Et si vous pouviez percevoir des revenus locatifs réguliers tout en optimisant votre fiscalité, grâce à un investissement en LMNP dans l’ancien ? Ce type d’investissement immobilier meublé, à fort rendement net et à faibles charges, séduit de plus en plus les particuliers en quête d’un placement rentable et peu contraignant. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement en LMNP ancien : ses bénéfices, ses spécificités et ses évolutions en 2025.

En résumé :
- Le régime LMNP pour un bien ancien s’adresse aux propriétaires qui louent un logement meublé déjà existant, sous réserve de ne pas dépasser certains plafonds de revenus locatifs et de fournir le mobilier obligatoire ;
- La location meublée non professionnelle dans l’ancien offre plus de liberté que le neuf : choix du bien, du mobilier, du bail, et souvent une localisation plus stratégique ;
- Grâce au régime réel, vous pouvez amortir le bien et déduire toutes vos charges réelles, ce qui permet de réduire fortement l’imposition sur vos loyers ;
- La TVA n’est pas récupérable dans l’ancien, sauf cas très spécifiques en résidence de services
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Qu’est-ce que le LMNP ancien ?
Définition du statut LMNP
Le LMNP, pour Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal qui s’applique si vous louez un bien meublé sans en faire votre activité principale. Ce régime permet de déclarer les loyers en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), plutôt que comme revenus fonciers classiques. Pour en savoir plus sur les BIC, cliquez juste ici.
Ce statut s’adresse à des investisseurs particuliers souhaitant générer des revenus complémentaires via la location de biens immobiliers meublés, à condition de respecter au moins l’un des deux critères suivants :
- Ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives par an ;
- Ou, si ce seuil est franchi, que ces recettes soient inférieures à la moitié des revenus globaux du foyer fiscal.
En cas de dépassement de ces seuils vous passez automatiquement sous le statut de LMP (loueur meublé professionnel).
Les différences entre LMNP neuf et LMNP ancien
Le LMNP – pour Loueur Meublé Non Professionnel – est un régime fiscal qui s’applique lorsque vous mettez en location un logement meublé, sans en faire votre activité principale. Mais avant de se lancer, une question revient fréquemment : : faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
Le LMNP neuf concerne un logement fraîchement construit, ou vendu sur plan (VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement). Il peut s’agir d’un bien classique, ou d’un bien en résidence de services (étudiants, seniors, affaires…). Ce type d’investissement séduit par ses garanties constructeur, ses faibles frais de notaire, et sa conformité aux dernières normes énergétiques. Mais il implique souvent un prix au m² plus élevé, un délai de livraison, et des rendements plus modérés.
Le LMNP ancien, aussi appelé LMNP d’occasion, repose quant à lui sur un bien déjà existant – parfois même déjà loué – et donc immédiatement exploitable. Il est souvent mieux situé (centre-ville, zones tendues), plus accessible financièrement, et permet une rentabilité plus dynamique, notamment via l’amortissement comptable. En revanche, il peut nécessiter une mise aux normes ou des travaux, et les frais de notaire sont plus élevés.
Tableau comparatif : LMNP neuf vs LMNP ancien
Critère | LMNP neuf | LMNP ancien |
Type de bien | Principalement des biens situés en résidence de service | Logement existant (maisons, appartements, etc.) |
Public cible | Investisseur passif | Investisseur actif, soucieux de son rendement |
Localisation | Parfois excentrée ou conditionnée aux programmes neufs | Zones à forte tension locative |
TVA | Parfois récupérable | Non récupérable |
Frais d’acquisition | Plus élevés (neuf, commissions, mobilier imposé) | Prix au m² souvent inférieur |
Gestion | Déléguée à un exploitant | Gestion libre ou via une agence |
Bail | Bail commercial rigide | Contrats classiques : bail meublé, mobilité, étudiant… |
Meubles | Imposés par le promoteur immobilier | Choix libre du propriétaire |
Amortissement fiscal | Moins optimisé (prix élevé + quote-part terrain non amortissable) | Plus avantageux (valeur amortissable plus élevée) |
Rentabilité nette | Variable, souvent limitée par les charges d’exploitation | Potentiellement plus élevée, surtout en régime réel |
Risques / Contraintes | Moins de risques liés aux travaux imprévus (garanties constructeur). Risque de vacance locative en résidence de service si l’exploitant est défaillant. | Risque de travaux imprévus (remise aux normes, vétusté). Risque de vacance locative à gérer soi-même. Plus-value à la revente potentiellement alourdie par la réintégration des amortissements (réforme 2025). |
En résumé, l’ancien séduit les investisseurs qui visent une rentabilité plus élevée, un effort d’épargne maîtrisé et une plus grande flexibilité de gestion, notamment dans des zones tendues comme les centres-villes.
