LMNP : avez-vous besoin d’un comptable ?

La comptabilité des LMNP est essentielle pour tout investisseur en Location meublée non professionnelle. Elle garantit votre conformité fiscale, optimise vos revenus et vous permet de piloter votre investissement sereinement. Que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel, bien gérer vos comptes est la clé pour une gestion sereine de votre activité. Mais faut-il forcément passer par un expert-comptable ou existe-t-il d’autres solutions ? La réponse à toutes vos interrogations dans cet article ! 

En résumé : 

• La comptabilité en LMNP est indispensable, que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel. Elle garantit votre conformité fiscale tout en vous offrant la possibilité d’optimiser vos revenus ;
• Faut-il un comptable LMNP ? Non, la loi ne l’impose pas. Mais si vous recherchez une solution sûre, économique et moderne, un logiciel comme Indy s’impose comme le meilleur compromis ;
• Avec Indy, vous gagnez du temps, vous réduisez vos b et vous gardez le contrôle de votre activité, tout en étant certain de respecter vos obligations fiscales. 

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Qu’est-ce qu’une LMNP ? 

Définition

Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet à un particulier de mettre en location un logement meublé sans être considéré comme un professionnel de la location. Pour profiter de ce statut vous devez respecter au moins l’un de ces deux critères : 

• Vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 €, ou ;
• Vos revenus issus de la location meublée restent inférieurs à vos autres revenus professionnels (salaires, pensions, bénéfices, etc.).

Si vos revenus dépassent ces deux seuils, vous basculez en Location meublée professionnelle (LMP), avec des obligations fiscales et sociales plus strictes, mais aussi la possibilité de déduire davantage de charges et de profiter d’un régime de retraite adapté. 

Bon à savoir : Contrairement à la location vide, les loyers perçus en LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. 

Pourquoi la comptabilité est essentielle en LMNP ?

La location meublée attire de nombreux investisseurs, grâce à sa rentabilité souvent supérieure à celle de la location nue. Mais cette rentabilité repose sur une bonne gestion comptable.

La comptabilité LMNP ne se limite pas à remplir quelques obligations légales. Elle assure avant tout votre conformité fiscale, en vous aidant à éviter oublis et erreurs lors des déclarations. Elle permet aussi d’optimiser votre fiscalité : avec le régime réel, par exemple, les charges et amortissements peuvent réduire fortement, voire annuler, votre imposition.

De plus, elle vous aide à piloter efficacement votre investissement. Connaître le rendement réel de vos biens, anticiper les travaux, gérer la vacance locative ou comparer la rentabilité avec d’autres placements : tout cela repose sur une comptabilité claire et bien organisée.

Zoom sur les obligations comptables du LMNP 

Les obligations comptables en LMNP varient selon le régime fiscal choisi. Deux options sont possibles : 

• Le régime réel d’imposition ;
• Le régime micro-BIC.

Les LMNP au micro-BIC 

Qu’est-ce que c’est ? 

Le régime micro-BIC est le mode d’imposition par défaut pour la Location meublée non professionnelle, tant que vos recettes ne dépassent pas certains seuils.

Il s’applique automatiquement si vos revenus annuels restent inférieurs à 77 700 € pour une location meublée classique, ou à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Au-delà, vous basculez automatiquement au régime réel.

Quelles sont vos obligations comptables au régime micro-BIC ? 

Sous ce régime simplifié, vos obligations comptables sont réduites au strict minimum. Vous devez uniquement déclarer le montant total de vos loyers encaissés dans votre déclaration de revenus (formulaire 2042-C-PRO à télécharger ici). En contrepartie, l’administration applique un abattement forfaitaire :

• 50 % pour les locations meublées classiques ;
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges, ce qui signifie que vous ne pouvez pas déduire vos dépenses réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.). Le micro-BIC a donc l’avantage de la simplicité, mais il peut être fiscalement désavantageux si vos frais dépassent l’abattement appliqué. 

Les LMNP au régime réel d’imposition 

Qu’est-ce que c’est ?

Le régime réel s’applique de plein droit si vos recettes dépassent les seuils du micro-BIC (77 700 € ou 15 000 € selon le type de location). Vous pouvez également le choisir volontairement, même si vos revenus restent inférieurs, afin de bénéficier d’une optimisation fiscale plus poussée. 

Ce régime permet en effet de déduire toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, frais de gestion, assurances…) et surtout de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier et le mobilier. Ces mécanismes réduisent fortement, voire annulent, la base imposable pendant plusieurs années, ce qui peut considérablement améliorer votre rentabilité. 

Quelles obligations comptables au régime réel ? 

Contrairement au micro-BIC, le régime réel demande une comptabilité complète :

• Tenue d’un livre-journal et d’un grand livre ;
• Etablissement d’un bilan et d’un compte de résultat ;
• Calcul des amortissements ;
• Génération et conservation du fichier des écritures comptables (FEC) ;
• Dépôt d’une liasse fiscale (formulaire 2031 et ses annexes), avant de reporter le résultat sur votre déclaration de revenus.

Le régime réel demande un peu plus d’organisation, mais il offre de vrais avantages fiscaux. C’est pourquoi de nombreux LMNP le choisissent, même en dessous des seuils, pour profiter des amortissements et réduire leur imposition. 

