Quelle fiscalité pour une location saisonnière en 2025 ?

La fiscalité des locations saisonnières évolue en 2025, du fait de la loi Le Meur votée en novembre 2024. Ce texte s’attaque notamment au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), jugé trop avantageux. Ainsi, il abaisse drastiquement les plafonds de chiffre d’affaires et les taux d’abattement du régime micro-BIC. Dans cet article, on vous présente les nouvelles règles à avoir en tête, ainsi que la fiscalité applicable à la location de meublés de tourisme en 2025.

Résumé :

• La location saisonnière consiste en la mise à disposition d’un logement auprès d’une clientèle de passage, pour une durée maximale de 90 jours consécutifs ;
• Deux statuts fiscaux sont généralement privilégiés : la location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP) ;
• Vous devez ensuite choisir votre régime d’imposition. Au micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour calculer votre résultat imposable, tandis qu’au régime réel, vous déduisez vos charges effectivement engagées ;
• Vous devez payer ou collecter d’autres impôts pour exercer votre activité : taxe de séjour, CFE, prélèvements sociaux, etc.

Découvrez quel statut est le plus intéressant pour votre investissement locatif !
Indy vous propose un simulateur gratuit pour connaître le statut juridique le plus avantageux pour votre projet locatif : SCI, LMNP, SARL, LMP…
Accéder au simulateur 

Location saisonnière : dans quel cadre fiscal s’inscrit-elle ?

La location saisonnière est soumise à un cadre fiscal bien précis. Il est important de comprendre les différentes réglementations qui l’entourent avant de se lancer dans cette activité.

Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?

L’article D324-1 du code du tourisme définit la location saisonnière. Elle correspond à des « villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Pour consulter l’article, cliquez juste ici.

C’est une variante de la location meublée classique. Cette dernière consiste en la mise à disposition d’un logement doté d’équipements permettant au locataire de vivre décemment dans le logement, sans avoir à apporter son propre mobilier. Elle fait l’objet d’un bail d’habitation, le bien étant considéré comme la résidence principale du preneur.

Deux critères distinguent donc la location saisonnière de la location meublée traditionnelle.

• La clientèle est de passage et n’élit pas domicile dans le logement ;
• La durée de location est courte : elle ne peut pas excéder 90 jours.

Qui peut louer en courte durée ?

Toute personne peut faire de la location en courte durée, à condition d’être propriétaire d’un logement meublé. Un particulier peut exercer cette activité directement, sans devoir constituer une société.

Vous pouvez toutefois créer une entreprise individuelle si vous le souhaitez. Une SCI ou même une SARL peuvent également être des choix pertinents si vous voulez vous associer avec d’autres personnes.

LMNP ou LMP : quel statut fiscal pour le propriétaire ?

Le propriétaire doit soumettre les recettes qu’il perçoit de la location saisonnière à l’impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il peut relever de l’un des deux statuts fiscaux suivants.

• La location meublée non professionnelle (LMNP), si ses recettes annuelles n’excèdent pas 23 000 €, ou ne dépassent pas les autres revenus du foyer fiscal ;
• La location meublée professionnelle (LMP), si elles dépassent ces deux plafonds.

La principale différence entre ces deux régimes réside dans les possibilités de report des déficits générés par l’activité de location saisonnière.

• En LMNP, vous pouvez les imputer uniquement sur les bénéfices de même nature dégagés au cours des 10 années suivantes ;
• En LMP, ils peuvent être imputés entièrement sur votre revenu global de l’année d’imposition. S’il est insuffisant, vous pouvez reporter vos déficits sur les 6 années suivantes, selon les mêmes conditions.

Risques en cas de non-déclaration

Si vous vous rendez compte d’une erreur après le dépôt de votre déclaration fiscale, vous pouvez la corriger sans vous exposer à des sanctions pécuniaires. C’est le principe du droit à l’erreur.

En revanche, si l’administration découvre des loyers non déclarés, vous encourrez :

• Des majorations d’impôt, dont le taux peut aller de 10 % à 80 % selon le degré de gravité de votre faute ;
• Des intérêts de retard, à hauteur de 0,20 % par mois de retard.

Attention : Certaines municipalités exigent désormais des plateformes de type Airbnb qu’elles leur communiquent le nombre de nuitées réalisées par leur intermédiaire. Ainsi, le risque de sanction est fort en cas de déclaration incorrecte.

Notez également que dans certaines villes, notamment dans les zones tendues, la location saisonnière est soumise à des obligations d’enregistrement. Vous devez souvent obtenir une autorisation municipale de changement d’usage de votre logement avant de débuter votre activité.

Quelle fiscalité en location saisonnière ?

Quand vous exploitez une activité de location saisonnière, la fiscalité peut grever vos profits de manière importante. Vous devez bien comprendre son fonctionnement pour être en mesure de l’optimiser, tout en restant dans le cadre légal.

Vous devez choisir entre deux régimes pour l’imposition de vos revenus.

• Le micro-BIC ;
• Le régime réel.

Fiscalité en micro-BIC

Le régime micro-BIC pour la location meublée vous permet d’appliquer un abattement forfaitaire automatique sur vos recettes, afin de déterminer votre revenu imposable. Il vous dispense ainsi de répertorier et de déduire l’ensemble des dépenses imputables à vos logements saisonniers.

