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- La location saisonnière désigne la location (nue ou meublée) d’un bien immobilier pour 90 jours consécutifs maximum, non renouvelable ;
- Le meublé de tourisme est un logement meublé proposé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et en a l’usage exclusif ;
- Tout loueur d’un meublé de tourisme doit avoir en sa possession un numéro de déclaration, sous peine d’une amende pouvant atteindre 10 000 € ;
- Si le meublé de tourisme est votre résidence principale, la location est plafonnée à 120 jours par an (abaissable à 90 jours par la commune).
La loi Le Meur a rebattu les cartes du marché de la location courte durée. Nouveaux plafonds, abattements revus à la baisse, refonte de la déclaration obligatoire : les règles du jeu ont changé. Comprendre les définitions de location saisonnière et de meublé de tourisme est un prérequis pour tout propriétaire souhaitant louer son bien dans le respect de la loi. Voici tout ce que vous devez savoir.
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Location saisonnière ou meublé de tourisme : parle-t-on de la même chose ?
Avant de vous lancer dans votre projet d’investissement locatif, il est crucial de bien comprendre ce qu’est (et ce que n’est pas) la location meublée, ainsi que sa fiscalité.
Ce que recouvre la location saisonnière
Contrairement à une idée reçue, la location saisonnière ne vise pas uniquement les locations de vacances.
Selon la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (toujours en vigueur en 2026), une location est dite « saisonnière » lorsqu’elle :
- Porte sur un immeuble (un bien immobilier) ;
- Est de 90 jours consécutifs maximum ;
- Est non renouvelable.
La définition du meublé de tourisme selon le Code du tourisme
Définition légale
La définition légale d’un meublé de tourisme est encadrée par l’article D324-1 du Code du tourisme (ici).
Le bien immobilier (villa, appartement, studio) doit être meublé et à l’usage exclusif du locataire.
La clientèle est de passage, elle y réside à la journée, à la semaine ou au mois et ne doit pas y élire domicile.
Meublé classé et non classé
Un meublé de tourisme non classé doit être suffisamment équipé pour permettre au voyageur d’y séjourner. Aucune obligation de respecter un inventaire précis d’équipements, à l’inverse d’un meublé à usage de résidence principale (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015).
Pour plus d’informations, consultez les articles 25-3 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.
Si vous souhaitez louer un meublé de tourisme classé, des critères spécifiques s’appliquent (article D324-2 du Code du tourisme).
Pourquoi les deux notions se recoupent
Pourquoi ces deux termes sont-ils si souvent confondus ? En pratique, ils se confondent fréquemment.
Les spécificités du meublé de tourisme
Le numéro de déclaration
Toute personne proposant un meublé de tourisme à la location doit effectuer une déclaration préalable via le site Declaloc (article L324-1-1 du Code du tourisme).
Si votre commune ne bénéficie pas encore de ce téléservice, il vous faut vous rendre en mairie.
Cette démarche vous permet d’obtenir un numéro de déclaration, indispensable pour louer votre bien. Les plateformes numériques de location doivent être en possession de ce numéro avant toute publication d’annonce et veiller à ce qu’il figure sur chacune d’elles (article L324-2-1 du Code du tourisme).
Le plafond de 120 jours pour une résidence principale
Si votre meublé de tourisme est votre résidence principale, vous ne pouvez pas le proposer à la location plus de 120 jours par année civile, sauf : cas de force majeure, obligation professionnelle ou raison de santé (article L324-1-1 du Code du tourisme).
Notez que la loi Le Meur offre la possibilité aux communes d’abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours. Renseignez-vous !
Pour rappel : une résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an par le preneur ou son conjoint (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Comptabilité et fiscalité des meublés de tourisme classés et non classés
Le calcul de l’impôt sur votre revenu locatif meublé dépend avant tout du régime fiscal applicable : micro-BIC ou réel.