Le comptable est-il obligatoire en LMNP ? 

Que dit la loi ? 

Contrairement aux idées reçues, un comptable spécialisé en LMNP n’est jamais obligatoire, même au régime réel. La loi exige simplement de tenir une comptabilité conforme et de déposer vos déclarations fiscales : vous pouvez le faire vous-même avec un logiciel adapté, opter pour un comptable en ligne ou tout simplement faire appel à un expert-comptable traditionnel. 

Pourquoi faire appel à un comptable en LMNP ? 

Si beaucoup de bailleurs choisissent de se faire accompagner par un comptable, c’est parce qu’il présente des avantages considérables :

• Il sécurise vos déclarations et limite les risques d’erreurs ou de redressements ;
• Il vous fait gagner du temps en prenant en charge les écritures, bilans et liasses fiscales ;
• Il peut optimiser votre fiscalité en intégrant toutes les charges et amortissements possibles.

En clair, si vous n’avez pas de temps à consacrer à la comptabilité ou si vous n’êtes pas à l’aise avec la fiscalité, l’accompagnement d’un comptable vous garantit une tranquillité d’esprit et une gestion sécurisée de votre LMNP.

Les inconvénients de l’expert-comptable 

Mais ce choix comporte également des limites :

• Le coût : un expert-comptable LMNP facture généralement entre 600 et 1 200 € par an. Même si ces frais sont déductibles au régime réel, ils représentent une dépense non négligeable pouvant réduire votre rentabilité ;
• La dépendance : faire appel à un comptable implique de suivre ses délais et sa disponibilité pour obtenir vos documents comptables ;
• La suppression de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité : Depuis début 2025, il n’est plus possible de déduire une partie de vos frais de comptable de l’impôt sur le revenu, ce qui rend le recours à un expert-comptable plus coûteux qu’auparavant.

Les logiciels de comptabilité en ligne : une alternative moderne aux comptables traditionnels 

Qu’est-ce qu’un logiciel de comptabilité en ligne ?

Un logiciel de comptabilité en ligne est une application accessible depuis internet qui vous permet de gérer toute votre comptabilité, sans compétences comptables avancées. Contrairement aux logiciels classiques à installer sur ordinateur, vos données sont sécurisées, sauvegardées en temps réel et accessibles depuis n’importe quel appareil (ordinateur, tablette ou smartphone).

Ces outils offrent souvent des fonctions automatisées, comme l’importation des relevés bancaires, la catégorisation des dépenses, le calcul des amortissements et la génération des déclarations fiscales. 

Autrement dit, un logiciel de comptabilité en ligne vous offre les mêmes garanties qu’un cabinet comptable en termes de conformité, mais avec une expérience beaucoup plus fluide et un coût bien plus abordable. 

Les avantages du logiciel LMNP

Leur intérêt est multiple :

• Automatisation : le logiciel récupère vos flux bancaires, catégorise vos dépenses, calcule automatiquement les amortissements ;
• Fiabilité : vous réduisez les risques d’erreur, car le logiciel est conçu pour respecter les normes fiscales ;
• Gain de temps : en quelques clics, vous obtenez vos documents comptables prêts à être transmis aux impôts ;
• Coût réduit : les prix sont généralement bien inférieurs aux honoraires d’un expert-comptable ;
• Autonomie : vous restez maître de votre comptabilité tout en étant accompagné pas à pas.

Pour un LMNP au régime réel, c’est une alternative particulièrement intéressante : elle combine la précision d’un outil conforme aux normes en vigueur et la liberté d’une gestion autonome. 

Pourquoi choisir Indy pour votre LMNP ? 

Gérer sa comptabilité en LMNP, surtout au régime réel, peut paraître complexe. Mais heureusement, avec Indy, chaque étape devient plus simple : vos relevés bancaires sont importés automatiquement, vos charges classées dans les bons comptes du Plan comptable, vos amortissements calculés, et vos bilans et liasses fiscales générés en quelques clics seulement ! 

Pourquoi choisir Indy pour votre LMNP ?

• Pour gagner du temps : fini les heures passées sur des tableaux Excel ou des calculs manuels. Indy centralise et automatise vos écritures comptables ;
• Travailler en toute sécurité : le logiciel est conforme aux normes en vigueur, ce qui réduit le risque d’erreurs et de redressements ;
• Optimiser la rentabilité de vos locations : avec les calculs précis des amortissements et charges, vous pouvez réduire votre base imposable et maximiser la rentabilité de vos locations meublées ;
• Garder le contrôle sur votre activité : vous pilotez votre activité à votre propre rythme tout en étant guidé étape par étape par un outil intuitif ;
• Réduire vos coûts: Indy est beaucoup plus abordable qu’un expert-comptable traditionnel, mais vous garantit tout de même des comptes fiables et conformes.

En choisissant Indy pour votre LMNP, vous combinez simplicité, sécurité et performance, tout en restant maître de votre comptabilité. Que vous soyez débutant ou expérimenté, Indy vous accompagne pas à pas pour automatiser vos écritures, suivre vos amortissements et préparer vos déclarations fiscales en quelques clics seulement.

Des interrogations au sujet de la comptabilité des LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !