Investir en LMNP neuf : fonctionnement, avantages et conseils

Vous vous intéressez à l’investissement en LMNP (location meublée non professionnelle) et souhaitez investir dans un bien immobilier neuf ? La location meublée dans le neuf peut être une solution particulièrement avantageuse, notamment grâce à sa fiscalité en LMNP. Mais avant de vous lancer, mieux vaut comprendre en détail le fonctionnement de ce statut, les différences avec le LMNP ancien, les points forts, et les pièges à éviter. Découvrons ensemble les clés pour investir en LMNP neuf facilement.

En résumé :

• Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de louer un bien meublé en percevant des revenus locatifs, sans être considéré comme un professionnel ;
• Dans le cadre du LMNP neuf, vous investissez dans un logement récemment construit ou acheté sur plan qui n’a jamais été habité ni revendu ;
• Le LMNP neuf se distingue du LMNP ancien par le niveau de prestations, les possibilités d’amortissement du bien, des garanties constructeur solides et des frais de notaire réduits ;
• Le LMNP neuf permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, avec la possibilité de déduire vos charges et d’amortir le bien pour réduire, voire annuler, l’impôt sur vos loyers.

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Zoom sur le statut de LMNP

Pour maîtriser la définition du LMNP neuf, il est important de comprendre ce qu’est le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce dernier vous permet de louer un logement meublé sans être considéré comme un professionnel de la location. Le logement doit être équipé du mobilier nécessaire pour que votre locataire puisse s’y installer immédiatement, sans avoir à apporter autre chose que ses affaires personnelles, c’est la grande différence qui sépare la location meublée de la location nue.

Le LMNP neuf correspond à ce même statut, mais appliqué à un logement neuf. Le logement est considéré neuf s’il est tout juste construit ou acheté sur plan.

Investir en LMNP neuf, c’est choisir un logement aux normes récentes, avec du matériel et des équipements modernes. Vous bénéficiez aussi de garanties constructeur qui sécurisent votre investissement.

Côté fiscalité, les revenus que vous percevez sont soumis à l’impôt sur la location meublée, un régime distinct de celui des locations nues. Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, simple et rapide, ou le régime réel, qui permet d’amortir le bien et vos charges pour payer moins d’impôts.

Le LMNP neuf peut remplir un grand nombre de fonctions différentes: LMNP étudiant, LMNP tourisme (avec déclaration Airbnb préalable), et même bien que plus rare, le LMNP en résidence principale. C’est donc un statut flexible qui s’adapte à un grand nombre d’investisseurs, quels que soient leurs objectifs.

LMNP neuf : de quoi s’agit-il exactement ?

Qu’est-ce qu’un bien immobilier neuf en LMNP ? 

Pour être considéré comme « neuf », un logement doit répondre aux critères fiscaux définis par l’administration. Cela conditionne l’accès au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP neuf) et à ses avantages (amortissements, TVA récupérable, fiscalité allégée…).

Selon la réglementation fiscale, un bien est considéré comme neuf s’il :

• a été construit depuis moins de 5 ans ;
• n’a jamais été habité, ni par un propriétaire ni par un locataire ;
• n’a jamais été revendu, autrement dit, il est vendu pour la première fois par le promoteur ;
• ou a été reconstruit à neuf, suite à des travaux très lourds portant sur la structure ou les deux tiers des éléments essentiels du logement (chauffage, électricité, huisseries, etc.).

Ce cadre s’applique aussi bien aux appartements qu’aux maisons individuelles, qu’ils soient achetés seuls ou dans le cadre d’un programme immobilier global comme le prévoit l’article 257 du CGI. Pour le consulter, cliquez juste ici. 

Voici les types d’acquisitions les plus fréquents pour acheter en LMNP neuf : 

• Achat dans un programme immobilier neuf : vous achetez un appartement ou une maison tout juste construite, pas encore habitée. À vous de l’équiper selon les exigences du meublé et de gérer la location vous-même ou via un professionnel.
• Achat dans une résidence de services neuve : vous investissez dans une résidence avec gestion locative intégrée (étudiante, senior, Ehpad, tourisme, affaires…). L’aménagement est déjà pris en charge, et vous signez un bail commercial avec un gestionnaire, qui vous reverse les loyers.
• Achat sur plan via une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : vous achetez un bien avant sa construction ou pendant le chantier. Le paiement est échelonné selon l’avancement des travaux. Ce format permet d’accéder à des logements neufs modernes, bien situés, mais nécessite de bien vous projeter à partir des plans et du descriptif technique.
• Achat d’un immeuble ancien mais ayant fait l’objet de travaux de rénovation : vous achetez un bien ancien dont l’importance des travaux est telle qu’ils le rendent neuf. Ce cas est beaucoup plus rare dans la pratique car soumis à de multiples conditions.

