Le Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) prévoit de réduire les avantages fiscaux des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Les changements majeurs de cette réforme incluent la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value et la réduction des abattements sur les recettes locatives. Ces 7 et 8 novembre 2024 l’assemblée nationale a définitivement adopté une partie de la proposition de loi. Quel est l’impact de cette réforme ? Le statut LMNP reste-t-il aussi avantageux pour diminuer la fiscalité des revenus locatifs ? Quelles sont les LMNP concernées ?

Résumé
- La question des avantages fiscaux des locations meublées est régulièrement débattue lors des projets de loi de finances annuels (PLF) ;
- Le PLF pour 2025 souhaite intégrer les amortissements au calcul des plus-values (LMNP au réel) ;
- Le parlement a aussi voté pour réduire les abattements fiscaux accordés aux LMNP de meublés de tourisme (en micro-BIC) ;
- La réforme souhaite impacter principalement les locations de courte durée (type Airbnb, Booking ou Abritel).
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Contexte de la réforme fiscale 2025
Le projet de loi de finances pour 2025
Le projet de loi de finances (PLF) pour 2025 s’inscrit dans un contexte économique marqué par un fort déficit budgétaire et une dette publique dépassant 110 % du PIB. Dans ce projet de loi annuel fixant les orientations budgétaires pour la prochaine année, les avantages dont bénéficient les meublés de tourisme sont remis en cause.
Le PLF souhaite réduire les avantages fiscaux accordés aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Le but : atténuer les tensions sur le marché immobilier et adapter les besoins locatifs à la demande réelle, en particulier dans les zones tendues. Les locations saisonnières de type Airbnb et Booking sont de plus en plus nombreuses comparées aux offres de logements qui diminuent face à une demande en hausse.
💰 L’Inspection générale des finances estime le manque à gagner fiscal dû aux spécificités de régime d’imposition accordées à la location meublée à 330 à 380 millions d’euros (rapport de janvier 2016).
Les LMNP : rappel
Les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) sont des particuliers qui louent un bien meublé sans en faire leur activité principale. Ce statut offre une fiscalité avantageuse. Deux régimes d’imposition sont possibles :
- Le régime micro-BIC (avec un abattement de 50% sur les recettes locatives et jusqu’à 71% s’il s’agit d’une location meublée de tourisme) ;
- Le régime réel (avec la possibilité de réduire ses impôts grâce à l’amortissement immobilier).
⚠️ Si les recettes locatives sont supérieures à 23 000 € ou dépassent le montant total des autres revenus professionnels du foyer alors la LMNP n’est pas autorisée. Il faut opter pour une LMP, une SCI à l’IS ou une autre société commerciale.
L’impact de la réforme sur les LMNP
La réforme fiscale 2025 prévoit des modifications majeures pour certains particuliers louant en meublé sous le statut de LMNP. Ce statut a longtemps autorisé des avantages en termes d’amortissement et d’imposition sur les revenus locatifs. Aujourd’hui le projet de loi souhaite diminuer ces avantages pour les locations à courte durée.
Les amortissements sont intégrés au calcul des plus-values
Le statut LMNP permet aux propriétaires de déduire une partie de la valeur de leurs biens sous forme d’amortissement. L’avantage des LMNP réside principalement dans la possibilité d’amortir un bien sans que ce dernier ne soit intégré dans le calcul des plus-values. Ce procédé permet aux LMNP de réduire considérablement leur base imposable.
Le projet de réforme souhaite intégrer les amortissements dans le calcul des plus-values, ce qui aurait pour impact de diminuer la valeur d’achat et augmenter la plus-value taxable. Ce changement rendrait l’imposition plus lourde à la revente du bien, et ce dès le 1er janvier 2025.
📣 Le Sénat a supprimé la mesure sur les plus-values des LMNP souhaitée par l’Assemblée nationale. En 2025, les LMNP vont pouvoir continuer à bénéficier du régime des plus-values.
Le régime micro-BIC est réexaminé
La réforme réexamine également les avantages accordés aux LMNP par le régime micro-BIC. Ce dernier offre un abattement fiscal sur les recettes de 50 % pour les locations meublées qui peut atteindre les 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Le projet de loi souhaite aligner l’abattement des meublés de tourisme sur celui des locations d’habitations. Voici ce qui change :
Pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés :
- Suppression de la spécificité accordée aux chambres d’hôtes et aux meublés de tourisme classés, l’abattement est réduit à 50% (comme les locations de meublés d’habitation) ;
- Le seuil du régime micro-BIC est abaissé. Il passe de 188 700€ à 77 700 € de recettes annuelles.
Pour les meublés touristiques non classés :
- Réduction de l’abattement des meublés touristiques non classés à 30% (comme les locations d’habitations de non-meublés) ;
- Le plafond de recettes pour pouvoir bénéficier de l’abattement de 30% passe de 77 700 € à 15 000 €.
