Premier investissement locatif : à quoi faut-il penser et comment ça se passe ?

C’est décidé ! Vous souhaitez faire le grand saut et effectuer votre premier investissement locatif. Mais avant de vous lancer, plusieurs questions se posent : quel bien choisir ? Dans quelle ville investir ? Quel régime fiscal privilégier ? Faut-il passer par la création d’une LMNP ? Dans cet article, nous levons le voile sur les étapes à réaliser avant de se lancer dans votre premier investissement locatif.

Qu’est-ce qu’un premier investissement locatif ?

Comme son nom l’indique, un premier investissement locatif consiste en l’achat d’un bien immobilier dans le but de le mettre en location, et non d’y habiter. Le but est de générer des revenus locatifs réguliers, tout en faisant fructifier un patrimoine dont la valeur peut augmenter dans le temps.

Contrairement à l’achat d’une résidence principale, l’investissement locatif se raisonne avant tout en termes de rentabilité. On parle de :

• Rendement brut : c’est le rapport entre les loyers annuels et le prix d’achat ;
• Rendement net : qui est calculé une fois les charges, les taxes et les impôts déduits.

En France, la rentabilité moyenne d’un investissement locatif se situe entre 2 % et 7 % selon le type de bien, l’emplacement et la stratégie choisie.

Les types d’investissement locatifs existants

Il existe plusieurs grandes stratégies pour un premier investissement locatif :

• La location nue longue durée : le bien est loué vide, avec un bail de 3 ans minimum. C’est la formule la plus classique, avec une gestion relativement simple et des locataires stables ;
• La location meublée longue durée (LMNP) : le bien est loué meublé, avec un bail d’1 an (ou 9 mois pour les étudiants). Elle offre une fiscalité bien plus avantageuse et une plus grande flexibilité ;
• La location courte durée (type Airbnb) : très rentable dans les zones touristiques, mais plus contraignante à gérer et soumise à des réglementations de plus en plus strictes dans certaines villes ;
• La colocation : idéale pour maximiser le rendement sur un grand appartement, avec plusieurs loyers perçus pour un seul bien.

Pour un premier investissement, la location meublée longue durée est souvent le meilleur compromis entre rentabilité, simplicité de gestion et avantages fiscaux.

Quelles sont les étapes pour effectuer un premier investissement locatif ?

Étape 1 : Définir son projet et ses objectifs

Avant même de chercher un bien, il faut clarifier ce que vous attendez de cet investissement. Cherchez-vous un complément de revenus immédiat ? À constituer un patrimoine sur le long terme ? À préparer votre retraite ? À réduire votre imposition ?

Ces objectifs vont influencer le type de bien à acheter, la localisation, la durée de l’emprunt et le régime fiscal à privilégier. Prenez également le temps d’évaluer votre capacité d’emprunt, vos revenus actuels et votre tolérance au risque.

Étape 2 : Choisir le type de bien

Lors des visites, gardez en tête une règle simple : vous achetez un actif, pas un logement pour y vivre. La question à se poser n’est pas « est-ce que j’aime cet endroit ? » mais « est-ce que je vais pouvoir le louer au prix que je vise ? ». Le type de bien a un impact direct sur la rentabilité et la vacance locative.

Si possible, emmenez un regard extérieur lors des visites, pour contrebalancer les biais émotionnels et évaluer le bien de façon objective.

Étape 3 : Sélectionner la bonne localisation

L’emplacement est le critère numéro un de tout investissement immobilier. Un bien mal situé peut générer de la vacance locative et réduire fortement la rentabilité. Voici les critères les plus importants à prendre en compte avant de vous décider :

• La demande locative locale : est-ce que les logements se louent vite dans cette ville ou ce quartier ;
• La dynamique économique : présence d’universités, d’entreprises, de transports en commun ;
• Le rapport prix d’achat / loyer : dans certaines villes, les prix sont élevés mais les loyers ne suivent pas ce qui peut réduire le rendement ;
• Le taux de vacance locative : une ville où les logements restent vacants plusieurs mois par an est à éviter pour un premier investissement.

Pour un premier achat, il est souvent conseillé d’investir dans une ville ou un quartier que vous connaissez bien. Vous avez une meilleure connaissance des loyers et cela peut faciliter la gestion du bien.

Étape 4 : Analyser la rentabilité brute et nette

Avant de faire une offre, calculez la rentabilité de l’opération. La formule de base pour la rentabilité brute est simple :

Mais la rentabilité nette est plus représentative de la réalité, car elle intègre les charges (taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), frais de gestion éventuels) et la fiscalité.

