Loueur meublé non professionnel : comment s’immatriculer ?

Vous souhaitez lancer votre activité de location meublée et cette question revient systématiquement : comment optimiser votre immatriculation loueur meublé non professionnel ? La plupart des propriétaires connaissent cette obligation administrative. Pourtant, beaucoup ignorent que les choix effectués lors de l’inscription loueur meublé non professionnel déterminent leur fiscalité pour l’année suivante. Mais quelles sont les étapes précises pour réussir votre création LMNP ? Quel régime choisir entre micro-BIC et régime réel ? Toutes les réponses dans cet article.

En résumé :

• Le statut LMNP désigne le régime fiscal applicable aux particuliers qui louent des logements meublés sans que cette activité constitue leur profession principale ;
• L’inscription LMNP est obligatoire dans les 15 jours suivant le début de l’activité de location meublée ;
• La création du LMNP s’effectue gratuitement en ligne via le guichet unique de l’INPI ;
• Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel doit être effectué dès l’enregistrement.

Un loueur en LMNP doit-il s’immatriculer ?

Rappel : qu’est-ce que le statut de LMNP ?

Le statut LMNP s’applique aux particuliers qui louent des logements meublés. Fiscalement, cette activité est considérée comme commerciale. Vos revenus locatifs sont donc imposés selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à la location nue qui relève des revenus fonciers.
Deux conditions déterminent votre maintien en LMNP : vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter plus de 50% de vos revenus globaux. Votre logement doit également respecter les standards d’équipement permettant au locataire de s’installer immédiatement.
Au-delà de ces seuils, vous basculez automatiquement en statut Loueur Meublé Professionnel (LMP) avec des obligations comptables renforcées.

⚠️ Bon à savoir : Les revenus globaux incluent traitements et salaires, pensions, bénéfices professionnels et revenus de placements. L’administration additionne l’ensemble pour calculer le seuil de 50%.

Pourquoi l’immatriculation est-elle obligatoire ?

L’évolution règlementaire

L’immatriculation constitue une obligation légale instaurée par la loi de finances 2021 (Article 155 IV du Code Général des Impôts). Cette mesure répond à l’essor du secteur, notamment avec les plateformes numériques. Elle vise également à professionnaliser ce marché en pleine expansion.

Les bénéfices concrets pour le loueur

L’immatriculation vous permet d’obtenir un numéro SIRET location meublée non professionnelle et débloquer des avantages significatifs.
Premier bénéfice : votre activité devient officiellement reconnue, vous protégeant lors des contrôles fiscaux. De plus, selon le régime choisi (réel uniquement) vous pouvez déduire vos charges : travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, taxes foncières.

Résultat : vous accédez enfin aux aides aux entreprises et pouvez ouvrir un compte professionnel dédié, facilitant la séparation entre vos finances personnelles et votre activité locative.

Les risques du non-respect

L’absence d’inscription loueur meublé non professionnel expose votre activité à des conséquences financières importantes. L’administration peut alors contrôler 10 ans d’arriéré (au lieu de 3 ans) et majorer vos impôts de 80%.

Vous disposez d’un délai de 15 jours après le début effectif de votre activité locative pour régulariser votre situation. Ce délai court à partir de la signature de votre premier bail ou de la première mise en location.

Les étapes clés de l’immatriculation LMNP

Créer un compte sur le guichet unique de l’INPI

Votre création LMNP en ligne débute par l’ouverture d’un compte sur le guichet unique, ici. Cette plateforme mise en place en 2023 centralise désormais toutes les formalités des entreprises en France. Deux options s’offrent à vous : créer votre compte ou utiliser FranceConnect si vous disposez d’un espace sur impots.gouv.fr ou Ameli.

Avant de commencer, rassemblez ces éléments indispensables :

• Pièce d’identité en cours de validité ;
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
• Numéro de Sécurité sociale ;
• Si votre bien est en copropriété : notification au syndic.

Réaliser les démarches d’enregistrement LMNP

1ʳᵉ étape : Créer votre entreprise

Une fois connecté à votre compte, rendez-vous dans la section « Entreprise » et cliquez sur « Créer, modifier ou cesser une entreprise ». Sélectionnez ensuite création d’entreprise.

2ᵉ étape : Choisir votre statut juridique

Vous devez sélectionner votre forme juridique selon votre situation. Propriétaire seul ou en couple marié sous le régime de la communauté ? Choisissez « Entrepreneur individuel ». Bien détenu à plusieurs ? Optez pour « Exploitation en commun ». Ignorez l’option « Personne morale », elle ne concerne pas les LMNP.

Le formulaire vous demande ensuite si vous souhaitez le statut micro-entrepreneur. Nous détaillons ce choix dans la section suivante. Si vous exercez déjà une autre activité non salariée, renseignez votre numéro SIREN existant.

3ᵉ étape : Déclarer votre activité locative

Dans la section « Établissement », confirmez qu’il s’agit de votre activité principale et sélectionnez « permanente » pour l’exercice. Pour la catégorisation, suivez ce parcours : Activité de service → Location → Location de biens immobiliers → Loueur en Meublé Non Professionnel. Le système attribue alors automatiquement le code NAF 6820A correspondant à votre activité.