Comment investir en LMNP dans l’ancien ?
L’investissement en LMNP ancien ne se limite pas à acheter un bien et le meubler. Votre achat doit prendre en compte l’état du bien, les charges existantes et le potentiel de revente, particulièrement au regard de la réforme de 2025.
Les conditions obligatoires
Pour obtenir le statut fiscal de LMNP, vous devez remplir certaines conditions :
- Le bien doit être destiné à l’habitation ;
- Il doit être décent et équipé pour une occupation immédiate ;
- Il doit respecter la liste des meubles obligatoires ;
- Il ne doit pas être loué nu.
Attention : Si votre logement est en copropriété, vérifiez que le règlement ne restreint pas la location meublée ou les locations courtes durées.
Les types de biens concernés par le LMNP ancien
En pratique, le LMNP dans l’ancien offre une grande souplesse.
Vous pouvez acheter un studio ou un T2 en centre-ville, meubler un appartement familial pour de la location à l’année, ou encore proposer un bail mobilité à des actifs en mission ou à des étudiants.
La location saisonnière est également envisageable, tout comme la mise en location meublée d’une partie de votre résidence principale (comme une chambre indépendante), bien que ce soit plus rare.
Pour les projets familiaux, certains investisseurs choisissent même un montage en SARL de famille, compatible avec le régime LMNP, afin de gérer le bien à plusieurs et d’anticiper une future transmission.
Notre conseil : pour bien gérer votre activité LMNP et optimiser votre fiscalité, n’hésitez pas à vous appuyer sur un expert-comptable ou un logiciel de comptabilité en ligne habilité.
Les avantages fiscaux et financiers du LMNP ancien
L’amortissement du bien immobilier
Lorsque vous investissez en LMNP ancien, vous pouvez amortir la valeur du bien (hors terrain) ainsi que le mobilier sur une période de 5 à 30 ans. Prenons un exemple simple :
- Vous achetez un bien à 150 000 €, dont 130 000 € sont amortissables ;
- Cela vous permet de déduire environ 4 300 € par an (130 000 € / 30 ans) ;
- Vous encaissez 8 000 € de loyers annuels, pour environ 2 000 € de charges.
Résultat : votre revenu imposable est réduit à 1 700 € (8 000 – 2 000 – 4 300), soit une infime partie de vos revenus réels.
Le régime réel d’imposition : un atout majeur
Le régime micro-BIC, appliqué par défaut si vos loyers ne dépassent pas 77 700€ (ou 15 000€ pour des biens classés) offre un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30% pour des biens non classés) sur les loyers. Il est souvent moins avantageux que le régime réel qui permet de :
- Déduire toutes vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, charges de copropriété…) ;
- Amortir le bien et le mobilier ;
- Reporter un déficit sur les années suivantes (hors terrain).
Le régime réel est obligatoire au-delà des seuils. Vous pouvez aussi l’activer sur option, dès la première année, une option généralement judicieuse si vous achetez à crédit ou engagez des travaux.
Réforme fiscale du régime micro-BIC en 2025
La réforme fiscale de 2025 rend le régime micro-BIC moins attractif. L’abattement pour les meublés non classés passe de 50 % à 30 %, avec un plafond abaissé à 15 000€ de recettes. Dans ce contexte, le régime réel conserve tout son intérêt, surtout pour amortir le bien et optimiser sa fiscalité LMNP.
Ce qui change à la revente en 2025
Avec la réforme de 2025, les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, plus vous amortissez, plus vous paierez d’impôts à la revente LMNP. Un changement de taille à anticiper pour les investisseurs à long terme.
La récupération de la TVA : est-ce possible dans l’ancien ?
Dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas récupérer la TVA. Mais il existe quelques exceptions. La TVA est récupérable si le bien est situé dans une résidence de services avec bail commercial et que vous proposez au moins trois services para-hôteliers (accueil, ménage, petit déjeuner, linge, etc.).
Cette récupération est aussi envisageable en cas d’achat dans le neuf avec gestion par un exploitant soumis à TVA, sous certaines conditions.
En somme, la location meublée non professionnelle dans l’ancien demeure un levier puissant d’optimisation fiscale et de constitution de patrimoine.
Vous avez des questions au sujet de la LMNP dans l’ancien? Nous vous répondons dans les commentaires !