Tout comprendre sur la gestion de la TVA en LMNP

Vous investissez dans la location meublée non professionnelle ou envisagez de le faire ? La question de la TVA en LMNP (Location meublée non professionnelle) mérite toute votre attention ! Bien maîtriser la fiscalité de la LMNP et ses subtilités en matière de TVA (exonération ou assujettissement) peut considérablement vous aider à optimiser la rentabilité de votre investissement LMNP. Pas de panique : nous vous guidons pas à pas.

En résumé :

• Le LMNP est en principe exonéré de TVA, sauf s’il propose au moins 3 prestations para-hôtelières ;
• Trois régimes TVA s’appliquent selon vos recettes : la franchise en base (< 85 000€), le régime simplifié (de 85 000€ à 840 000€) et le régime normal (> 840 000€) ;
• L’assujettissement à la TVA permet de récupérer celle-ci sous certaines conditions, mais implique également des contraintes administratives importantes ;
• Les taux de TVA varient, ils sont de : 10 % pour les locations avec services, 5,5 % pour les établissements spécialisés, 20 % pour les prestations annexes.

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Comprendre la TVA en LMNP : les principes

Définition du statut LMNP et de la TVA

Qu’est-ce que le LMNP ?

Avant d’aborder la TVA, faisons un point sur le statut de LMNP.

Dans un premier temps, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un logement meublé sans être considéré comme un professionnel de la location.

Pour pouvoir investir en LMNP, vous devez obligatoirement respecter l’une de ces deux conditions :

• Vos revenus locatifs sont inférieurs au plafond de 23 000 euros annuels ;
• Vos recettes locatives sont inférieures à la moitié des revenus annuels de votre foyer fiscal.

Si vous dépassez ces deux plafonds de la LMNP, vous basculez automatiquement vers le statut LMP (loueur meublé professionnel).

Enfin, pour que votre bien soit qualifié de meublé, il doit être à usage d’habitation, posséder une superficie supérieure à 9 m² et comporter l’ensemble des équipements obligatoires définis par la réglementation en vigueur. Pour consulter la liste des équipements obligatoires, cliquez juste ici.

Zoom sur la TVA

La TVA (Taxe sur la valeur ajoutée), est un impôt que vous collectez auprès de vos locataires, avant de le reverser à l’État. Bien que votre activité LMNP soit considérée comme commerciale, donc théoriquement soumise à la TVA, il est possible de profiter d’une exonération, sous certaines conditions.

L’exonération de TVA en LMNP

En tant que loueur meublé non professionnel, vous bénéficiez automatiquement d’une exonération de TVA. Cette exonération constitue le régime de droit commun, mais attention, elle n’est pas inconditionnelle.

Vous perdez cette exonération si vous proposez à vos locataires au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes :

• Le petit déjeuner ;
• Le nettoyage régulier des locaux ;
• La fourniture de linge de maison ;
• La réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Bon à savoir : La simple proposition de ces services suffit à vous faire basculer dans l’assujettissement à la TVA, même si vos locataires n’en profitent pas ! Ces mêmes règles s’appliquent si vous investissez dans des résidences services.

Attention! En 2025, les critères ont été modifiés pour les séjours d’un maximum de cinq nuits. Désormais, les prestations de linge et de ménage sont considérées comme accomplies si elles sont réalisées avant l’arrivée du locataire.

Notre conseil pratique : Pour conserver votre exonération de TVA, nous vous conseillons d’éviter de proposer le petit-déjeuner et de vous équiper d’une boîte à clefs pour permettre à vos locataires une installation en totale autonomie.

Comment être assujetti à la TVA en LMNP ?

Cas et démarches pour être assujetti à la TVA

Autres exceptions à l’exonération

Au-delà des prestations para-hôtelières, d’autres conditions vous rendent automatiquement redevable de la TVA :

• Vous proposez des prestations d’hébergement dans des hôtels de tourisme classés ou des villages de vacances classés ou agréés ;
• Vous louez dans des résidences de tourisme classées destinées aux touristes, avec un contrat d’au moins neuf ans à des exploitants engagés dans la promotion touristique à l’étranger ;
• Vous louez vos locaux à l’exploitant d’un établissement d’hébergement (EHPAD, résidences étudiantes) dont l’activité remplit elle-même les conditions d’assujettissement ;
• Vous signez un bail commercial pour l’exploitation de votre logement.

Les démarches pour être assujetti à la TVA

Si vous souhaitez ou devez être assujetti à la TVA, voici les démarches à accomplir :

1. Remplissez le formulaire P0i disponible sur le site de l’INPI ;
2. Conservez le numéro SIRET qui vous est attribué ;
3. Créez votre espace fiscal professionnel sur impots.gouv.fr ;
4. Demandez votre numéro de TVA intracommunautaire directement sur le site du gouvernement

Attention aux arnaques ! Ces démarches sont entièrement gratuites. Méfiez-vous des entreprises qui vous démarchent par courrier en proposant des services payants présentés comme obligatoires. Il s’agit d’offres commerciales trompeuses dénuées de tout caractère officiel.

Fonctionnement de la TVA en LMNP

Une fois assujetti à la TVA, le régime applicable dépend du montant de vos recettes de l’année précédente (N-1). Trois régimes s’offrent à vous :

La franchise en base

Si votre chiffre d’affaires reste inférieur à 85 000€, vous bénéficiez automatiquement de la franchise en base de TVA. Ce régime vous dispense de toute formalité : aucune déclaration de TVA à déposer, aucun reversement à effectuer.

En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire la TVA sur vos charges. Vous pouvez toutefois opter pour sortir volontairement de ce régime, s’il en est de votre intérêt.