La date de début d’activité mérite réflexion : elle détermine à partir de quand vous pouvez déduire vos frais antérieurs (achat du bien, première dépense liée à l’activité ou mise en location effective).

4ᵉ étape : Finaliser votre dossier

Téléchargez vos documents justificatifs au format PDF et soumettez votre dossier. Vous recevrez un accusé de réception et pourrez suivre l’avancement de votre immatriculation loueur meublé non professionnel depuis votre espace personnel.

Recevez votre numéro SIRET

Après validation de votre dossier d’inscription, l’INSEE traite votre demande et vous attribue automatiquement un numéro SIRET. Ce processus prend généralement 8 à 15 jours ouvrés, mais peut s’allonger en période de forte affluence. Une fois votre inscription loueur meublé non professionnel validée, vous recevrez 4 documents essentiels par courrier :

• L’avis de situation INSEE : Il contient votre numéro SIRET, votre code NAF 6820A, la date d’enregistrement et l’intitulé officiel de votre activité ;
• Le mémento fiscal : Ce document récapitule vos obligations déclaratives annuelles et vos options fiscales choisies lors de l’immatriculation ;
• Le formulaire 751-SD : Questionnaire pré-rempli relatif à votre début d’activité, à compléter et renvoyer à votre centre des impôts ;
• Le formulaire CERFA 1447 : Document de déclaration pour la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Votre numéro SIRET doit figurer obligatoirement sur tous vos documents commerciaux : factures de loyer, quittances, contrats de bail. Il vous identifie légalement comme loueur en meublé et facilite vos démarches avec l’administration fiscale.

Le choix de l’imposition en LMNP

Deux régimes fiscaux possibles : réel ou micro-BIC

Pour vous y retrouver, voici un comparatif des principales différences entre les deux régimes fiscaux LMNP :

Le régime micro-BIC

Ce régime s’applique automatiquement si vos recettes restent inférieures à 77 700 euros par an pour les locations classiques, ou 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés. L’administration applique un abattement forfaitaire de 50% pour les locations classiques et 30% pour les meublés de tourisme non classés.

Exemple concret : Sophie loue un studio 650 euros par mois, soit 7 800 euros de recettes annuelles. Avec l’abattement de 50%, sa base imposable s’élève à 3 900 euros. Au taux d’imposition de 30%, elle paiera 1 170 euros d’impôts.

Cette simplicité présente une contrainte majeure : aucune déduction de charges réelles n’est possible.

Le régime réel

L’option pour le régime réel vous permet de déduire l’intégralité de vos charges : travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière. L’amortissement du bien immobilier et du mobilier constitue l’atout majeur de ce régime.
L’amortissement consiste à étaler le coût d’acquisition de votre bien sur sa durée de vie économique (généralement 30 ans). Chaque année, vous déduisez une partie de ce coût de vos impôts.

Exemple d’optimisation : Marc achète un appartement 280 000 euros qu’il loue 1 100 euros par mois, générant 13 200 euros de recettes annuelles. Ses déductions s’élèvent à :

• Amortissement du bien : 280 000 ÷ 30 ans = 9 333 euros ;
• Intérêts d’emprunt : 2 800 euros ;
• Taxe foncière et assurances : 1 400 euros ;
• Frais divers : 900 euros

Total déductions : 14 433 euros
Résultat : déficit de 1 233 euros reportable sur 10 ans. En micro-BIC, Marc aurait payé des impôts sur 6 600 euros.

Bon à savoir : Les amortissements ne peuvent pas générer de déficit en LMNP : la déduction est limitée au montant égal à la différence entre les loyers et les autres charges.

⚠️ Nouveauté 2025 : La loi de finances réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, si vous amortissez 50 000 euros sur un bien acquis 200 000 euros puis cédé 300 000 euros, votre plus-value imposable passe de 100 000 euros à 150 000 euros, générant environ 18 100 euros d’impôts supplémentaires.

Le régime de TVA en LMNP

Régime général : exonération de TVA

La plupart des loueurs LMNP bénéficient de la franchise de TVA selon l’article 261 D du Code général des impôts. Vos loyers restent donc toutes taxes comprises, simplifiant considérablement votre gestion administrative.

Les cas d’assujettissement obligatoire

L’assujettissement à la TVA devient obligatoire dans trois situations :

• Services para-hôteliers : Si vous proposez au moins trois prestations parmi le petit-déjeuner, le nettoyage pendant le séjour, la fourniture de linge et l’accueil personnalisé ;
• Établissements spécialisés : Locations dans des hôtels classés, villages de vacances ou résidences de tourisme par bail longue durée ;
• Exploitants assujettis : Locations à des résidences étudiantes, EHPAD ou établissements similaires déjà soumis à TVA.

Les conséquences de l’assujettissement

L’assujettissement transforme vos obligations : vous facturez TTC (10% hébergement, 20% services), tenez une comptabilité TVA et déposez des déclarations périodiques. En contrepartie, vous récupérez la TVA sur l’acquisition du bien et les travaux, sous réserve de maintenir l’activité 20 ans minimum.

Vous avez davantage de questions sur l’immatriculation des LMNP ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