Revente d’un bien en LMNP : quelles sont les démarches ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) vise à réaliser un investissement locatif dans un bien immobilier classique, une location saisonnière ou dans une résidence de services. Vous souhaitez réinvestir ou simplement cesser votre activité de loueur ? La revente d’un bien en LMNP est assez spécifique et mérite toute votre attention pour céder votre bien au meilleur prix, réaliser une belle plus-value et surtout, optimiser votre fiscalité.

En résumé

• Dans le cadre de la revente de LMNP, vous devez convaincre des acheteurs à la recherche d’un rendement attractif.
• La fiscalité de la revente d’un bien en LMNP est spécifique entre taxation de la plus-value et remboursement potentiel d’une partie de la TVA.
• Il est possible d’optimiser la fiscalité de votre vente grâce à l’abattement après quelques années de détention et à la revente à un acheteur assujetti à la TVA.

Comprendre la revente en LMNP et ses spécificités

Revendre un bien meublé dans le cadre de la LMNP est assez spécifique. Voici les raisons pour lesquelles elle se distingue d’une vente immobilière traditionnelle.

Qu’entend-on par revente LMNP ?

La revente d’une location meublée non professionnelle signifie la mise en vente d’un bien immobilier meublé destiné à la location (même si l’acheteur peut parfaitement choisir d’occuper le logement). Un bien en location meublée non professionnelle peut être un logement individuel (appartement ou maison en LMNP résidence principale), un bien au sein d’une résidence de services (LMNP pour étudiant ou pour senior) ou encore une location saisonnière.

La revente d’une LMNP peut répondre à différents besoins :

• réaliser un nouvel investissement immobilier avec un apport ;
• cesser son activité de loueur en meublé non professionnel ;
• réaliser une plus-value pour répondre à un besoin financier à court terme ;
• privilégier des investissements financiers et non immobiliers ;
• faire l’acquisition d’un bien immobilier pour vous (résidence principale ou résidence secondaire);
• mettre fin à une SARL de famille LMNP.

En quoi la revente en LMNP diffère-t-elle d’une vente classique ?

Revendre un bien en LMNP est une démarche différente d’une vente traditionnelle pour plusieurs raisons.

Vous vous adressez à des investisseurs

Dans la plupart des cas, le nouveau propriétaire va lui aussi exploiter votre bien immobilier pour constituer son patrimoine financé par les revenus locatifs. Aussi, le nouvel acquéreur ne va pas se projeter dans ce bien, mais chercher la meilleure rentabilité pour sa LMNP. Concrètement, lors de cette vente d’un bien ancien en LMNP, votre objectif premier est de valoriser le potentiel locatif du logement et son rendement, et cela qu’il s’agisse d’un bien neuf ou d’un bien ancien. En clair, vous devez convaincre le nouveau propriétaire des avantages de cet investissement en LMNP.

Vous cherchez à réaliser une plus-value

Autre objectif lors de la vente d’un bien immobilier en LMNP : la plus-value. En effet, elle participe pleinement à la rentabilité de votre investissement. Pour en tirer le meilleur parti, suivez l’évolution du marché immobilier et choisissez le bon moment pour vendre au meilleur prix.

Une plus-value élevée vous permet ensuite de bénéficier d’un capital pour donner vie à de nouveaux projets ou répondre à un besoin immédiat de liquidités. Mais attention, la plus-value de la LMNP est imposée, n’oubliez pas d’optimiser votre fiscalité à la revente.

Vous devez veiller à optimiser votre fiscalité

Lors d’un achat en LMNP, vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse. Mais à la revente, l’imposition de la plus-value peut être lourde, et ce sera d’autant plus le cas si vous revendez de manière précoce. Par ailleurs, les règles se durcissent en 2025 avec une fiscalité plus lourde via la réintégration des amortissements (nous reviendrons sur ce point un peu plus loin dans ce guide).

Les étapes clés pour revendre son bien en LMNP

Dans le cadre d’une cessation d’activité ou de la mise en œuvre de nouveaux projets d’investissements, la réussite de votre vente en LMNP est consécutive au respect des différentes étapes.

Étape 1 : la phase de préparation

La phase de préparation est une étape à soigner particulièrement. Pourquoi ? Parce qu’elle est la clé pour vendre vite et bien en convainquant les futurs investisseurs, mais aussi pour optimiser cette revente.