Le régime réel simplifié

Ce régime s’applique si votre chiffre d’affaires est compris entre 85 000€ et 840 000€, avec une condition supplémentaire : votre TVA due doit rester inférieure à 15 000 euros.

Vous versez alors la TVA par acomptes semestriels :

• 55 % en juillet (basé sur la TVA de l’année précédente) ;
• 40 % en décembre (complément de l’année précédente).

Les 5 % restants seront payés lors de la déclaration annuelle de régularisation, au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le mois de mai si votre exercice se termine au 31 décembre.

L’avantage ici ? Vous pouvez demander le remboursement d’un éventuel crédit de TVA, sous conditions.

Le régime réel normal

Ce régime devient obligatoire si votre chiffre d’affaires dépasse 840 000€. Vous devez alors effectuer des déclarations mensuelles ou trimestrielles et pouvez bénéficier du remboursement de votre crédit de TVA sous conditions.

Le régime fiscal en LMNP : Notez que votre régime de TVA est indépendant de votre régime fiscal pour l’impôt sur le revenu. Vous pouvez parfaitement être au micro-BIC pour vos revenus locatifs tout en optant pour le régime réel de TVA.

Les différents taux de TVA applicables

Lorsque vous êtes assujetti à la TVA en LMNP, plusieurs taux peuvent s’appliquer selon votre situation :

• Taux intermédiaire de 10 % : c’est le taux qui s’applique sur vos loyers si vous proposez au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil) ;
• Taux réduit de 5,5 % : vous bénéficiez de ce taux avantageux si votre logement se situe dans certains établissements sociaux ou médicaux sociaux comme les maisons de retraite, les établissements pour personnes handicapées, les logements-foyers ou les centres de réadaptation.
• Taux normal de 20 % : il s’applique aux services annexes que vous pourriez facturer séparément de la location (prestations de services complémentaires).

TVA LMNP : récupération, avantages et points de vigilance

La récupération de la TVA sur l’investissement

L’assujettissement à la TVA présente un avantage majeur : vous pouvez récupérer la TVA payée lors de l’acquisition de votre bien immobilier ! Toutefois, cette récupération est encadrée par des conditions strictes :

Les conditions impératives à remplir pour récupérer la TVA

• Investir dans un bien neuf (ou en VEFA – Vente en l’état futur d’achèvement) et en être le premier propriétaire ;
• Louer votre bien dans une résidence de services proposant au minimum trois prestations para-hôtelières ;
• Conserver le bien au moins 20 ans (en cas de revente anticipée, vous devrez rembourser la TVA au prorata) ;
• Signer un bail commercial d’au moins 9 ans avec un gestionnaire professionnel ;
• Opter obligatoirement pour le régime réel d’imposition (pas de micro-BIC possible) ;
• Les loyers perçus doivent être soumis à la TVA fixée à 5,5 %.

Les charges déductibles en location meublée non professionnelle

En tant que loueur assujetti à la TVA, vous devez inclure celle-ci dans les factures que vous adressez à vos locataires. En contrepartie, vous pouvez la récupérer sur diverses dépenses liées à votre activité :

• Frais d’entretien et de réparation ;
• Honoraires de comptabilité et de gestion ;
• Frais de notaire ;
• Charges de copropriété ;
• Coût d’adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) ;
• Factures de travaux d’amélioration.

Les points de vigilance

Vous ne pouvez déduire la TVA a posteriori de son exigibilité. Pour les prestations de services, la TVA est exigible à son encaissement et non à sa facturation.

Si votre TVA déductible dépasse votre TVA due, vous constituez un crédit de TVA. Ce crédit peut être reporté sur les années suivantes ou faire l’objet d’une demande de remboursement auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Exemples concrets

Exemple 1 : Vous restez exonéré de la TVA. Vous louez un studio meublé 800 euros par mois sans proposer de service annexe. Vous facturez 800 euros TTC à votre locataire et bénéficiez de l’exonération. Vous n’avez aucune déclaration de TVA à effectuer, mais vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur vos charges.

Exemple 2 : Vous êtes assujetti à la TVA. Vous louez le même studio en proposant trois services para-hôteliers (linge, ménage et accueil). Si vous vous souhaitez toucher 800 euros de loyer, alors vous facturerez à votre locataire: 800 euros HT + 80 euros de TVA (10 %) = 880 euros TTC. Vous collectez 80 euros de TVA que vous reversez ensuite à l’État. Cependant, vous pouvez récupérer la TVA sur certains frais de gestion, de travaux, ainsi que diverses charges.

Avantages et inconvénients de l’assujettissement à la TVA

Les avantages :

• Récupération de la TVA sur votre investissement initial (sous conditions) ;
• TVA déductible sur certaines dépenses liées à la location meublée ;
• Possibilité de proposer des services supplémentaires rémunérateurs.

Les contraintes :

• Obligations déclaratives plus lourdes (déclarations périodiques de TVA) ;
• Nécessité de facturer la TVA à vos locataires (augmentation du prix apparent) ;
• Complexité administrative accrue nécessitant souvent un accompagnement professionnel

Pour gérer l’ensemble de ces paramètres en toute sérénité – du choix de votre régime fiscal, de l’établissement de votre liasse fiscale LMNP, ou des mécanismes de défiscalisation en LMNP – nous vous recommandons de vous tourner vers un expert-comptable ou d’opter pour un logiciel de comptabilité habilité.

Des questions sur la TVA en LMNP ou encore sur d’autres taxes comme la taxe d’habitation ou encore la CFE ? Notre équipe vous répond dans les commentaires !