 50 % en 2025 pour les meublés classés).

Dans ce contexte, mieux vaut miser sur un modèle stable et légalement sécurisé, comme la location meublée longue durée ou en résidence de services. Ces options permettent de s’ancrer dans un marché pérenne tout en conservant les avantages du statut LMNP.

🏠 Des questions sur le statut LMNP ? Des interrogations sur les implications fiscales ? Laissez-nous un commentaire et nous y répondrons avec plaisir !