Calcul impôt sur le revenu locatif meublé : tout ce qu’il faut savoir

Si la location meublée permet d’obtenir un complément de revenus, n’oubliez pas que les loyers sont fiscalisés. Mais rassurez-vous, la fiscalité de la location meublée peut être optimisée en fonction du régime d’imposition choisi. Voyons ensemble comment se calcule l’impôt sur vos revenus locatifs meublés afin de comparer les différentes options à votre disposition.

À retenir :

• Les revenus locatifs en location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu ;
• Au régime micro-BIC, un abattement de 50 % est appliqué sur les loyers perçus (30 % pour les meublés de tourisme non classés) ;
• Au régime réel, les charges sont déductibles pour réduire, voire supprimer l’impôt sur les revenus locatifs. 

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Comprendre le cadre fiscal de la location meublée

Définition et spécificités de la location meublée

La location meublée correspond à un logement prêt à vivre, équipé de tous les meubles et équipements essentiels. Elle permet au locataire de s’installer immédiatement, sans avoir besoin d’apporter ses propres meubles. La loi Alur établit une liste minimale de meubles et équipements, afin de garantir un confort suffisant au locataire, comprenant notamment :

• literie avec couette ou couverture ;
• volets ou rideaux dans les chambres ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-onde ;
• réfrigérateur ;
• congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ;
• vaisselle en nombre suffisant pour les occupants ;
• ustensiles de cuisine (la liste n’est pas exhaustive) ;
• table ;
• sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La location meublée peut se présenter de différentes manières :

• la location meublée longue durée ;
• la meublé de tourisme (meublés de tourisme non classés, locations saisonnières classées et chambres d’hôtes).

Dans le cadre d’une location longue durée, le bail d’habitation est d’au moins un an (contre trois en location vide). Il peut être réduit à 9 mois pour un étudiant et à un mois dans le cadre d’un bail mobilité.

Bon à savoir: en location meublée, la TVA s’applique uniquement lorsque trois prestations parahôtelières sont proposées.

Les différents statuts possibles : LMNP et LMP

Lorsque vous optez pour la location meublée pour profiter de ses avantages en matière de fiscalité, deux solutions vous sont offertes :

• le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ;
• le statut LMP (loueur en meublé professionnel).

Le statut LMNP

Pour bénéficier du statut de LMNP, vous devez remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :

• Les revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
• Ou, ces revenus ne doivent pas excéder le total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. 

Le statut LMP

Il s’adresse cette fois aux bailleurs dont les revenus locatifs sont supérieurs aux seuils de la LMNP. Il se différencie du statut LMNP sur 2 points majeurs :

• les déficits sont imputables sur les revenus globaux (sur le revenu locatif du foyer uniquement en LMNP) ;
• il est soumis au régime des plus-values professionnelles avec une exonération partielle pour une détention de plus de 5 ans pour des revenus locatifs entre 90 000 et 126 000 € ou une exonération totale pour des revenus locatifs inférieurs à 90 000 € après 5 ans. Le statut LMNP permet quant à lui d’être exonéré au bout de 22 ans de détention seulement au titre de l’impôt sur le revenu (et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Fonctionnement de l’imposition des revenus des locations meublées

Quels revenus sont concernés par l’imposition ?

L’impôt sur le revenu en location meublée s’applique sur le montant des revenus locatifs après abattement forfaitaire ou déduction des charges.

Le régime d’imposition détermine si vous bénéficiez de l’abattement forfaitaire ou de la déductibilité des charges. Nous vous conseillons donc de bien comparer les deux options afin d’estimer quel régime est le plus avantageux fiscalement. 

Comparatif micro-BIC vs régime réel : avantages et inconvénients

Pourquoi choisir le régime micro-BIC en location meublée ?

Ce régime d’imposition est le plus simple. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations longue durée et les meublés de tourisme classés. Les meublés de tourisme non classés bénéficient d’un abattement de 30 % seulement.

Bon à savoir : auparavant, l’abattement était de 50 % pour les logements non classés et de 71 % pour les logements classés. La loi Le Meur a réduit les avantages fiscaux pour favoriser la location permanente et offrir un meilleur accès au logement. Cliquez ici pour consulter le texte de loi.

La déclaration des revenus locatifs en LMNP au régime micro se réalise simplement via le formulaire n°2042 C-PRO à la ligne 5ND – régime micro-BIC – locations meublées non professionnelles pour des locations longue durée ou pour un meublé non classé (5NG pour une location classée ou une chambre d’hôtes).

Ce régime est avantageux uniquement lorsque vos charges sont très faibles et que le montant de l’abattement est supérieur.

Bon à savoir : Indy vous propose une solution de comptabilité en ligne pour votre LMNP afin de simplifier vos déclarations.

Le régime réel : plus complexe, mais souvent plus favorable

Cette fois, pas d’abattement forfaitaire, mais la possibilité de déduire un certain nombre de charges parmi lesquelles :

• la taxe foncière ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les assurances ;
• les frais de gestion locative ;
• les travaux éligibles.

Bon à savoir : ce régime est obligatoire lorsque les recettes locatives sont supérieures à 77 700 € ou 15 000 € dans le cadre d’un meublé de tourisme non classé.

Avec le régime réel, la déclaration se fait via le formulaire n°2031-SD. Il faut alors inscrire le montant des loyers perçus et celui des différentes charges. Vous devez produire une liasse fiscale, la déclaration est donc plus lourde qu’en régime micro-BIC.

Ce régime est plus avantageux lorsque le montant de vos charges est supérieur à l’abattement forfaitaire. Vous réduisez votre imposition et pouvez même envisager un déficit pour annuler votre impôt sur les loyers.

Comment calculer son impôt sur les revenus locatifs meublés ?

Étapes pratiques pour déclarer ses loyers meublés

Pour déclarer vos revenus locatifs en location meublée à l’administration fiscale, la démarche est différente selon le régime d’imposition. Vous devrez remplir : 

• le formulaire n°2042 C-PRO en micro BIC ;
• le formulaire n°2031-SD au régime réel simplifié puis reporter les montants sur le formulaire n°2042 C-PRO en case 5NA (et 5NY pour les déficits). Vous devrez indiquer le montant de charges qui seront déduites pour déterminer le revenu imposable.

La déclaration se fait au niveau des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le saviez-vous? Le régime micro-BIC est parfois nommé à tort micro-foncier en meublé. Pourtant, ce terme correspond uniquement à la location nue qui génère des revenus fonciers, et non des revenus locatifs comme c’est le cas avec la location meublée.

Exemple chiffré de calcul d’impôt selon le régime micro-BIC

Avec le régime micro-BIC de la location meublée, vous bénéficiez généralement d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs.

Ensuite, le montant de votre impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Il suffit de multiplier la base de calcul (ici 5000 €) par le taux d’imposition.