Dois-je déclarer mes revenus Airbnb ?

Oui, toutes les plateformes transmettent vos revenus à l’administration, vous devez les inclure dans votre déclaration.

Puis-je rester au micro-BIC si mes loyers dépassent 77 700 € ou 15 000€ ?

Non, au-delà de ces seuils (en fonction de votre type de location), vous basculez automatiquement au régime réel.

Et si je loue une chambre dans ma résidence principale ?

C’est possible, mais il existe un plafond d’exonération spécifique si vous respectez certaines conditions.

Dois-je déclarer mes loyers même avec l’abattement ?

Oui, l’abattement s’applique automatiquement, mais la déclaration reste obligatoire.

Déclaration des revenus fonciers d'une location meublée

Mettre en location un appartement ou une maison meublée est une excellente façon de générer des revenus supplémentaires. Mais qui dit loyers perçus dit aussi… impôts et déclaration de votre location meublée. Et c’est souvent là que les choses se compliquent : faut-il déclarer ces loyers comme des revenus fonciers classiques ? Quelles cases cocher ? Quels formulaires remplir ? En réalité, la déclaration de revenus fonciers en meublé obéit à des règles bien particulières. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut comprendre dès le départ dans quelle catégorie vos loyers sont imposés et quel régime fiscal choisir.

Déclaration de revenus fonciers en meublé : guide pratique

Résumé

Une location meublée relève du régime BIC, et non des revenus fonciers classiques ;
Deux statuts existent : LMNP (majoritaire) et LMP (plus contraignant mais plus protecteur) ;
Vous pouvez choisir entre le micro-BIC (abattement forfaitaire) et le régime réel (déduction des charges et amortissements) ;
La déclaration se fait sur le formulaire 2042-C-PRO, avec parfois des annexes supplémentaires.

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Comprendre la fiscalité des revenus locatifs meublés

Revenus fonciers vs revenus locatifs meublés : quelle différence ?

La distinction est simple :

Un logement vide = loyers imposés comme revenus fonciers.
Un logement meublé = loyers imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

L’administration considère qu’en louant un meublé, vous offrez plus qu’un simple toit : vous fournissez aussi une prestation de service, grâce au mobilier mis à disposition.

C’est un détail important : beaucoup parlent encore de “déclaration de revenus fonciers meublés”, mais ce n’est pas le bon terme. Techniquement, vous êtes bien dans le champ des revenus BIC.

Le statut du loueur en meublé : LMP et LMNP

En location meublée, deux statuts existent :

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : c’est le cas le plus courant. Vous relevez de ce statut si vos recettes annuelles restent sous les 23 000 € ou si elles ne dépassent pas les autres revenus de votre foyer ;
LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : ici, vos loyers dépassent 23 000 € ou constituent votre principale source de revenus.

Ces deux régimes ne jouent pas seulement sur la fiscalité, mais aussi sur vos obligations comptables et sociales. Pour approfondir, vous pouvez consulter ce guide dédié du LMP.

Les types de locations concernées par la fiscalité du meublé

La fiscalité du meublé ne se limite pas à un simple studio loué en centre-ville. En réalité, dès qu’un logement est équipé du mobilier nécessaire pour y vivre, il entre dans ce régime.

Cela inclut :

Les locations meublées classiques, louées à l’année à un locataire. C’est la forme la plus répandue du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), notamment dans les grandes villes et les zones étudiantes ;
Les meublés de tourisme, qu’ils soient classés ou non, souvent loués pour de courtes durées (Airbnb, résidences de vacances…) à la semaine ou au week-end. Ils bénéficient parfois d’un abattement fiscal plus avantageux si le logement est classé officiellement comme “meublé de tourisme” ;
Les chambres d’hôtes, qui mêlent hébergement et services (petit-déjeuner, accueil). Ce type d’activité reste soumis au régime BIC, mais certaines obligations supplémentaires peuvent s’ajouter (déclaration en mairie, normes d’accueil, etc.) ;
Les résidences étudiantes, seniors ou de services, où le bien est loué meublé, parfois via un exploitant. Vous restez propriétaire, mais c’est l’exploitant qui s’occupe de la gestion. Vous percevez alors des loyers réguliers, imposés dans la même catégorie BIC.

Dans tous ces cas, les revenus tirés de la location sont considérés comme des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non des revenus fonciers.

Attention tout de même : pour qu’un logement soit reconnu comme “meublé”, il doit contenir un minimum d’équipements définis par le décret du 31 juillet 2015 (lit, table, frigo, vaisselle, etc.). S’il manque un seul élément essentiel, votre bien risque d’être requalifié en location nue — et donc imposé différemment.

