Contrat de location saisonnière : mentions obligatoires, clauses et modèle

Vous mettez votre logement en location pour les vacances et souhaitez sécuriser chaque séjour ? Sans contrat de location saisonnière adapté, le moindre litige devient difficile à trancher. Pourtant, un document bien rédigé suffit à protéger bailleur et locataire. Quelles mentions le contrat de location saisonnière doit-il obligatoirement contenir ? Faut-il en établir un, même en passant par Airbnb ou une autre plateforme ? Quelles obligations administratives respecter ? Vous trouverez ici toutes les réponses, ainsi qu’un point sur la fiscalité de votre location saisonnière.

Qu’est-ce qu’un contrat de location saisonnière ?

Un contrat de location saisonnière encadre la mise à disposition d’un logement meublé à une clientèle de passage qui n’y établit pas sa résidence principale. Défini par l’article L324-1-1 du Code du tourisme, ce logement peut être loué à la journée, à la semaine ou au mois. Le logement doit permettre une installation immédiate : literie, cuisine équipée, vaisselle et mobilier suffisant sont indispensables.

Ce régime diffère fondamentalement du bail classique régi par la loi du 6 juillet 1989 : le locataire n’y établit pas son domicile principal, aucun préavis n’est requis et les revenus générés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plutôt que des revenus fonciers.

Le contrat de location saisonnière est-il obligatoire ?

Ce que dit l’article L324-2 du Code du tourisme

L’article L324-2 du Code du tourisme est explicite : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ». Un accord conclu uniquement par téléphone n’a donc aucune valeur légale.

En pratique, les échanges par e-mail ou SMS peuvent être étudiés en cas de litige, mais ils restent insuffisants pour prouver l’ensemble des conditions convenues. Un document unique, signé par les deux parties et remis en deux exemplaires, constitue la seule preuve solide.

Contrat et plateformes (Airbnb, Abritel) : quelle articulation ?

Les CGU (Conditions Générales d’Utilisation) de ces plateformes et la confirmation de réservation organisent le processus de paiement et d’annulation, mais ne constituent pas un contrat de location saisonnière : elles ne contiennent ni état descriptif du logement, ni clauses sur les arrhes, ni dépôt de garantie, ni état des lieux.

Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de location saisonnière ?

Les informations sur les parties et le logement

Le contrat doit identifier clairement les deux parties et décrire précisément le bien loué. Ces informations servent de référence en cas de litige :

• Nom, prénom et adresse du bailleur ;
• Nom, prénom et adresse principale du locataire ;
• Adresse complète du bien loué ;
• Description du logement : nombre de pièces, surface habitable (m²), étage, équipements principaux (literie, électroménager, wifi, parking, piscine, etc.).

La durée, les dates et la limite des 90 jours

Les dates et la durée du séjour

Le contrat doit mentionner obligatoirement les dates précises d’entrée et de sortie ainsi que la durée totale du séjour en nombre de nuits.

La date de clôture des droits

L’horaire exact de départ doit figurer au contrat (généralement 10 h ou 11 h). Il déclenche l’état des lieux de sortie et le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie. Son absence est source de litiges fréquents.

La limite des 90 jours

Si vous louez votre résidence principale, un même locataire ne peut pas y séjourner plus de 90 jours consécutifs par année civile. Au-delà, le contrat sort du champ du Code du tourisme et bascule dans le régime du bail meublé classique, soumis à la loi du 6 juillet 1989 : préavis, durée minimale et encadrement des loyers s’appliquent alors. Cette limite ne concerne pas les résidences secondaires.

Le loyer, les charges et la taxe de séjour

Le contrat doit indiquer le montant total du loyer ainsi que les modalités de paiement : montant de l’acompte ou des arrhes à la réservation, solde dû avant l’arrivée et mode de règlement accepté (virement, chèque). Les charges doivent être clairement listées : eau, électricité, chauffage et internet sont-ils inclus ou facturés en supplément ?

La taxe de séjour doit également figurer au contrat, même à titre prévisionnel. Son montant varie selon la commune et le classement du logement. Si vous passez par Airbnb ou Abritel, la plateforme la collecte et la reverse directement, vous dispensant de cette démarche.

Arrhes ou acompte : une distinction fondamentale

Le choix entre arrhes et acompte est l’une des décisions les plus importantes de votre contrat. Ces deux notions régissent les conséquences d’une annulation pour chaque partie, et leur confusion expose le propriétaire à des obligations qu’il n’avait pas anticipées.