Étape 5 : Faire une offre et sécuriser l’achat

Une fois le bien trouvé, vous pouvez soumettre une offre d’achat. Si elle est acceptée, un compromis de vente est signé (généralement avec un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix), puis l’acte définitif est signé chez le notaire quelques semaines plus tard. Les frais de notaire représentent environ 2 à 3 % du prix d’achat neuf ou 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien.

Étape 6 : Mettre le bien en location

Une fois l’achat finalisé, vous devez maintenant trouver un locataire et rédiger un bail conforme à la loi. Vous pouvez gérer vous-même la location ou confier la gestion à une agence, qui prélève un certain pourcentage des loyers hors taxes (en moyenne entre 6 et 10 % selon les agences).

Pour limiter les risques d’impayés, la garantie Visale peut constituer une protection intéressante pour certains profils de locataires. Proposée gratuitement par Action Logement, elle couvre les loyers impayés et les dégradations locatives pour certains profils de locataires (jeunes de moins de 30 ans, salariés en mobilité professionnelle, personnes en situation précaire).

Quelle solution pour financer un premier investissement locatif ?

L’autofinancement

Pour financer un investissement locatif, les banques examinent chaque dossier individuellement. Trois éléments font réellement la différence :

• Un apport personnel d’environ 10 % du prix d’achat hors frais de notaire ;
• Un dossier solide (revenus stables, taux d’endettement maîtrisé, épargne de précaution) ;
• Un bien qui génère suffisamment de loyers pour couvrir les mensualités.

Ce dernier point est ce qu’on appelle l’autofinancement et c’est l’objectif que vous devez viser avec un premier investissement locatif : les loyers perçus doivent couvrir l’intégralité des charges liées au bien. En pratique, cet équilibre repose presque toujours sur un crédit immobilier bien calibré. C’est lui qui permet de lisser le coût d’acquisition dans le temps et de faire travailler l’effet de levier en votre faveur.

Le crédit immobilier

Le crédit immobilier est le mode de financement quasi universel pour un investissement locatif. Il permet de profiter de l’effet de levier : vous investissez avec de l’argent emprunté, et ce sont en partie les loyers perçus qui remboursent les mensualités.

Deux types de crédits sont généralement utilisés pour un premier investissement locatif :

• Le crédit amortissable : le plus courant. Vous remboursez chaque mois une part du capital et des intérêts. C’est le choix le plus prudent pour un premier investissement ;
• Le crédit in fine : vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt, et le capital en une seule fois à l’échéance. Il permet de maximiser les intérêts déductibles fiscalement, mais nécessite une épargne de précaution solide.

Sur la durée de l’emprunt, viser 20 à 25 ans peut sembler contre-intuitif, mais en investissement locatif, l’objectif n’est pas de minimiser le coût du crédit : c’est de maximiser le cash-flow mensuel. Plus la durée est longue, plus la mensualité est basse, et plus l’autofinancement devient atteignable. C’est votre locataire qui rembourse le crédit, autant lui laisser le temps de le faire.

Quelles sont les aides disponibles pour le financement d’un premier investissement locatif ?

La loi Denormandie

La loi Denormandie est le principal dispositif de défiscalisation en vigueur pour l’investissement locatif dans l’ancien. Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu selon la durée d’engagement de la location choisie :

• 12 % du prix du bien dès 6 ans de location ;
• 18 % du prix du bien dès 9 ans de location ;
• 21 % du prix du bien dès 12 ans de location.

La réduction est plafonnée à un coût d’acquisition de 300 000 € ou 5 500 € par m². Pour en bénéficier, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et le bien doit être situé dans l’une des villes éligibles (communes ayant passé une convention avec l’État, retrouvez le simulateur ici). Le dispositif est applicable aux opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2027.

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Pour les primo-accédants, vous pouvez faire la demande d’un prêt à taux zéro sous certaines conditions. Celles-ci dépendent de la date d’acquisition du prêt en question :

• Avant 2016 : vous pouvez mettre votre bien en location après 6 ans, sous réserve de l’accord de votre banque. Dans les 6 premières années, c’est possible uniquement dans des situations exceptionnelles (mobilité professionnelle, divorce, chômage de plus d’un an, invalidité ou retraite proche) ;
• Depuis 2016 : vous pouvez mettre votre bien en location dans les 6 années suivant le versement du prêt, à condition d’être dans l’une de ces situations exceptionnelles. Passé ce délai, la location est libre.

Dans tous les cas, la durée totale de location ne peut pas dépasser 6 ans, le loyer doit rester sous les plafonds PLS (Prêt Locatif Social) et les revenus de votre locataire ne doivent pas excéder les plafonds de ressources d’un logement social.