Les changements au niveau de l’abattement forfaitaire impactent uniquement les LMNP au régime micro-BIC. Les LMNP au régime réel ne sont donc pas impactés par ce volet de la réforme.
📣 Les mesures relatives au régime micro-BIC ont été définitivement adoptées par l’Assemblée nationale le jeudi 7 novembre 2024.
LMNP : quelles sont les locations concernées ?
Les meublés de tourisme : cible de la réforme
La réforme introduite par le Projet de Loi de Finances 2025 n’impacte pas tous les loueurs en location meublée non professionnels. L’impact sera minime pour les LMNP qui réalisent de la location longue durée à usage d’habitation et non de tourisme.
La volonté de l’Etat est aujourd’hui de rééquilibrer l’offre entre les locations de longue durée (meublée ou nue) et les locations meublées touristiques.
Les locations les plus touchées seront donc celles mentionnées à l’article 324-1 du Code de tourisme : « Toutes villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».
Les avantages subsistent pour les biens immobiliers détenus sur le long terme
Aujourd’hui en France le système d’amortissement prévu pour les LMNP leur permet de bénéficier d’avantages fiscaux :
- D’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de conservation d’un bien ;
- Et d’une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
La réforme souhaitait initialement réduire les avantages des LMNP (location de tourisme ou à usage d’habitation) qui ne revendraient pas leur bien sur le long terme. Les biens conservés plus de 22 ans ne seraient donc pas impactés par la réforme.
Et aujourd’hui, on en est où ? Finalement c’est une bonne nouvelle pour toutes les LMNP, qui vont pouvoir continuer à bénéficier du régime des plus-values immobilières.
Quel statut devient le plus intéressant pour faire de la location meublée ?
Pour les investisseurs immobiliers souhaitant effectuer de la location meublée, le statut de LMNP perd progressivement ses nombreux avantages fiscaux. D’autres options existent également, qui ne sont pas à mettre de côté au vu du contexte actuel. La SCI à l’IS est aujourd’hui une forte concurrente de la LMNP.
La SCI, société civile immobilière, permet de gérer un bien immobilier à plusieurs. Contrairement en LMNP, la SCI permet de séparer le patrimoine personnel des associés du patrimoine professionnel détenu par la société. Il est possible de faire de la location meublée en SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI à l’IS permet d’amortir les biens immobiliers détenus par la SCI et donc de réduire son résultat imposable.
🏡 En SCI, il est également possible de transmettre un bien progressivement en cédant des parts de la société. Cette option permet de préparer sa succession en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Calendrier des dernières actualités
Le projet de loi pour remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue a été source de nombreux débats depuis son dépôt à l’Assemblée nationale le 28 avril 2023. Une fois adoptée, la nouvelle législation entrera rapidement en vigueur. La date de mise en œuvre de la réforme est prévue pour le 1er janvier 2025. Vous pouvez consulter directement les dernières misses à jours législatives ici.
Dates clés | Institution concernée |
28 avril 2023 | Dépôt de la proposition de loi à l’Assemblée nationale (commission saisie au fond) |
29 novembre 2023 | Rapport de la commission |
10 octobre 2024 | Présentation du projet de Loi de finances pour 2025 en Conseil des ministres |
29 janvier 2024 | Première lecture au Sénat (commission saisie au fond) |
7 mai 2024 | Rapport de la commission |
16 octobre 2024 | Examen de l’amendement excluant les LMNP à usage d’habitation de l’intégration des plus-values dans le calcul de l’imposition |
29 octobre 2024 | Proposition de texte sur les dispositions encore en discussion par la commission mixte paritaire |
5 novembre 2024 | Lecture au Sénat |
7 novembre 2024 | Lecture à l’Assemblée nationale |
19 novembre 2024 | 25 % des décrets nécessaires ont été publiés |
Vous avez davantage de questions sur la réforme fiscale 2025 et son impact sur les LMNP ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝
Bonjour, les locations LMNP dans une mobil home camping **** est il concerné par la nouvelle loi, au réel 6 semaines de location à l’année.
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour Sylvie,
Oui, les locations dans des mobil home camping rentrent dans la catégorie des locations de courte durée prises en compte dans la réforme. Cependant aucun changement n’est prévu à date pour les LMNP au régime réel (seulement celles au régime micro).
Bonjour, j’ai une location de tourisme NON classé qui est au régime réel. Mon CA annuel tourne autour de 18.000 euros.
Serai-je impactée ? Quel sera mon pourcentage d’abbattement et y’a t-il une limite de CA à ne pas dépasser ?
Merci !
Bonjour,
Pour les locations de tourisme non classé qui sont au régime réel (et non micro), aucun changement n’est prévu à date.