Les arrhes sont encadrées par l’article L214-1 du Code de la consommation : elles permettent à chacune des parties de se désengager, avec une pénalité. L’acompte, relevant du droit commun, engage beaucoup plus fermement le locataire.

Le mot exact (arrhes ou acompte) doit figurer dans le contrat. En son absence, la jurisprudence présume qu’il s’agit d’arrhes, ce qui favorise le locataire. Pour éviter toute ambiguïté, indiquez également le montant versé à la réservation et le délai de versement du solde dans votre contrat de location meublée.

Le dépôt de garantie et les conditions d’annulation

Le dépôt de garantie en pratique

Le dépôt de garantie est facultatif mais fortement recommandé. Son montant est librement fixé par le propriétaire et peut être encaissé dès la signature du contrat. Il couvre les éventuelles dégradations constatées à l’état des lieux de sortie, ainsi que les consommations d’énergie si le contrat le prévoit.

Par ailleurs, les conditions d’annulation doivent figurer explicitement, avec un barème dégressif selon le délai de prévenance. Par exemple : remboursement total au-delà de 60 jours, 50 % entre 30 et 60 jours, aucun remboursement en dessous de 15 jours.

La restitution du dépôt

Les clauses facultatives mais recommandées 

Nombre d’occupants, animaux, sous-location

Ces clauses ne sont pas imposées par la loi, mais leur absence est source de litiges fréquents. Précisez dans le contrat le nombre maximum d’occupants autorisés, qui doit correspondre à la capacité d’accueil déclarée. Tout occupant supplémentaire doit être signalé, car il impacte le montant de la taxe de séjour due.

Concernant les animaux, une clause d’autorisation ou d’interdiction explicite évite toute ambiguïté. Si vous les acceptez, envisagez un dépôt de garantie majoré.

La sous-location doit être expressément interdite, sauf si vous donnez votre autorisation écrite. Ajoutez également une clause sur le respect des règles de voisinage et l’usage strictement résidentiel du bien, excluant toute activité commerciale ou événementielle.

L’état des lieux et l’inventaire

L’état des lieux n’est pas imposé par l’article L324-2 mais constitue la pièce maîtresse du contrat en cas de litige. Il doit être réalisé de manière contradictoire à l’entrée et à la sortie, signé par les deux parties, avec des photos datées pour chaque pièce.

L’inventaire du mobilier et des équipements doit accompagner cet état des lieux : chaque élément est décrit avec son état (neuf, bon état, usagé). Toute dégradation constatée à l’arrivée doit être signalée immédiatement et notée pour ne pas être imputée au locataire à la sortie.

Quelles obligations administratives pour le propriétaire ?

La déclaration en mairie et le numéro d’enregistrement

Les démarches selon le type de résidence

Pour une résidence principale, aucune déclaration en mairie n’est requise par principe. Certaines communes l’imposent néanmoins, notamment Paris, Bordeaux et Nice. Renseignez-vous directement auprès de votre mairie.

Pour une mise en location de votre résidence secondaire, la déclaration est obligatoire selon deux procédures selon la commune :

• Dans les petites communes : le formulaire Cerfa n°14004 suffit, envoyé par courrier recommandé ;
• Dans les grandes communes : une autorisation de changement d’usage est requise, suivie d’une déclaration en ligne délivrant un numéro d’enregistrement à identifier dans toutes vos annonces.

Les sanctions en cas de non-respect

La limitation à 120 jours pour la résidence principale

Est considérée comme résidence principale tout logement occupé au moins 8 mois par an. Un même client ne peut pas y séjourner plus de 90 jours consécutifs par année civile. Dans les communes ayant instauré un numéro d’enregistrement, une limite annuelle s’applique également : vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 90 à 120 jours par an au total (tous clients confondus). Des dérogations existent pour obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.

En cas de dépassement, l’amende civile peut atteindre 10 000 €. Les plateformes comme Airbnb et Abritel désactivent automatiquement l’annonce dès que le plafond est atteint dans les communes l’ayant demandé.

Quelle fiscalité pour les revenus de votre location saisonnière ?

Les revenus issus d’une location saisonnière relèvent obligatoirement des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes sont disponibles selon le montant de vos revenus locatifs imposables.

Le micro-BIC en location meublée s’applique automatiquement si votre chiffre d’affaires reste sous les plafonds. Il offre un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans avoir à justifier vos charges réelles.

Le régime réel (LMNP ou LMP – Location Meublée Non Professionnelle ou Professionnelle) permet à l’inverse de déduire l’ensemble de vos charges et d’amortir le bien, ce qui s’avère souvent plus avantageux pour les propriétaires avec des revenus importants ou des charges élevées.