Les régimes fiscaux applicables aux locations meublées

Le régime micro-BIC : fonctionnement et seuils de revenus

Le micro-BIC est la solution la plus simple. Il s’applique si vos recettes n’excèdent pas :

77 700 € pour une location meublée classique ;
15 000 € pour une location meublée de tourisme non classés.

Avec ce régime, vous déclarez simplement vos loyers bruts et l’administration applique automatiquement un abattement de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés). L’inconvénient ? Impossible de déduire vos charges réelles.

Le régime réel simplifié : charges déductibles et amortissements

Le régime réel est plus exigeant mais souvent plus avantageux. Il permet :

de déduire toutes vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion…) ;
et surtout d’amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui réduit considérablement la base imposable.

Autrement dit : plus de paperasse, mais aussi plus d’optimisation fiscale.

Comment choisir entre micro-BIC et réel ?

Le choix dépend avant tout de votre situation :

Si vous n’avez que peu de charges, le micro-BIC peut suffire ;
Si vos frais sont importants (emprunt, gros travaux, ameublement), le régime réel est clairement plus intéressant.

Déclaration des revenus locatifs meublés : mode d’emploi

Les formulaires à connaître

La 2042-C-PRO : pour tous les régimes (micro-BIC et réel)

Petite subtilité, et c’est là que beaucoup de bailleurs se perdent : contrairement aux revenus fonciers “classiques”, les loyers issus d’une location meublée ne se déclarent pas sur le même formulaire. Ici, tout se passe sur le formulaire 2042-C-PRO, la fameuse annexe à la déclaration de revenus principale.

C’est dans cette section que vous allez indiquer vos recettes brutes (si vous relevez du micro-BIC) ou votre bénéfice réel (si vous avez choisi le régime réel). L’idée, c’est que l’administration sache dans quelle case ranger vos loyers, puisqu’ils ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des revenus d’activité commerciale.

La déclaration 2031 : pour les locations au régime réel

Si vous êtes au régime réel, les choses deviennent un peu plus techniques, rien d’insurmontable, mais il faut être un peu rigoureux. En plus du 2042-C-PRO, vous devez remplir la déclaration professionnelle n°2031, accompagnée de ses annexes comptables. C’est un peu comme si vous teniez la comptabilité d’une petite entreprise : il faut y indiquer vos recettes, vos charges, vos amortissements, et le résultat net que vous reporterez ensuite dans la 2042-C-PRO.

Les autres obligations déclaratives et comptables

Concrètement, ça veut dire qu’il faut tenir un minimum de comptabilité, souvent avec l’aide d’un expert-comptable (ou d’un logiciel adapté au LMNP/LMP). Ce n’est pas obligatoire de déléguer, mais dans les faits, ça simplifie énormément la vie et ça limite les erreurs de saisie, surtout quand on commence à amortir le bien, le mobilier ou les frais d’achat.

Autre point important : si vous avez plusieurs biens meublés, tout se déclare ensemble dans un seul dossier fiscal. On ne remplit pas un 2031 par logement, mais un par loueur. C’est donc la somme de vos activités de location meublée qui compte.

Enfin, si vous débutez votre activité, n’oubliez pas la formalité de début d’activité : vous devez remplir le formulaire en ligne sur le guichet unique de l’INPI (l’ex formulaire P0i) pour signaler à l’administration que vous commencez une activité de location meublée non professionnelle. C’est ce qui vous attribuera un numéro SIRET, indispensable pour la 2042-C-PRO.

Étapes pratiques pour remplir votre déclaration en ligne

Rendez-vous sur votre espace particulier sur impots.gouv.fr ;
Au moment de la déclaration, cochez la case “Revenus industriels et commerciaux” ;
Indiquez soit vos recettes brutes (si vous êtes au micro-BIC), soit le bénéfice réel (si vous êtes au régime réel) ;
Vérifiez bien le report automatique dans votre déclaration globale ;
Validez avant la date limite.

Boin à savoir : si vous louez à la fois un logement vide et un logement meublé, vous devrez remplir deux déclarations distinctes.

la 2044 pour vos revenus fonciers (location nue) ;
la 2042-C-PRO pour votre activité meublée (LMNP ou LMP).

Ce petit détail évite pas mal de confusions… et quelques erreurs que l’administration n’aime pas trop.

Erreurs fréquentes à éviter dans la déclaration des revenus meublés

Voici quelques pièges classiques à éviter :

Déclarer vos loyers comme des revenus fonciers au lieu de BIC ;
Oublier d’opter pour le régime réel alors que vos charges sont élevées ;
Ne pas inclure les revenus issus de plateformes comme Airbnb ;
Mal renseigner votre statut (LMNP ou LMP).

Vous avez davantage de questions sur la déclaration de revenus fonciers en meublé ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