Micro-BIC et location meublée : comment ça marche ?

En France, la location meublée séduit de plus en plus de particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Plus souple et généralement plus rentable que la location nue, elle bénéficie aussi d’un cadre fiscal particulièrement attractif, notamment pour les nouveaux investisseurs. Parmi les différents régimes fiscaux possibles pour les loueurs en meublé, on retrouve le régime micro-BIC, très prisé pour sa simplicité et sa fiscalité allégée. Mais qui peut bénéficier de ce régime ? Comment fonctionne-t-il ? Comment gérer sa location meublée et sa fiscalité ? Indy vous dit tout !

📝 En résumé :

• Le régime micro-BIC s’applique aux locations meublées dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € ou 188 700 € en cas de meublé de tourisme classé ;
• Il permet de bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire de 50% et 30% pour les meublés de tourisme non classés, sans la possibilité de déduire ses charges ;
• Pour faire sa déclaration de revenus, il suffit de remplir le formulaire 2042-C-PRO, après avoir obtenu un numéro SIRET ;
• En location meublée, ce régime est très simple mais peut devenir moins avantageux que le régime réel en cas de charges élevées.

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Qu’est-ce que le régime micro-BIC en location meublée ?

Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) est un régime fiscal simplifié destiné aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Il s’applique aux revenus perçus par une activité de location d’un bien meublé.

Le rôle de ce régime fiscal est de simplifier au maximum la déclaration et le calcul de l’impôt sur le revenu locatif meublé. Il vous suffit de déclarer vos recettes locatives brutes : l’administration applique alors automatiquement un abattement forfaitaire, sans que vous ayez à justifier vos dépenses.. Même si ce régime est avantageux par sa simplicité, il ne l’est pas toujours pour son optimisation fiscale.

Il s’applique aussi bien aux locations meublées classiques qu’aux locations meublées de tourisme, qu’elles soient classées ou non.

Ce régime d’imposition est particulièrement adapté aux bailleurs qui débutent dans la location meublée car il leur permet de se concentrer sur la gestion de leur bien sans avoir à tenir une comptabilité complexe ni à produire une liasse fiscale.

La location meublée relève des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non les revenus fonciers car elle est considérée comme une prestation de services. Contrairement à la location nue, le bailleur fournit non seulement un toit, mais aussi tout le nécessaire pour y vivre tels qu’un lit, une table, des chaises etc. Ce mobilier et la fourniture d’équipements sont assimilés par l’administration fiscale à une activité commerciale, d’où le rattachement au régime des BIC.

Qui peut bénéficier du régime micro-BIC en location meublée ?

Le régime micro-BIC s’adresse aux propriétaires relevant du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de Loueur en meublé professionnel (LMP), s’il respecte les seuils.

En cas d’inscription comme loueur professionnel (LMP), sachez que les règles fiscales changent significativement, notamment en matière d’amortissements, de déduction des déficits ou encore de la taxation des plus-values.

Il est important de bien faire la différence entre un LMNP et un LMP. Vous êtes considéré comme un LMNP si vous remplissez au moins une de ces conditions :

• Vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000€ ;
• Vos recettes locatives annuelles sont inférieures aux autres revenus professionnels de votre foyer fiscal (dont des salaires, des pensions ou d’autres revenus BIC).

Dans le cas où vous ne remplissez aucune de ces deux conditions, vous basculez automatiquement sous le statut de LMP, ce qui implique un grand changement d’obligations fiscales et comptables ainsi que l‘imposition au régime réel si vous dépassez les seuils du régime micro-BIC.

Il est essentiel d’être conscient des conséquences d’un passage au statut de LMP. Au-delà de l’obligation de s’inscrire au régime réel (en cas de dépassement des seuils), le loueur professionnel est assujetti aux cotisations sociales des travailleurs indépendants sur ses revenus locatifs. De plus, les règles de taxation des plus-values en cas de revente du bien sont celles des plus-values professionnelles, qui peuvent être moins favorables que celles des particuliers si l’activité n’est pas bien optimisée. Enfin, le LMP et le LMNP au réel doivent tenir une comptabilité d’engagement plus contraignante qu’au régime micro-BIC.

