Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMNP ?

Vous souhaitez louer un bien meublé sans en faire votre activité principale ? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut peut-être vous convenir. Facilement accessible, il s’adresse à tous les profils, du salarié au retraité. Pour bénéficier du statut LMNP, il suffit de remplir certaines conditions et de ne pas dépasser des plafonds de revenus spécifiques. Mais quelles sont ces conditions ? On vous explique tout en détail ! 

En résumé : 

• Pour bénéficier du statut de LMNP, vous devez être un particulier et ne pas exercer l’activité de location meublée à titre professionnel. Cela signifie notamment ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.
• Ce statut s’adresse à tous les profils : salariés, retraités, jeunes actifs ou héritiers souhaitant louer un bien meublé sans dépasser certains seuils de revenus locatifs.
• Le logement doit répondre à des critères précis de décence, être correctement équipé et vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an et/ou à 50 % des revenus du foyer fiscal.

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Les profils éligibles au statut LMNP

Qui peut devenir loueur meublé non professionnel ?

Toute personne physique (particulier) souhaitant louer un logement meublé de façon non professionnelle peut prétendre au statut LMNP. Ce statut s’adapte à de nombreux profils, que vous soyez actif, retraité ou simple propriétaire d’un bien. Par exemple :

1. Vous êtes salarié et vous souhaitez diversifier vos sources de revenus en investissant dans un studio ou un appartement que vous louez meublé.
2. Vous êtes retraité et vous disposez d’un logement vacant (résidence secondaire, héritage…) que vous souhaitez rentabiliser avec une location meublée, à l’année ou en saisonnier.
3. Vous êtes un jeune actif ou un étudiant ayant acquis un logement, et vous décidez de le louer pour amortir votre investissement.
4. Vous avez hérité d’un bien que vous ne souhaitez pas vendre et vous envisagez de le meubler pour le louer ponctuellement (en location courte durée, par exemple).
5. Vous êtes un petit investisseur qui souhaite commencer à constituer un patrimoine immobilier sans entrer dans un cadre professionnel.

Quel que soit votre profil, tant que vous respectez les plafonds de revenus et que vous ne vous inscrivez pas en tant que loueur professionnel, vous pouvez bénéficier de ce statut.

Quelles conditions juridiques respecter ?

Pour créer une LMNP, vous devez obligatoirement : 

1. Être un particulier, et non une entreprise ou une société commerciale.
2. Proposer à la location un logement meublé, c’est-à-dire équipé de tous les éléments nécessaires à une occupation immédiate (conformément au décret du 31 juillet 2015).
3. Mettre ce bien en location à titre non professionnel, en respectant ces conditions : Les revenus locatifs annuels tirés de cette activité ne doivent pas dépasser 23 000 € et/ou rester inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, etc.). De plus, le loueur ne doit pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel.
4. Le logement peut être loué à l’année ou en location saisonnière.

Si vous êtes éligible au LMNP, vous devez déclarer votre activité dans les 15 jours suivant l’achat du bien via l’INPI en sélectionnant « Loueur en meublé non professionnel ». Un guide en ligne vous aide à remplir ce formulaire.

Après cette déclaration, vous recevrez un numéro SIRET, l’administration sera informée de votre activité, et vous pourrez choisir votre régime fiscal. L’INPI transmet ensuite les informations aux organismes concernés, dont le greffe et l’INSEE.

Les plafonds de revenus à ne pas franchir

Quels seuils de recettes locatives respecter ?

Vos recettes issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et/ou rester inférieures à 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. En LMNP, vous devez déclarer vos revenus locatifs soit sous le régime micro-BIC, soit sous le régime réel d’imposition.

Par ailleurs, pour bénéficier du régime fiscal simplifié dit « micro-BIC », vos recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder  77 700€ en 2025 (ou 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés). Au-delà de ce seuil, vous serez automatiquement soumis au régime réel d’imposition, quel que soit votre statut (LMNP ou LMP).

Bon à savoir :  Contrairement au régime réel, qui permet de déduire les charges réelles liées à votre activité, le régime micro-BIC du LMNP applique un abattement forfaitaire sur vos recettes. Cet abattement, fixé à 50 % ou 30%, est censé couvrir l’ensemble de vos frais. Vous ne pouvez donc pas déduire vos charges réelles, même si elles sont supérieures à ce montant.

Quelles recettes sont prises en compte dans le calcul ?

Pour le calcul, on prend en compte toutes les recettes que vous percevez, comme par exemple :

• Les loyers perçus
• Les charges récupérables auprès du locataire
• Les indemnités d’assurance (en cas de sinistre, par exemple)
• Les prestations annexes facturées (location de linge, ménage, etc.)

Que se passe-t-il en cas de dépassement ?

Si vous dépassez l’un de ces deux seuils, vous perdez le statut LMNP et êtes requalifié en loueur meublé professionnel (LMP), avec un régime fiscal différent. La bascule se fait automatiquement d’un point de vue fiscal, sans formalité particulière de votre part.

Depuis 2020, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus obligatoire pour basculer au statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Les caractéristiques du bien immobilier loué

Quels types de biens sont compatibles avec le LMNP ?

Les logements loués en LMNP peuvent être neufs ou anciens, et se situer dans des immeubles privés ou des résidences de services. Il s’agit toujours de biens destinés à l’habitation, comme des appartements ou des maisons, ce qui exclut les locaux commerciaux ou les bureaux.

Quelles résidences de services sont concernées ?

Parmi les résidences de services concernées, on trouve :

• Les résidences de tourisme avec des services hôteliers (accueil, restauration, ménage, animations).
• Les résidences étudiantes.
• Les résidences pour personnes âgées.
• Les établissements médicalisés comme les EHPAD.
• Les résidences d’affaires, qui accueillent des professionnels en déplacement et proposent des services comme des salles de réunion.

Quels équipements sont obligatoires pour louer en meublé ?

Si vous décidez de proposer un logement à la location, celui-ci doit respecter des critères de décence définis par la loi du 6 juillet 1989. Il doit notamment :

• Avoir au moins une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m et un volume habitable d’au moins 20 m³.
• Répondre aux normes énergétiques prévues, avec un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé de A à F entre 2025 et 2027.
• Assurer la sécurité et la santé du locataire, en étant exempt de nuisibles.
• Être équipé de services de base comme un chauffage, un approvisionnement en eau potable, un système d’évacuation des eaux usées, une cuisine ou un coin cuisine, une salle d’eau intérieure et un réseau électrique fonctionnel.

Pour consulter le texte de loi complet, cliquez ici. 

Par ailleurs, pour être loué en meublé, votre logement doit contenir un mobilier minimum fixé par le décret du 31 juillet 2015, incluant :

• Une literie complète avec couette ou couverture.
• Un système pour occulter les fenêtres dans les chambres.
• Une table et des chaises.
• Des rangements.
• Dans la cuisine : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur (à – 6 °C ou moins), ainsi que de la vaisselle et des ustensiles.
• Des luminaires.
• Du matériel pour l’entretien ménager adapté au logement.

Des interrogations au sujet des LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !