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Vous souhaitez louer votre bien en meublé sous le statut LMNP ? Dans ce cas, un bail spécifique est requis. Parmi les différentes options à votre disposition, le bail commercial, applicable aux résidences-services (comme les résidences étudiantes, seniors ou de tourisme), présente des caractéristiques uniques. Quels sont-elles ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? La réponse à toutes vos interrogations dans cet article.
En résumé :
- Le bail commercial en LMNP est destiné à la location de biens dans des résidences–services, généralement gérées par des gestionnaires (résidences étudiantes, seniors, etc.) ;
- Contrairement aux baux classiques, il a une durée minimale plus longue et des modalités spécifiques de révision et de fixation des loyers ;
- Ce bail est idéal pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier tout en bénéficiant des avantages du statut LMNP.
Qu’est-ce qu’un bail commercial LMNP ?
Définition
Le bail commercial en LMNP permet de louer un logement meublé à un gestionnaire de résidence-services (comme une résidence étudiante, senior ou de tourisme), et pas directement à un locataire. Ici, c’est l’exploitant qui s’occupe de toute la gestion locative : accueil, entretien, mise en location, etc.
Le propriétaire, lui, signe un contrat uniquement avec cet exploitant, et perçoit des loyers fixes. Il n’a donc aucun lien direct avec les locataires, ni à gérer leur arrivée ou départ.
Le bail commercial en LMNP doit préciser les locaux loués et l’usage prévu. Dans le cas d’une résidence-services, il doit indiquer que le bien sera exploité en tant que tel, avec la fourniture d’au moins trois services para–hôteliers : accueil (physique ou à distance), petit-déjeuner, linge de maison et ménage régulier.
Vous trouverez très facilement des modèles de contrat de location sur internet.
Quels types de biens sont concernés ?
En LMNP, vous pouvez investir dans divers types de résidences-services, telles que les résidences étudiantes, les EHPAD pour personnes âgées dépendantes, les résidences seniors pour les retraités autonomes, ainsi que les résidences de tourisme et les appart’hôtels, souvent dédiés aux voyageurs d’affaires.
Ces résidences offrent une gamme de services adaptés, comme la conciergerie, des espaces communs, la restauration, ou encore des équipements de bien-être et de santé, en fonction des besoins des occupants.
Les caractéristiques du bail commercial LMNP
Durée du bail commercial
Le bail commercial en LMNP dure au minimum 9 ans, avec une possibilité de résiliation tous les 3 ans, d’où le nom « bail 3/6/9 ». Ce cadre assure au propriétaire des revenus stables tout en lui laissant une certaine souplesse.
Fixation des loyers
Le loyer, généralement révisé tous les trois ans, est fixé librement entre le propriétaire et l’exploitant, avec la possibilité de l’indexer sur des indices spécifiques. Une bonne négociation est donc indispensable pour assurer une bonne rentabilité.
Fiscalité
En LMNP avec bail commercial, la fiscalité dépend du régime choisi lors de la création de la structure. Le propriétaire peut se tourner vers :
- Le régime réel d’imposition, qui permet de déduire les charges réelles liées à l’exploitation et d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Ce régime est souvent privilégié pour les investisseurs ayant des charges importantes ;
- Le régime micro-BIC, accessible pour les investisseurs dont les revenus ne dépassent pas un certain montant. Ce régime simplifié permet d’appliquer un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, mais n’offre pas la possibilité de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien. Il est donc particulièrement adapté aux investisseurs ayant peu de charges, mais peut être moins avantageux pour ceux qui souhaitent réduire de manière significative leur imposition.
Zoom sur les charges et travaux
Dans le cadre du bail commercial en LMNP, la répartition des charges est librement établie entre le propriétaire et le gestionnaire de la résidence. En raison de la nature commerciale du bien loué, le gestionnaire, qui gère la résidence, prend généralement en charge l’entretien courant ainsi que les petites réparations.
De son côté, le propriétaire assume généralement les obligations classiques, à savoir :
- Le paiement de la taxe foncière ;
- Le renouvellement du mobilier, qui peut être effectué à chaque renouvellement du bail commercial, généralement tous les 10 ans ;
- Les gros travaux définis par l’article 606 du Code civil, qui restent très rares. Les plus courants étant les travaux de toiture, pris en charge par l’ensemble des copropriétaires. Pour consulter l’article, c’est par ici.
Quelles différences avec un bail classique LMNP ?
| Critères | Bail Meublé Classique | Bail Commercial (LMNP) |
| Public cible | Locataires longue durée | Investisseurs / Résidences services |
| Durée | 1 an, renouvelable | 9 ans, renouvelable (bail 3/6/9) |
| Préavis du locataire | 1 mois | Selon contrat |
| Dépôt de garantie | Maximum 2 mois de loyer | Souvent 3 mois de loyer |
| Loyer | Fixé librement, soumis à encadrement en zone tendue | Fixé par contrat, souvent indexé sur l’Indice des Loyers Commerciaux |
| Flexibilité | Haute | Moyenne |
| Usage du logement | Résidence principale | Résidence de service (étudiants, seniors, etc.) |
Les avantages du bail commercial LMNP
Stabilité et sécurité financière
Avec sa durée minimale de 9 ans et la possibilité de renouvellement, le bail commercial apporte une grande stabilité financière. L’investisseur peut ainsi compter sur des revenus réguliers et sécurisés.
Le loyer peut être ajusté régulièrement, souvent en suivant un indice comme l’ILC, ce qui permet de l’adapter aux hausses de prix et aux évolutions du marché.
Une gestion simplifiée
Ici, c’est le gestionnaire qui s’occupe de tout : gestion des locataires, entretien, maintenance, etc. Vous êtes ainsi libéré de ces tâches chronophages et pouvez vous concentrer sur d’autres projets ou investissements.
Diversification du portefeuille immobilier
Ce bail permet également d’investir dans des biens spécifiques, comme des résidences pour seniors, étudiantes ou de tourisme. Ces types de biens sont particulièrement recherchés, avec une demande stable et des rendements intéressants, surtout dans les zones où la demande locative est élevée.
Des avantages fiscaux
Enfin, le statut LMNP offre des avantages fiscaux intéressants, comme la déduction des charges réelles (frais de gestion, entretien, amortissements). Il permet aussi de récupérer la TVA sur l’achat d’un bien neuf, sous certaines conditions. Enfin, il est possible, sous conditions, de bénéficier d’une exonération de CFE.
Les inconvénients du bail commercial LMNP
Un engagement sur la durée
Comme mentionné précédemment, le bail commercial a une durée minimale de 9 ans renouvelable, ce qui peut paraître long pour certains investisseurs, notamment si les conditions du marché évoluent ou si l’investisseur souhaite récupérer son bien rapidement. Bien que le bail soit résiliable tous les trois ans (bail 3/6/9), cette résiliation nécessite une certaine organisation et d’entreprendre des négociations avec l’exploitant.
Dépendance à l’exploitant
En tant que propriétaire du bien en LMNP, vous êtes dépendant de l’exploitant pour la gestion de votre bien. En cas de mauvaise gestion de sa part, la valeur de votre investissement et, bien entendu vos rendements, peuvent en pâtir.
Flexibilité limitée pour les loyers
Bien que les loyers puissent être fixés par contrat et révisés selon des indices, la flexibilité reste moindre par rapport à une location classique. En période de crise économique ou de récession, les loyers peuvent ne pas suivre les évolutions du marché immobilier, ce qui pourrait impacter la rentabilité de votre investissement.
Des interrogations au sujet du bail commercial en LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !
