En LMNP, un comptable est-il obligatoire ? On vous dit tout !

Le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) séduit de nombreux investisseurs français. Fiscalement attractif, il permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables, notamment grâce aux amortissements et à la déduction de charges. Mais vous vous êtes certainement déjà demandé s’il fallait obligatoirement faire appel à un comptable en LMNP ? Même si la loi n’impose pas de passer par un service d’experts-comptables, il faut être conscient que la gestion comptable de votre bien peut s’avérer très complexe sans l’accompagnement d’un professionnel. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir pour éviter les erreurs et tenir une comptabilité conforme et sans tracas.

📝 En résumé

• En LMNP, faire appel à un expert-comptable n’est pas obligatoire : la loi laisse le choix à l’investisseur pour tenir sa comptabilité et réaliser sa déclaration fiscale ;
• Quasiment indispensable pour le régime réel : les obligations comptables au réel sont complexes et chronophages (réalisation du bilan comptable, du tableau des amortissements, et de la liasse fiscale) tandis qu’au régime micro-BIC, la tenue comptable est quasi nulle ;
• Une gestion de la fiscalité facile et sereine : déléguer sa comptabilité LMNP, c’est s’assurer de déclarer des informations justes et des documents comptables conformes. Cela vous évite le stress d’un éventuel contrôle ou de sanctions ;
• Un expert-comptable LMNP est un investissement : le tarif varie entre 600 € et 1 000 € par an. Les frais de comptabilité (expert-comptable ou plateforme en ligne) sont déductibles, ce qui permet de réduire l’imposition au régime réel.

Avec Indy, simplifiez la comptabilité de votre LMNP !
Toute la gestion de votre LMNP devient facile avec Indy : du pilotage en temps réel à l’automatisation de votre comptabilité. 🤩 Je m’inscris

Dans quel cas faire appel à un expert-comptable en LMNP ?

La réponse à cette question dépend en majorité du régime fiscal que vous choisissez pour déclarer vos revenus locatifs. Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre deux options de régime fiscal bien distinctes, avec des avantages et des obligations comptables différentes.

Au régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est le régime d’imposition le plus simple. Il s’applique par défaut dès lors que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Son principal avantage est sa comptabilité très simple. En effet, l’administration fiscale applique simplement un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Autrement dit, vous n’êtes imposé que sur la moitié de ce que vous avez encaissé.

En contrepartie de cet abattement, vous ne pouvez déduire aucune charge réelle (comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux, ou encore les frais de copropriété, etc.). Les obligations comptables sont quasi nulles : il vous suffit de reporter le montant brut de vos loyers sur votre déclaration de revenus (à déclarer sur le formulaire 2042 C-PRO).

Dans ce cadre, l’intervention d’un expert-comptable ou d’un expert-comptable en ligne pour LMNP en micro n’est absolument pas nécessaire.

Au régime réel simplifié

Le régime réel simplifié peut être choisi sur option ou est obligatoire dans le cas où vous dépassez les plafonds du micro-BIC :

• Recettes annuelles supérieures à 77 700 € pour les locations meublées classiques (avec abattement forfaitaire de 50%) ;
• Recettes annuelles supérieures à 188 700 € pour les chambres d’hôtes, ou les meublés de tourisme classés (avec abattement forfaitaire de 71%) ;
• Recettes annuelles supérieures à 15 000 € pour les logements meublés de tourisme non classés (avec abattement réduit à 30%).

Ce dernier a généralement des avantages fiscaux plus intéressants mais il est plus contraignant en raison des nombreux documents comptables que vous devez fournir. Il vous permet notamment de déduire l’ensemble de vos charges réelles pour leur montant exact. Il offre aussi l’amortissement comptable, ce qui n’est pas le cas au régime micro-BIC.

L’amortissement est un mécanisme vous autorisant à déduire chaque année une partie de la valeur de vos biens immobiliers et de leur mobilier, simulant leur usure dans le temps. Cette charge, purement comptable et sans sortie d’argent, vient réduire votre résultat fiscal, le rendant souvent nul ou même déficitaire pendant de nombreuses années. En principe, vous payez uniquement les prélèvements sociaux (à 17,2 %) sur le résultat imposable (s’il est positif) ! C’est un avantage non négligeable.

Cette complexité fiscale rend le recours à un expert-comptable quasi inévitable et fortement conseillé.

Légalement, un expert-comptable est-il obligatoire au statut de LMNP ?

On pourrait donc se demander, si le régime réel est si complexe, la loi a-t-elle prévu une obligation pour se faire accompagner dans la comptabilité d’un loueur meublé professionnel ?

La réponse est non. Aucun article du Code général des impôts ne stipule qu’un investisseur au statut de LMNP au régime réel doit obligatoirement mandater un expert-comptable. Vous avez alors, en théorie, parfaitement le droit de tenir votre comptabilité de loueur meublé non professionnel vous-même.

Cependant, la loi impose des obligations comptables et fiscales strictes pour ce régime. Vous devez être capable de tenir une comptabilité complète, incluant un bilan, un compte de résultat, des tableaux d’amortissements et d’immobilisations, et de télédéclarer une liasse fiscale. Sans une solide formation en comptabilité, s’aventurer seul sur ce terrain est un pari très risqué et qui peut avoir de lourdes conséquences en cas d’erreur ou d’oubli.

L’adhésion à un Centre de gestion agréé (CGA) : est-ce obligatoire ?

Pour encourager la transparence et la justesse des déclarations, l’administration fiscale a longtemps appliqué une majoration de 25 % sur les revenus des contribuables au régime réel qui n’adhéraient pas à un Centre de gestion agréé (CGA).

Alors, pourquoi continuer à parler des CGA ? Parce que son adhésion conserve un avantage de taille : elle vous protège en cas d’erreur de bonne foi et vous offre une certaine « crédibilité » aux yeux de l’administration fiscale, réduisant le risque de contrôle.

En effet, le CGA a pour mission de contrôler la cohérence de votre comptabilité. Il ne la réalise pas, mais la valide. Pour obtenir cette validation, il est impératif de lui fournir des documents comptables établis dans les règles de l’art. C’est pourquoi la plupart des CGA travaillent en partenariat étroit avec des experts-comptables et recommandent fortement leurs services. Adhérer à un CGA sans expert-comptable est moins envisageable.

💡 Vous pouvez rechercher un organisme de gestion agréé sur le site du Gouvernement en cliquant sur ce lien.

Quelles sont les missions du comptable en LMNP ?

Pour mesurer la réelle valeur ajoutée d’un expert-comptable, il est indispensable de comprendre son rôle ainsi que ses missions.

La gestion de la liasse fiscale

La mission principale d’un comptable est le remplissage des formulaires de la liasse fiscale. C’est le bilan annuel de votre activité de loueur en meublé, qui doit être transmis à l’administration fiscale. Elle regroupe un ensemble de formulaires complexes détaillant chaque aspect de votre activité de location de biens. Une simple erreur de case peut entraîner des demandes de clarification, voire un contrôle. L’expert-comptable garantit la conformité et la justesse de cette déclaration.

La liasse fiscale du statut de LMNP au régime réel se compose de :

• Cerfa 2031-SD : impôt sur le revenu – Bénéfices industriels et commerciaux ;
• Cerfa 2033-A-SD : bilan simplifié ;
• Cerfa 2033-B-SD : compte de résultat simplifié de l’exercice ;
• Cerfa 2033-C-SD : immobilisations – Amortissements – Plus-values – Moins-values ;
• Cerfa 2033-D-SD : relevé des provisions – Amortissements dérogatoires – Déficits ;
• Cerfa 2033-E-SD : détermination des effectifs et de la valeur ajoutée ;
• Cerfa 2033-F-SD : composition du capital social ;
• Cerfa 2033-G-SD : filiales et participations.

L’établissement du bilan et du compte de résultat

Votre comptable va collecter toutes vos pièces (les factures de charges, le tableau de prêt, l’acte notarié etc.), les enregistrer selon les normes du plan comptable général (PCG) afin de produire deux documents de synthèse :

• Le bilan, qui est une photographie de votre patrimoine (ce que vous possédez, l’actif) et de vos dettes (le passif) à un instant T ;
• Le compte de résultat, qui retrace l’ensemble de vos recettes et de vos dépenses sur l’année pour déterminer votre résultat fiscal (bénéfice ou déficit).

Le calcul et le suivi des amortissements

Faire appel à un comptable spécialisé en LMNP vous fera gagner du temps et de l’argent à cette étape-ci. En effet, le calcul de l’amortissement est une technique qui requiert une excellente connaissance des règles fiscales.

Comprendre l’amortissement par composants

Un bien immobilier ne s’amortit pas en un seul bloc mais plutôt via une méthode, dite « par composants », consistant à décomposer la valeur de votre bien en plusieurs postes, chacun avec sa propre durée d’amortissement. Voici un tableau de dépenses amortissables et leur taux moyen d’amortissement linéaire :

En principe, seul un professionnel saura ventiler correctement le prix d’achat, les frais de notaire ainsi que le coût des travaux entre ces différents composants pour optimiser la charge d’amortissement annuelle.