• assurez-vous qu’il s’agisse du meilleur moment pour vendre en prenant à la fois en compte le marché immobilier local et les règles d’abattement appliquées sur la taxation de la plus-value.
• regroupez tous vos documents concernant l’achat en LMNP, votre inscription, les loyers perçus, les charges, etc. Ici, l’objectif est de rassurer l’acheteur en lui vendant un rendement.
• veillez à respecter vos obligations, notamment la durée d’engagement de mise en location dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard (pour bénéficier de vos avantages fiscaux, vous devez louer durant au moins 9 ans).
• faites appel à un professionnel pour bénéficier du meilleur accompagnement afin d’estimer la valeur du bien au plus juste. Un bien surestimé engendre un délai de vente bien plus long. A contrario, un bien sous-estimé réduit la plus-value réalisée.
• listez tous les points positifs de votre logement à l’image d’un bon DPE (diagnostic de performance énergétique) permettant une location pérenne ou encore la présence d’un locataire pour générer des revenus dès l’acquisition.

Étape 2 : la mise en vente et la recherche d’acquéreurs

Trois solutions vous sont ici offertes :

• vendre vous-même : solution chronophage, elle offre l’avantage de réduire les frais ;
• faire appel à une agence immobilière : vous bénéficiez d’un large réseau d’experts pour vendre plus vite ;
• passer par une plateforme spécialiste de la revente de LMNP pour cibler des personnes à la recherche de ce type d’investissement.

Pour une mise en vente optimale, voici quelques conseils :

• faites des photos attractives pour valoriser le bien et générer des visites ;
• indiquez tous les critères du bien immobilier : surface, nombre de pièces, dépendances, stationnement, exposition, étage et situation dans l’immeuble pour un appartement, type de chauffage, etc. ;
• valorisez le logement dans l’annonce : indiquez s’il y a un extérieur, une vue, etc. Mettez en avant son emplacement : la proximité des transports en commun, des commerces, des écoles, etc. Rendez votre bien aussi attractif que possible en tenant compte des attentes de votre cible.
• ne pas cacher les points faibles, mais savoir les nuancer.

Étape 3 : la négociation et l’acceptation de l’offre

Tout acheteur à la recherche de la meilleure opportunité va négocier le prix d’achat. Et ce sera encore plus le cas dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, avec un investissement plus faible, les mensualités de remboursement du crédit sont revues à la baisse pour un effort d’épargne réduit et une meilleure rentabilité.

De votre côté, assurez-vous de vendre rapidement, mais pas trop. Ne bradez pas votre bien immobilier, d’autant que si vous avez un locataire en place, vous continuez à recevoir des revenus locatifs. Vous n’êtes pas un négociateur né ? Confiez votre vente à un professionnel de l’immobilier.

Lorsqu’une offre est acceptable, signez-la pour valider votre accord et engager les démarches officielles liées à la vente.

Étape 4 : la signature de l’avant-contrat et de l’acte de vente

Comme pour toute vente, la première étape est la signature du compromis de vente. Ce document vous engage, vous et l’acheteur. Ce dernier dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter sans frais. Ensuite, sans clause spécifique à l’image de la clause suspensive d’obtention de crédit immobilier, une indemnisation sera versée par l’acheteur en cas d’annulation du compromis.

Dernière étape : la signature de l’acte de vente définitif. Si le compromis peut être signé dans une agence immobilière ou chez le notaire, l’acte de vente doit être signé devant un notaire. Vous procédez à la remise des clés tandis que l’office notarial effectue virement du montant correspondant à la vente de votre bien immobilier en LMNP. 

Bon à savoir : lors de la cessation de votre activité de loueur en meublé non professionnel ou de la modification de celle-ci, une déclaration auprès de l’INPI (Institut National de la Propriété Intellectuelle) est nécessaire.

La fiscalité de la revente en LMNP : TVA et plus-value

La fiscalité de la LMNP à la revente est tout à fait spécifique et doit être anticipée pour éviter toute mauvaise surprise.

Gérer la TVA lors de la revente : une étape cruciale

Lors de l’acquisition de votre LMNP, la TVA de 20 % peut être récupérée sous certaines conditions : achat d’un bien neuf ou en VEFA (vente en l’état de futur achèvement) et d’un logement dans une résidence de services proposant au moins trois services. Aussi, la LMNP d’occasion ne permet pas de bénéficier de la récupération de la TVA.

Mais attention, le bien doit être conservé pendant 20 ans pour profiter de cet avantage. En cas de revente avant ce délai, vous êtes tenu de rembourser la TVA au prorata du temps restant. Par exemple, pour une revente au bout de 15 ans, vous rembourserez 25 % de la TVA.

Important : lorsque vous vendez à un acheteur assujetti à la TVA poursuivant votre activité de LMNP, vous n’avez pas à rembourser la TVA.

Comprendre l’imposition des plus-values en LMNP

En LMNP, les plus-values sont imposées à hauteur de :

• 19 % au titre du taux forfaitaire ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Bonne nouvelle, un abattement est possible selon la durée de détention du bien.