Les abattements micro-BIC après la loi Le Meur
La loi Le Meur a modifié le régime micro-BIC des locations de meublés de tourisme, à partir des revenus perçus en 2025 (donc imposés en 2026).
| Avant 2025 | ||
| Meublé de tourisme | Abattement | Plafond de chiffre d’affaires HT |
| Non classé | 50 % | 77 700 € |
| Classé | 71 % | 188 700 € |
Avec pour but de favoriser la location longue durée, cette loi a revu à la baisse les plafonds HT (Hors taxes) et les taux d’abattements du régime micro-BIC des meublés de tourisme.
| À partir des revenus perçus en 2025 | ||
| Meublé de tourisme | Abattement | Plafond de chiffre d’affaires HT |
| Non classé | 30 % | 15 000 € |
| Classé | 50 % | 77 700 € |
Les plafonds renseignés ci-dessus sont applicables à vos revenus locatifs uniquement et non à la totalité de vos revenus (salaires, pensions, etc.).
Le passage au régime réel et le suivi de votre comptabilité avec Indy
Le régime réel
Si vous dépassez le plafond de votre catégorie de meublé de tourisme deux années de suite, il vous faut obligatoirement délaisser le régime fiscal micro-BIC pour le réel.
Même si votre chiffre d’affaires ne dépasse pas le plafond en vigueur, il vous est possible d’opter volontairement pour le régime réel. L’option est valable un an et reconduite tacitement (article 50-0 du CGI).
L’avantage du régime réel est la déduction des charges et des amortissements de votre revenu imposable. Dit plus simplement, une part de la valeur de votre bien immobilier et de ses équipements est déduite de votre assiette fiscale tout au long de leur durée de vie supposée.
L’inconvénient du régime réel est une comptabilité simplifiée ou complète (*), ainsi que le dépôt d’une liasse fiscale.
(*) Vos obligations comptables varient selon les caractéristiques de votre entreprise et votre sous-régime fiscal : réel simplifié ou réel normal. Ces derniers ne doivent pas être confondus avec les sous-régimes simplifié et normal de la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée).
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Comment choisir entre location saisonnière non classée et meublé de tourisme classé ?
Le classement en étoiles
Les meublés de tourisme peuvent être classés de 1 à 5 étoiles selon un référentiel national établi par Atout France (article L324-1 du Code du tourisme).
Pour tenter de classer votre meublé de tourisme, il vous faut choisir un organisme accrédité, chargé d’évaluer votre bien. Cet organisme dispose d’un mois pour vous remettre un certificat de visite à compter de la date d’évaluation de votre meublé. En l’absence de refus de votre part de la note attribuée (dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception du certificat), le classement est considéré comme acquis (articles D324-3 et D324-4 du Code du tourisme).
L’évaluation de votre meublé de tourisme coûte généralement entre 150 € et 300 €. La note attribuée est valable cinq ans.
Le bon arbitrage
À première vue, louer un meublé de tourisme classé est plus avantageux que louer un non classé. En pratique, arbitrer entre les deux ne se résume pas à une question d’imposition. Un meublé de tourisme classé haut de gamme et un non classé (ou un classé bas de gamme) ne s’adressent pas à la même clientèle : le premier s’adresse à des clients plus aisés que le second.
Mal calibrer votre offre revient à réduire la rentabilité de votre bien locatif :
- Si le prix de location de votre meublé de tourisme classé haut de gamme est trop élevé pour votre clientèle, vous enregistrez des semaines sans réservation, y compris en saison haute ;
- Si votre clientèle est très riche et que vous louez un meublé non classé, la différence entre le prix idéal et le prix réel de votre location est un manque à gagner.
En résumé, choisir entre un meublé de tourisme classé haut de gamme et un non classé (ou un classé bas de gamme) dépend de :
- L’état d’usure de votre bien immobilier ;
- Votre capacité d’investissement ;
- La localisation de votre bien et le pouvoir d’achat des touristes de passage dans votre région.