Ce n’est pas tout, pour profiter du micro-BIC il faut également :

• Exercer une activité de location meublée professionnelle ou non professionnelle ;
• Ne pas dépasser certains seuils de chiffre d’affaires (voir les seuils ci-dessous) ;
• Ne pas être en Société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur le revenu (IR), sauf cas particuliers ;
• Être propriétaire du bien.

Les biens détenus via une SCI à l’IR peuvent exceptionnellement bénéficier du micro-BIC s’ils sont meublés et que la société exerce une activité commerciale régulière. Cela reste cependant très rare.

Quels sont les seuils de chiffre d’affaires à ne pas dépasser ?

Pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC en location meublée, il faut que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas :

• 77 700 € pour les locations meublées classiques (non classées) ;
• 188 700 € pour les locations meublées de tourisme classés ou chambres d’hôtes.

Lors de la première année d’activité, c’est la règle du prorata temporis qui s’applique. Cela signifie que si vous débutez votre activité meublée en cours d’année, les seuils de 77 700 € et 188 700 € doivent être ajustés au prorata du temps d’exercice.

Quel est le taux d’abattement fiscal applicable en micro-BIC ?

Le régime micro-BIC en location meublé vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur votre chiffre d’affaires brut. En principe, celui-ci couvre l’ensemble de vos charges.

• 50% pour les locations meublées classiques ;
• 30% pour les locations meublées de tourisme non classées ;
• 50% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

L’avantage principal du régime micro-BIC est que vous n’avez pas à justifier ni à déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.). Ces frais sont pris en compte forfaitairement grâce à l’abattement fiscal appliqué automatiquement sur vos recettes.

L’abattement de 50% est particulièrement attractif dans les zones touristiques où la location saisonnière est pratiquée de manière intensive. Cela permet une forte optimisation fiscale sans aucune justification de charges.

Pour comprendre la logique de ce forfait d’abattement, il est essentiel de connaître ce qu’il est censé couvrir. L’abattement de 30% ou de 50% remplace la déduction de l’ensemble des frais et charges supportés pour votre activité de location, notamment :

• Les interêts d’emprunt immobilier contracté pour l’achat du bien ;
• La taxe foncière ;
• Les charges de copropriété (entretien, ascenseur, ou encore les espaces verts etc…) ;
• Les primes d’assurances (propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés etc…) ;
• Les frais d’entretien et de petites réparations (plomberie, électricité etc.) ;
• Les frais de gestion locative dans le cas où vous passez par une agence ;
• Les frais de comptabilité ;
• L’amortissement du bien immobilier et du mobilier, c’est-à-dire la prise en compte de leur perte de valeur dans le temps.

Comment déclarer ses revenus en micro-BIC ?

La déclaration de vos revenus locatifs en micro-BIC est relativement simple, elle se fait lors de votre déclaration de revenus annuelle.

Pour cela, il vous suffit de :

• Obtenir un numéro de SIRET : vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé sur le site de l’INPI via le guichet unique des formalités d’entreprises. Cette démarche est gratuite et vous permet d’obtenir un numéro SIRET qui sera indispensable pour votre déclaration fiscale. Cette demande doit être réalisée dansles 15 jours qui suivent la mise en location de votre bien ;
• Remplir la déclaration 2042-C-PRO : cette déclaration d’impôts annexe vous permet d’y reporter le montant brut de vos recettes. Dans la case 5ND (ou 5OD/5PD) pour les locations meublées classiques et la case 5NG (ou 5OG/5PG) pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.

Vous n’avez pas besoin de calculer vous même l’abattement, l’administration fiscale l’appliquera automatiquement.

Quelles sont les avantages et les inconvénients du régime micro-BIC ?

Le régime micro-BIC en location meublée est très apprécié car il dispose de nombreux avantages, en voici les principaux :

• Une fiscalité très simple : pas de bilan à réaliser, de liasse fiscale, ni de calculs complexes, un seul montant à déclarer ;
• Pas besoin d’expert-comptable : vous économisez ainsi des frais ;
• Un abattement souvent généreux : celui-ci peut être bien plus avantageux qu’une déduction réelle dans certains cas ;

Malgré ses nombreux atouts, le micro-BIC en location meublée présente aussi quelques limites comme :

• Pas de déduction des charges réelles : même si elles sont élevées, comme les intérêts d’emprunt, ou encore les travaux etc. ;
• Moins intéressant si les charges dépassent l’abattement : si vos charges représentent 60% de vos revenus, vous êtes fiscalement perdant par rapport au régime réel ;
• Pas de gestion du déficit : contrairement au régime réel, vous ne pouvez pas créer de déficit fiscal pour le reporter et annuler vos impôts futurs ;
• Risque de basculer au régime réel sans s’en rendre compte : un bon suivi de chiffre d’affaires est indispensable pour veiller à ne pas dépasser le seuil par inadvertance ;
• Non cumulable avec certains avantages fiscaux : comme la déduction du déficit foncier ou le statut de résidence principale.