L’éco-PTZ

L’éco-PTZ est un prêt sans intérêt garanti par l’État permettant de financer des travaux de rénovation énergétique. Pour en bénéficier, le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans et les travaux confiés à des entreprises labellisées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Côté calendrier, une contrainte est à anticiper : le bien doit être mis en location dans les 6 mois suivant la fin des travaux. Il faut donc coordonner dès le départ la recherche de locataire avec le chantier, sous peine de perdre le bénéfice du prêt.

Le montant peut atteindre jusqu’à 50 000 € à taux zéro, remboursable dans un délai de 15 à 20 ans, sans aucune condition de revenus. Il est cumulable avec MaPrimeRénov’ et prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un loyer plafonné à des locataires sous conditions de ressources. En clair, plus votre loyer est bas, plus votre réduction d’impôt est grande.

La réduction peut aller de 15 % à 65 % des revenus bruts du logement selon le niveau de loyer pratiqué et le recours ou non par une intermédiation locative (association, agence immobilière, etc.).

Pour bénéficier de Loc’Avantages, certaines conditions sont impératives à remplir :

• Le montant du loyer doit être inférieur aux loyers pratiqués sur le marché local ;
• Le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale ;
• Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources fixés par l’État ;
• La location doit être nue (non meublée) ;
• Le logement doit faire l’objet d’une convention avec l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) pour une durée minimale de 6 ans ;
• Le locataire ne doit pas être un membre de votre famille ;
• Le classement énergétique du logement ne doit pas être étiqueté « F » et « G ».

Le déficit foncier

Pour les biens loués non meublés, le mécanisme du déficit foncier vous permet de déduire les charges et les travaux des revenus fonciers. Autrement dit, si vos charges sont supérieures à vos recettes locatives, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal. Le solde de ce déficit est directement imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (voire 21 400 € en cas de rénovation énergétique).

Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ouvrent droit à déduction. En revanche, les dépenses liées à des travaux modifiant la structure du bâtiment, tels qu’un agrandissement, une surélévation ou une reconstruction, ne sont pas éligibles. Par ailleurs, pour être déductibles, ces dépenses doivent avoir été effectivement acquittées au cours de l’année d’imposition et être justifiées par les pièces correspondantes.

Quelle fiscalité pour un premier investissement locatif ?

Lorsque vous effectuez un premier investissement locatif, le choix du régime fiscal est une décision plus importante qu’il n’y paraît au premier abord. Il conditionne directement la rentabilité nette de l’opération.

Pour une location non meublée

Quand vous louez un bien non meublé, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le régime micro-foncier s’applique si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %, sans avoir à justifier de charges réelles. Simple, mais souvent moins avantageux qu’il n’y paraît.

Le régime réel, quant à lui, permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, taxe foncière…) et éventuellement de créer un déficit foncier reportable. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, et optionnel en dessous.

Pour une location meublée

La location meublée est fiscalement généralement plus avantageuse que la location nue, notamment grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). C’est pourquoi de nombreux investisseurs le choisissent dès leur premier achat locatif.

En LMNP, les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, il suffit de remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :

• Les recettes locatives annuelles du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
• Les recettes issues de la location meublée sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

Le micro-BIC (régime par défaut sous 77 700 € de recettes et sous 15 000 € pour les locations meublées touristiques) offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (ou 30 % depuis la loi Le Meur pour les meublés de tourisme classiques). Simple à gérer, mais rarement optimal sur le long terme.

Le régime réel simplifié est généralement bien plus avantageux. Il permet de déduire toutes les charges réelles ET d’amortir la valeur du bien sur sa durée de vie (composant par composant : gros œuvre, façade, toiture, agencements…). Résultat : dans de nombreux cas, l’investisseur ne paie pas d’impôt sur ses loyers pendant 8 à 15 ans.

Quelles sont les démarches pour créer sa LMNP ?

Si vous optez pour la location meublée, vous devez obligatoirement déclarer le début de votre activité LMNP. Cette formalité s’effectue en plusieurs étapes :

• Rendez-vous sur l’INPI pour votre LMNP et déclarez votre entreprise sur le Guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant le début de l’activité ;
• Renseignez vos informations personnelles (pièce d’identité, justificatif de domicile, acte de propriété) et l’adresse du bien mis en location ;
• Indiquez la date de début d’activité, qui peut être la date d’achat, la date de la première dépense (travaux, mobilier) ou la date de première mise en location : choisissez-la avec soin, car elle détermine quelles charges peuvent être intégrées ;
• Vous recevrez un numéro SIRET sous 1 à 3 semaines.