Nouveau : Indy lance l’option expert-comptable 
Vous débutez avec votre location meublée et vous cherchez à maîtriser votre comptabilité de loueur meublé non professionnel ? Une gestion comptable rigoureuse vous permet non seulement de respecter vos obligations, mais aussi d’optimiser significativement votre fiscalité. Mais, comment choisir le régime le plus avantageux pour votre situation personnelle ? Quelles méthodes pratiques adopter pour organiser efficacement votre comptabilité LMNP ? Toutes les réponses dans cet article.
Résumé
- Le loueur meublé non professionnel désigne un propriétaire qui perçoit des revenus de la location d’un logement meublé sans que cette activité constitue sa profession principale ;
- Pour conserver le statut LMNP, vous devez respecter au moins l’une de ces conditions : des recettes inférieures à 23 000€ et/ou des revenus locatifs inférieurs aux revenus globaux du foyer fiscal ;
- Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50% ou 30% et sa simplicité administrative, ou le réel permettant de déduire l’ensemble de vos charges et d’amortir votre investissement ;
- Plusieurs solutions existent pour gérer votre comptabilité : autogestion, logiciel en ligne ou expert-comptable, chacune avec ses avantages selon votre situation.
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Qu’est-ce que le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ?
Définition et critères du LMNP
Le cadre légal qui définit votre activité
Le loueur meublé non professionnel désigne un particulier qui perçoit des revenus issus de la location d’un bien immobilier meublé, sans que cette activité constitue sa profession principale. Cette définition s’appuie sur l’article 155 du Code général des impôts.
Contrairement à une location nue imposée dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus issus de la fiscalité de la location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ouvrant ainsi des possibilités d’optimisation fiscale considérables.
Les conditions déterminantes pour bénéficier du statut
Pour être considéré comme LMNP, vous devez respecter au moins l’une de ces deux conditions :
- Vos recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23 000 €
- Les loyers perçus ne doivent pas être supérieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (comme les salaires, autres revenus professionnels…)
Si vous dépassez ces seuils, vous basculez automatiquement en statut LMP. Votre logement doit également être équipé de meubles et d’installations nécessaires à la vie quotidienne du locataire : literie, équipements de cuisine, mobilier de séjour, etc.
Différences entre LMNP et LMP
Pour vous aider à distinguer ces deux statuts de location meublée, voici un tableau comparatif des principales différences :
| Caractéristiques | LMNP | LMP |
| Conditions d’accès | Recettes <23 000 € ou recettes < aux revenus globaux du foyer | Recettes >23 000 € et recettes > aux revenus globaux du foyer |
| Déficits fiscaux | Imputation uniquement sur les revenus de même nature pendant 10 ans | Imputation sur le revenu global sans limitation. Report possible sur les 6 années suivantes |
| Régime social | Prélèvements sociaux (PS) sur vos bénéfices (17,2%)
| Cotisations sociales entre 35% et 40% des bénéfices avec un forfait minimum de 1 145 € |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers avec exonération après 22 ans (IR) et 30 ans (PS) | Régime professionnel avec exonération possible après 5 ans d’activité si recettes < 90 000€. |
| IFI | Bien intégré dans l’assiette imposable | Exonération possible si activité principale |
| Inscription au RCS | Non obligatoire | Non obligatoire |
Quels sont les régimes fiscaux applicables en LMNP ?
Le régime micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire
Fonctionnement et plafonds applicables en 2025
Le micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes ne dépassent pas certains seuils :
- Pour les locations meublées classiques, le plafond est fixé à 77 700 € de recettes annuelles ;
- Pour les meublés de tourisme non classés, ce plafond a été réduit à 15 000 € ;
- Pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, il s’établit à 77 700 €.
Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% sans justificatifs pour les locations meublées classiques et les meublés de tourisme classés/chambres d’hôte. Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement est désormais de 30%.
Profil des propriétaires pour qui ce régime est optimal
Ce régime convient particulièrement aux propriétaires dont les charges réelles représentent moins de 50% (ou 30%) des loyers perçus. Les propriétaires de biens anciens ou sans emprunt bénéficient généralement davantage de ce régime fiscal.
La simplicité administrative constitue un atout majeur : pas de comptabilité complexe ni de déclarations fiscales supplémentaires à produire.
Le régime réel : déductions et amortissements
Les mécanismes d’optimisation par l’amortissement
Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges effectives : intérêts d’emprunt, frais d’acquisitions, charges de copropriété, assurances, taxes foncières, honoraires de gestion et les dépenses d’entretien et de réparation. Son principal atout réside dans le mécanisme d’amortissement.
En effet, l’amortissement en LMNP consiste à déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition de votre bien, représentant sa dépréciation théorique. Généralement, le bâti s’amortit sur 25 à 30 ans et les meubles sur 5 à 10 ans.
Pour un appartement acquis à 200 000€ (dont 180 000€ pour le bâti), vous pourrez déduire chaque année 6 000€ d’amortissement, neutralisant l’imposition de vos revenus locatifs pendant plusieurs années.
Impact de la réforme fiscale 2025 sur l’imposition des plus-values
La réforme fiscale de 2025 a modifié l’un des avantages majeurs du statut LMNP. Désormais, les amortissements pratiqués pendant toute la durée de détention doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente
Bon à savoir : Cette réforme ne concerne pas les biens situés dans des résidences étudiantes, seniors ou EHPAD.