Bon à savoir : dans le cas où vos recettes annuelles liées à cette activité excéderaient 23 000 €, elle sera assimilée à une activité professionnelle.
Bonjour,
Quels sont les changements d’un point de vue fiscal pour les lmnp de courte durée ?
Cordialement
Antoine
Bonjour Antoine,
Toutes les mesures n’ont pas encore été prises à cette date. Concernant les LMNP, le Sénat a procédé à la réintégration des amortissements de la plus-value pour toutes les LMNP. Il n’y a donc plus à date de grand changement fiscal de ce côté.
Quelques changements ont cependant déjà vu le jour au niveau de la réduction des abattements fiscaux pour les meublés de tourisme :
– Réduction de 50% à 30% pour les meublés non classés
– Et de 71% à 50% pour les meublés classés et les chambres d’hôtes
Bonjour
Je souhaite louer un studio meublé standard non classé et longue durée ( pas de Airbnb ) courant 2025 avec une déclaration micro bic forfaitaire . L’abattement sur le revenu imposable sera toujours de 50% des loyers perçus ? Ou y a t’il un changement prévu?
Merci
Bonjour Stephane,
À date aucun changement n’a encore été prévu pour votre cas,
Cependant l’adoption de la loi de finances pour 2025, tout comme son contenu, est encore en suspens du côté du gouvernement. Nous vous tiendrons au courant des prochaines évolutions sur le sujet.
Bonjour,
merci pour votre retour
En auto entreprise en location meublé de tourisme classé, mon seuil de CA pour l’année 2025 est de 77 700 euros, mais mon seuil de la franchise en base de tva est de 85 800 euros.
Je ne comprend pas trop comment il peut être plus élevé que mon seuil de CA
Bonjour Ophélie,
En effet le seuil de la franchise en base de TVA est plus élevé que le plafond de l’auto-entreprise. Cela signifit que tous les auto-entrepreneurs en location meublé sont en franchise en base de TVA. S’ils sortent du régime micro pour passer au réel, ils auront également une marge avant de devoir facturer et récupérer la TVA.
Bonjour
J’envisage d’investir dans l’achat de mobilhome sur emplacement de camping ouvert a l’année ou non. Quelle est la meilleure forme de societé a faire ou non
Cordialement
Kirakossian Dominique
Bonjour Dominique,
Cela dépend de beaucoup de paramètres. Vous pouvez prendre un rendez-vous gartuit avec l’un de nos conseillers en création d’entreprise : https://www.indy.fr/rendez-vous/
Bonjour,
Je vous remercie pour votre retour.
Autres questions, en plus de la nuité je propose des options complémentaires au niveau des repas, les clients peuvent opter pour une bouteille de vin, une planche de charcuterie fromage ou encore des décorations romantiques ( bouquets de fleurs …. ) Est-ce que je releve d’une activité mixte ou est ce que je dois tout inclure dans le CA de 77 700 euros ?
A partir de quel moment dois je déclarer de la TVA ?
Les taux de TVA sont:
10% pour la nuit ?
5.5% pour la nourriture ?
20% alcool et décoration romantique ?
Merci de votre retour
cordialement
Bonjour Ophélie,
1. Les options complémentaires que vous proposez (bouteille de vin, planche de charcuterie/fromage, décorations romantiques) peuvent être considérées comme des activités distinctes de la simple location meublée. Si ces prestations sont significatives et indépendantes, votre activité pourrait relever d’une activité mixte. Nous vous recommandons de consulter un expert-comptable pour confirmer cette information et obtenir une réponse adaptée à votre situation.
2. Concernant la TVA, vous devrez commencer à la facturer dès que votre chiffre d’affaires dépasse les seuils de la franchise en base de TVA :
– Si votre CA est compris entre 85 800 € et 94 300 €, vous devrez facturer la TVA à partir de l’année suivante ;
– Si votre CA dépasse 94 300 €, vous serez redevable de la TVA dès le premier jour du mois de dépassement.
3. Enfin, si vous êtes redevable de la TVA, vous devez appliquer les taux suivants :
– 10 % pour les nuitées (hébergement touristique) ;
– 5,5 % pour les repas (nourriture sans alcool) ;
– 20 % pour les boissons alcoolisées et les décorations.
Bonjour,
En étant autoentrepreneur et faisant de la location meublé de tourisme classé, quel est le seuil CA en 2025 en zone NON tendu ?
Comment déclarer les revenus à l’URSSAF ?
Exemple: un client fait une réservation en ligne directement sur mon site internet le 02/01 mais pour une nuit qui aura lieu le 02/02 soit 1 mois après. Je reçoit les fonds 1 semaine après sur mon compte bancaire. Je déclare à l’urssaf ce que je reçoit sur mon compte meme si la nuit du client n’est pas passé ?