La loi Le Meur (2024), dite « loi anti-Airbnb », est venue réduire les taux d’abattements sur les revenus perçus à partir de 2025. Voici les nouveaux pourcentages à utiliser.

• 50 % pour les biens classés (contre 71%) ;
• 30 % pour les logements non classés (contre 50%)

Pour bénéficier de ce régime, vous devez respecter certains plafonds de chiffre d’affaires, eux aussi revus à la baisse en 2025.

• 77 700 € pour les biens classés (contre 188 700€) ;
• 15 000 € pour les logements non classés (contre 77 700€).

Au-delà, vous devez obligatoirement passer au régime réel d’imposition.

Zoom sur le régime réel

Dans le cadre du régime réel, votre chiffre d’affaires ne bénéficie d’aucun abattement. En revanche, vous pouvez déduire les charges attribuables à votre bien de vos recettes pour calculer votre résultat imposable et surtout amortir votre bien et son mobilier, un avantage fiscal important pour optimiser la rentabilité de votre activité.

Voici quelques exemples de dépenses que vous pouvez imputer sur vos revenus pour optimiser la défiscalisation de vos locations meublées.

• Les dotations aux amortissements de votre bien ;
• Les intérêts de votre prêt immobilier ;
• Les dépenses d’entretien et de réparation ;
• Les frais de conciergerie ;
• Les charges de copropriété.

Quand et comment choisir entre micro-BIC et régime réel ?

Le régime réel gagne en attractivité avec la réforme du micro-BIC et l’abaissement des taux d’abattements. En effet, il devient intéressant dès lors que vos charges dépassent 30 % de vos recettes locatives (dans le cas de logements non classés). Si votre bien génère des dépenses ou des amortissements élevés, il constitue probablement la meilleure option. Néanmoins, il implique un suivi administratif plus conséquent.

En début d’activité, vous êtes automatiquement placé sous le régime micro-BIC. Dès que vous franchissez les plafonds de recettes applicables, vous devez passer au régime réel. Vous pouvez aussi choisir de vous y soumettre volontairement, en en faisant la demande à votre service des impôts, par voie postale ou électronique. Cette option est révocable selon les mêmes conditions.

Bon à savoir : le taux d’imposition de vos revenus locatifs dépend du revenu fiscal de référence de votre foyer. En effet, ils sont soumis au barème progressif de l’IR, au même titre que vos revenus d’autres natures.

Taxes et cotisations à prévoir en location saisonnière

En matière de location meublée, la fiscalité ne se résume pas à l’impôt sur le revenu : d’autres taxes et cotisations sont également à prévoir.

Location saisonnière : faut-il payer la taxe de séjour ?

La taxe de séjour est une forme d’impôt sur les loyers dû par les vacanciers. Ses modalités de calcul sont fixées par le conseil municipal. Ainsi, certaines communes peuvent ne pas appliquer cette taxe, notamment si leur activité touristique est limitée.

En pratique, vous devez la collecter auprès de vos clients, puis la reverser à votre commune.

Bon à savoir : certaines villes appliquent une taxe de séjour dite « forfaitaire ». Dans ce cas, c’est directement à vous, en tant que loueur, de vous en acquitter. Vous pouvez décider ou non de reporter son montant sur le prix de vos ventes. Si vous choisissez cette dernière option, vous devez obligatoirement le mentionner sur vos factures.

Fiscalité de la location saisonnière : faut-il facturer la TVA ?

Vous devez également maîtriser les règles applicables en matière de location meublée et TVA. Sachez que vous n’êtes pas soumis à cette taxe dès lors que votre activité ne relève pas de la parahôtellerie.

Pour cela, vous ne devez pas proposer 3 ou plus des 4 prestations suivantes :

• L’accueil des clients ;
• La fourniture du linge de maison ;
• Le petit-déjeuner ;
• Le nettoyage régulier du logement pendant le séjour.

Dans les faits, peu d’hébergements saisonniers de type Airbnb sont concernés par la TVA.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : êtes-vous concerné ?

La CFE est un impôt local dû par toute personne qui exerce une activité commerciale, ce qui inclut la location saisonnière. La loi prévoit toutefois un certain nombre de cas d’exonérations :

• Pour votre première année d’activité ;
• Si vos recettes annuelles n’excèdent pas 5 000 € ;
• Si vous louez tout ou partie de votre résidence principale ou secondaire (sauf délibération contraire des collectivités locales).

Prélèvements sociaux sur les revenus locatifs : à quoi vous attendre ?

Sur le plan social, les prélèvements sociaux diffèrent selon le montant de vos revenus locatifs annuels :

• En dessous de 23 000 €, les prélèvements sociaux correspondent à 17,20 % de vos revenus imposables et comprennent la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité.
• Au-delà de 23 000 €, vous êtes soumis aux cotisations sociales, dont le taux peut atteindre 40 % de votre bénéfice net imposable.

Des interrogations au sujet de la fiscalité de la location saisonnière ou encore sur le calcul de l’impôt sur le revenu locatif ? Nous vous répondons dans les commentaires !