Vous avez acquis un appartement à 250 000€ et l’avez amorti à hauteur de 80 000€ sur 10 ans. Vous le revendez 300 000€. Le micro-BIC vous dispense de tenir une comptabilité complète, mais vous devez conserver un registre chronologique des recettes, mentionnant le montant et l’origine des sommes perçues. Ce registre peut être tenu sous forme papier ou dématérialisé. Ce registre doit être accompagné des justificatifs correspondants : contrats de location, quittances, relevés bancaires. Nous vous recommandons aussi de conserver les factures importantes liées à votre bien, notamment celles concernant les travaux. Pour votre déclaration LMNP, reportez simplement le montant de vos recettes brutes sur votre déclaration complémentaire n°2042-C-PRO, dans la section « Revenus industriels et commerciaux non professionnels« . Cette déclaration s’effectue généralement entre avril et juin de l’année suivant la perception des revenus. Sa simplicité constitue l’un des principaux avantages du régime micro-BIC.
Quelles sont les obligations comptables et déclaratives du LMNP ?
La comptabilité des LMNP au régime micro-BIC
Les exigences administratives simplifiées mais obligatoires
Le processus déclaratif annuel simplifié
La comptabilité des LMNP au régime réel
La tenue des documents comptables réglementaires
Au régime réel, vos obligations deviennent plus strictes. Vous devez maintenir une comptabilité complète, incluant un livre-journal et un grand livre, et établir annuellement un inventaire des actifs et passifs pour élaborer votre bilan et compte de résultat. L’ensemble de ces documents doit être conservé pendant au moins 6 ans.
Le livre-journal enregistre chronologiquement toutes vos opérations : encaissements de loyers, paiement des charges, etc. Le grand livre regroupe ces mêmes opérations par compte, permettant d’obtenir une vision synthétique de vos différents postes comptables.
Le calendrier et les procédures déclaratives
Le régime réel implique des obligations déclaratives plus conséquentes. Vous devez produire chaque année un formulaire n°2031 (déclaration de résultat), accompagné de plusieurs annexes, puis compléter le formulaire n°2042-C-PRO.
Comment tenir sa comptabilité de loueur meublé non professionnel ?
Faire sa comptabilité soi-même
La législation n’impose pas le recours à un expert-comptable pour gérer votre activité LMNP. Vous pouvez tout à fait tenir vous-même votre comptabilité, quel que soit le régime fiscal choisi.
Au micro-BIC, un simple registre des recettes suffit. Au régime réel, la complexité s’intensifie avec une comptabilité complète et un plan d’amortissement précis.
Certains investisseurs utilisent un simulateur LMNP Excel pour faciliter leurs calculs. Cette approche convient principalement aux loueurs au régime micro-BIC gérant peu de biens, ou aux personnes disposant déjà de solides connaissances comptables pour le régime réel.
Utiliser un logiciel de comptabilité en ligne
La solution idéale pour les loueurs meublés
Les logiciels de comptabilité en ligne se sont considérablement développés ces dernières années, offrant des solutions spécifiquement adaptées aux loueurs en meublés. Ces plateformes présentent plusieurs avantages décisifs.
Vous bénéficiez d’une accessibilité permanente à votre comptabilité depuis n’importe quel appareil, 24h/24. L‘automatisation des tâches comme la synchronisation bancaire et la catégorisation des opérations vous fait gagner un temps précieux. La conformité est assurée grâce aux mises à jour automatiques suivant les évolutions législatives. Une assistance technique est disponible en cas de questions ou difficultés.
Tout cela pour un coût bien inférieur à celui d’un expert-comptable. Ces solutions représentent un excellent compromis entre l’autogestion risquée et le recours onéreux à un cabinet traditionnel.
Recourir à un expert-comptable
Le recours à un comptable spécialisé en LMNP représente l’option la plus onéreuse. Les honoraires annuels oscillent généralement entre 600€ et 1200€ pour un seul bien au régime réel, impactant considérablement votre rentabilité locative.
Cette solution peut néanmoins se révéler pertinente dans certains cas particuliers : patrimoine complexe comprenant plusieurs biens, montages juridiques sophistiqués ou situations fiscales atypiques nécessitant un conseil personnalisé.
Pour la majorité des propriétaires gérant un ou deux biens en location meublée, cette option représente un investissement important face aux alternatives digitales disponibles aujourd’hui.
Bonjour
Merci pour l’ensemble des informations. Cependant je ne comprends pas les 2 informations sur le montant annuel.
Vous écrivezau début » Vos recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23 000 € »
Un peu plus loin nous lisons
« Pour les locations meublées classiques, le plafond est fixé à 77 700€ de recettes annuelles »
Quel est le bon chiffre ? Ou qu’est ce qui fait la différence de ces 2 informations.
Bonjour Léna,
Ces deux chiffres (23 000 € et 77 700 €) ne désignent pas la même chose.
– Le seuil des 23 000 € : Il sert à savoir si vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel ;
– Le plafond des 77 700 € : Il concerne le régime fiscal. Jusqu’à ce montant de recettes annuelles, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers. Si vous dépassez ce plafond, vous devez passer au régime réel.