Régime micro-BIC ou réel en location meublée : comment choisir ?

En tant que loueur de biens meublés, le choix du régime d’imposition dépend de votre situation.

Le régime micro-BIC est plus avantageux dans le cas où vos charges sont inférieures à 50%, que vous louez occasionnellement ou en courte durée ou bien que vous cherchez une gestion fiscale plus simple.

Le régime réel devient plus avantageux dès que la somme de vos charges déductibles réelles et de l’amortissement dépasse l’abattement forfaitaire (30% ou 50%). C’est généralement le cas si :

• Vous venez d’acheter le bien et vous avez donc des interêts d’emprunt et des frais de notaires importants ;
• Vous réalisez des travaux de rénovation ou d’amélioration ;
• Vos charges de copropriété et votre taxe foncière sont élevés.

Peut-on changer de régime et comment ?

En location meublé, le régime micro-BIC s’applique par défaut. Pour passer au régime réel, vous pouvez faire une demande d’option avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. Pour cela, il vous suffit d’envoyer un courrier de levée d’option à votre Service des impôts des entreprises (SIE). Cette option est valable pour l’année concernée et reconduite tacitement chaque année.

Quelles autres obligations complémentaires sont à prévoir ?

Même en tant que loueur meublé sous le régime du micro-BIC, vous pouvez être soumis à certaines taxes et contributions. Parmi elles :

• La cotisation foncière des entreprises (CFE) : en étant loueur en meublé, même occasionnel, vous exercez une activité commerciale et êtes donc redevable de cette taxe locale. Son montant varie selon la commune, mais vous pouvez cependant profiter de certaines exonérations, notamment situations en cas de la location d’une partie de sa résidence principale ;
• Les cotisations sociales : dans le cas de la location meublée de courte durée ou en régime LMP, si vos recettes dépassent 23 000€ par an, vous devez vous affilier au régime social des travailleurs indépendants et payer des cotisations sociales. En dessous de ce seuil, vous ne payez que les prélèvements sociaux au taux de 17,2% ;
• La Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : la location meublée est en principe exonérée de TVA mais elle peut devenir applicable si vous proposez au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants : petits déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison, ou encore un service de réception.

Comment optimiser votre fiscalité en location meublée ?

Il existe plusieurs astuces afin d’optimiser au maximum la fiscalité en location meublée. En voici quelque-uns :

• Faire classer son logement meublé : pour la location saisonnière, obtenir le classement officiel « meublé de tourisme » permet de bénéficier de l’abattement de 50% (au lieu de 30%) et d’un plafond de CA plus élevé ;
• Suivre son chiffre d’affaires : anticipez le dépassement des seuils pour ne pas subir le passage au régime d’imposition réel ;
• Choisir le bon statut et le bon régime : faites des simulations chaque année pour comparer le régime micro-BIC et le régime réel et voir lequel est le plus intéressant pour votre situation ;
• Faire appel à un professionnel : demandez l’avis d’un expert-comptable spécialisé en LMNP sur vos choix fiscaux, cela peut vous faire économiser beaucoup sur le long terme ;
• Optez pour le statut de Loueur en meublé non professionnel : c’est un statut très favorable si il est bien géré.

Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter ?

En choisissant le régime micro-BIC en location meublée, certaines erreurs peuvent rapidement arriver, voici les plus courantes :

• Oublier de s’immatriculer et d’obtenir son numéro SIRET ;
• Déclarer ses revenus en « revenus fonciers » au lieu de « BIC » ;
• Appliquer l’abattement soi-même sur le montant déclaré ;
• Mal évaluer ses charges et rester sous le régime micro-BIC alors que le régime réel serait plus avantageux dans votre situation.