Deuxième chose je lui fait sa facture le lendemain de son départ soit le 03/02, est-ce OK pour vous ?
Merci pour votre retour
Cordialement
Bonjour Ophélie,
1. Pour les revenus de l’année 2024, déclarés en 2025, le seuil pour rester en auto-entreprise est fixé à 188 700 €. Cependant, pour les revenus de l’année 2025, déclarés en 2026, ce seuil est abaissé à 77 700 €, conformément aux nouvelles règles en vigueur.
2. En tant qu’auto-entrepreneur, vos revenus doivent être déclarés en fonction de la date d’encaissement des fonds sur votre compte bancaire, et non de la date de réalisation de la prestation (par exemple, la nuitée).
À titre d’exemple, si un client réserve une nuitée le 2 janvier 2025 pour un séjour prévu le 2 février 2025, et que le paiement est encaissé sur votre compte le 9 janvier 2025, vous devrez déclarer ce montant à l’URSSAF pour le mois de janvier 2025.
3. Concernant la facturation, vous pouvez tout à fait établir la facture après le départ du client, à condition que cela reste dans un délai raisonnable.
Par exemple, pour une nuitée réalisée le 2 février 2025, il est parfaitement conforme d’émettre la facture le 3 février 2025. Assurez-vous simplement que la facture inclut :
– La date de la prestation (dates de séjour) ;
– Le montant encaissé (déjà déclaré à l’URSSAF lors de l’encaissement) ;
– Les détails du paiement (montant, mode de règlement, etc.).
Bonjour Stéphanie,
en régime LMNP, réel simplifié, pouvez-vous confirmer que l’amortissement pourra toujours être pratiqué, malgré la nouvelle loi ? (hormis la notion de + value).
Merci pour votre réponse.
Jean-Luc
Bonjour,
Actuellement, en LMNP au réel simplifié, l’amortissement est possible, ce qui réduit votre base imposable. Toutefois, à partir de 2025, le projet de loi prévoit sa suppression pour les nouvelles déclarations, sauf pour les locations de longue durée (plus de 9 mois) qui pourraient bénéficier d’abattements spécifiques.
Pour en savoir plus à ce sujet, nous vous conseillons de vous tourner vers les impôts.
Passez d’excellentes fêtes de fin d’année 🎄
Bonjour,
en ce qui concerne le régime autoentrepreneur en ce qui concerne le seuil, on ne peut plus dépasser 77 700 euros par an de CA ? même si l’on ne se situe pas en zone tendu ?
merci
Bonjour,
Pour un autoentrepreneur en 2024, les seuils de chiffre d’affaires (CA) sont les suivants :
– 77 700 € pour les prestations de services et les activités libérales relevant des BNC ou des BIC ;
– 188 700 € pour les activités de vente de marchandises, restauration et hébergement (hors location meublée).
Ces plafonds sont valables partout en France, peu importe votre localisation, y compris en zone tendue. Si vous dépassez ces seuils, vous ne pourrez plus bénéficier du régime autoentrepreneur et devrez passer à un régime fiscal classique.
Si nous sommes au statut LMNP, peut on migrer vers un régime SCI à l’IS ?
Bonjour,
Oui, il est tout à fait possible de migrer d’un statut de LMNP vers une SCI imposée à l’IS.
Bonne nouvelle ! Chez Indy, nous vous accompagnons gratuitement dans la création de votre SCI ! Pour prendre rendez-vous avec nos conseillers en charge de la création nous vous invitons à cliquer juste ici
Bonjour
On entend aussi beaucoup parler de la mise en place de la TVA.
Cela concernera la LMNP et la LMP?
Merci de votre réponse
Stéphanie
Bonsoir Stéphanie,
La récente réforme concerne principalement les abattements et les amortissements en LMNP, elle n’affecte pas directement la TVA dans ce cadre.
Afin de vous aider au mieux, pourriez-vous préciser de quel aspect vous parlez ? Parlez-vous des nouveaux seuils de la franchise en base de TVA ou d’un autre changement lié à la fiscalité des locations meublées ? 🤔
bonjour
la nouvelle loi sur la fiscalité des locations saisonnières prend effet au 1er janvier 2025.
S’applique -t-elle sur les loyers perçus en 2024 déclarés en 2025 ou bien sur les loyers perçus en 2025?
merci pour votre réponse
Bonjour Francine,
La nouvelle loi sur la fiscalité des locations saisonnières, qui entre en vigueur le 1er janvier 2025, devrait s’appliquer aux loyers perçus à partir de 2025. Autrement dit, les loyers perçus en 2024, même s’ils sont déclarés en 2025, resteront soumis aux règles fiscales actuelles.
Cela dit, nous vous recommandons tout de même de confirmer cette information directement auprès des services fiscaux pour être absolument certaine des modalités applicables dans votre situation.