LMNP neuf vs. ancien : quelles différences ?

Lorsque vous choisissez entre LMNP neuf et LMNP ancien, plusieurs critères influencent votre décision. Le neuf offre des avantages indéniables comme le respect des normes récentes, moins de travaux, des frais de notaire allégés et des garanties constructeur, ce qui facilite la gestion. En revanche, le LMNP ancien peut bénéficier de prix d’achat plus attractifs et parfois d’un meilleur emplacement.

Côté fiscalité, la rentabilité du LMNP dépend aussi du régime choisi : le neuf permet souvent un amortissement plus important, ce qui peut réduire vos impôts. Lors de l’achat, pensez aussi à la revente : la plus value du LMNP sur un bien ancien peut être plus élevée, mais elle reste soumise à des règles spécifiques.

Les avantages et inconvénients du LMNP neuf

Les avantages du LMNP neuf

• Vous investissez dans un logement neuf, conforme aux dernières normes de construction, notamment en matière de performance énergétique : un atout majeur face aux exigences environnementales actuelles ;
• Moins de travaux à prévoir : tout est aux normes, fonctionnel et récent, ce qui facilite largement la gestion locative au quotidien ;
• En tant qu’acheteur d’un bien neuf, vous bénéficiez de garanties constructeur : parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement des équipements (2 ans), et décennale (10 ans) ;
• Côté fiscalité, les avantages sont importants. Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : soit le régime micro-BIC qui permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés non classés) si vos recettes ne dépassent pas 77 700€ (ou 15 000€ pour les meublés non classés). Soit le régime réel, qui vous permet de déduire vos charges réelles et d’amortir le bien, réduisant ainsi vos impôts, souvent de manière plus avantageuse sur le moyen et long terme ;
• Vous profitez de frais de notaire réduits (environ 2 à 3 %), contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Les inconvénients du LMNP neuf 

• Prix d’achat plus élevé : un bien neuf coûte en général plus cher au m² qu’un bien ancien, ce qui impacte la rentabilité immédiate ;
• Rendement parfois inférieur à court terme : la rentabilité peut mettre plus de temps à se matérialiser, en raison du coût d’acquisition et de charges initiales plus importantes ;
• Moins de flexibilité sur certains dispositifs : en résidence de services par exemple, les conditions du bail commercial (durée, loyer, renouvellement) sont fixées dès le départ, ce qui réduit votre marge de manœuvre ;
• Engagements spécifiques selon les programmes : certains projets en VEFA ou résidences gérées imposent des conditions (type de mobilier, durée minimale de détention, etc.) pour bénéficier de la récupération de TVA ou des avantages fiscaux ;
• Dépendance au gestionnaire en résidence de services : en cas de défaillance de l’exploitant, les loyers peuvent être suspendus. Mieux vaut bien étudier la solidité du gestionnaire avant d’acheter ;
• Délai de mise en location : si vous achetez sur plan (VEFA), vous devez attendre la livraison du bien pour percevoir vos premiers loyers, ce qui peut retarder le retour sur investissement.

Comment réussir son investissement en LMNP neuf en 2025 ?

Choisir le bon bien immobilier neuf

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement, privilégiez un logement situé dans une zone dynamique avec une forte demande locative (étudiants, tourisme, résidences de services). Assurez-vous que le bien respecte les normes en vigueur et offre des prestations attractives (isolation, équipements modernes). Pensez aussi à vérifier la qualité du promoteur et les garanties liées à l’achat neuf.

Opter pour le bon régime fiscal

En LMNP, vous avez le choix entre le régime micro-BIC, simple à gérer, et le régime réel, qui vous permet d’amortir votre bien et vos charges pour réduire vos impôts. Étudiez bien votre situation personnelle et vos objectifs avec un expert pour choisir le régime le plus avantageux.

Les erreurs à éviter

Le statut de LMNP en neuf peut être rentable… à condition d’éviter certaines erreurs courantes ! Voici les pièges à connaître pour sécuriser votre investissement et optimiser vos revenus : 

• Ne pas vérifier la zone et la demande locative avant d’acheter ;
• Omettre de faire la déclaration de début d’activité auprès du guichet unique géré par l’INPI ;
• Négliger les charges et frais liés à la gestion du bien ;
• Choisir un régime fiscal sans analyse préalable ;
• Sous-estimer l’importance des garanties et des délais liés au neuf.

Des interrogations au sujet du LMNP neuf ? Nous vous répondons dans les commentaires !