L’impact de l’amortissement sur votre résultat fiscal

Chaque année, la somme de ces amortissements constitue une charge déductible très importante. Elle vient s’ajouter aux autres charges (comme les intérêts ou les taxes, etc.) pour diminuer votre base imposable. Dans la majorité des cas, le résultat fiscal devient nul. Vous percevez donc des loyers nets et des prélèvements sociaux (17,2 %) pendant de très longues années.

Le conseil et l’optimisation fiscale

Le rôle d’un bon comptable ne s’arrête pas à la déclaration. Il a également un rôle de conseiller pour vous aider à prendre les bonnes décisions. Il peut par exemple valider le choix de l’option pour le régime réel dès la première année, vous conseiller sur la déduction de certains travaux, ou encore anticiper les impacts fiscaux en cas de revente du bien.

Peut-on gérer sa comptabilité LMNP soi-même ?

Malgré la complexité, certains investisseurs aguerris et rigoureux envisagent de se passer d’un comptable. C’est un choix qui doit être mûrement réfléchi en pesant le pour et le contre et surtout en ayant conscience de tout ce que cela implique.

Les défis de la comptabilité LMNP seul

Faire la comptabilité de sa LMNP soi-même est possible mais implique de surmonter plusieurs obstacles majeurs.

La complexité des règles comptables et fiscales

En LMNP au régime réel, les règles comptables et fiscales peuvent être complexes. Il ne suffit pas de savoir utiliser un tableur. En effet, il faut maîtriser les normes comptables, comprendre la logique de l’amortissement, savoir distinguer une charge déductible d’une immobilisation, et se tenir constamment à jour des évolutions de la législation fiscale. Le risque de commettre une erreur est très élevé.

Le temps considérable à y consacrer

La tenue de la comptabilité en LMNP au réel s’avère être une tâche très chronophage. Entre la collecte des justificatifs, la saisie des écritures, le calcul des amortissements et la veille réglementaire, vous devrez y consacrer plusieurs jours par an. Ce temps a une valeur et c’est du temps pendant lequel vous n’êtes pas sur vos projets d’investissements.

Le risque d’erreurs et de redressement fiscal

En gérant votre comptabilité en LMNP, les erreurs arrivent très vite et les sanctions peuvent avoir un fort impact sur votre activité. De la simple erreur dans le calcul de l’amortissement, à l’oubli d’une charge déductible ou une mauvaise imputation, ces manquements peuvent vous faire perdre de l’argent ou, pire, attirer l’attention du fisc. En cas de contrôle, si des anomalies sont détectées, vous vous exposez à un redressement fiscal, incluant le rappel des impôts non versés, des pénalités de retard mais aussi une majoration pouvant aller jusqu’à 40 % en cas de manquement délibéré.

Quel est le coût d’un comptable en LMNP ?

Combien coûte de faire appel à un expert-comptable ? Cette dépense est-elle vraiment rentable ? Ce sont les questions que tout le monde se pose.

Les tarifs moyens d’un expert-comptable LMNP

Les honoraires d’un expert-comptable pour la gestion d’un bien en LMNP au régime réel varient en fonction de la complexité de votre dossier et du niveau de service. En principe, il faut compter entre 600 € et 1 000 € HT par an. Ce tarif inclut généralement la tenue de la comptabilité, l’établissement de la liasse fiscale ainsi que les conseils de base.

Le calcul du retour sur investissement

Pour juger de la rentabilité d’investir dans un comptable, vous pouvez comparer ce coût aux gains qu’il génère. On appelle cela le calcul de l’économie d’impôt réalisée.

Optez pour Indy, la solution alternative à l’expert-comptable !

Il existe aujourd’hui des solutions professionnelles qui permettent de simplifier la gestion comptable de votre LMNP sans avoir à recourir à un expert-comptable traditionnel qui peut être très coûteux.

Avec Indy, vous bénéficiez d’un logiciel 100 % en ligne, ergonomique et connecté à votre compte bancaire. L’outil catégorise automatiquement vos dépenses et vos recettes, génère vos écritures comptables et calcule vos amortissements. Vous pouvez ainsi produire en quelques clics votre liasse fiscale LMNP au format EDI, prête à être transmise à l’administration fiscale. Indy est également une plateforme agréée pour la facturation électronique. Envoyez et recevez des factures conformes !

Les avantages d’Indy pour les LMNP

• Gain de temps : fini les tableurs Excel ou la saisie manuelle, Indy automatise la majorité du travail comptable ;
• Économies : la solution est bien plus abordable qu’un expert-comptable classique, tout en offrant une conformité totale ;
• Simplicité : l’interface claire guide pas à pas, même les investisseurs sans compétences comptables ;
• Accompagnement : un service support est disponible pour répondre aux questions fiscales ou techniques, afin que vous ne soyez jamais seul.

En cas d’interrogations, n’hésitez pas à nous laisser un commentaire, nous vous répondrons avec plaisir !