Passez à la facturation électronique avec Indy : 
- En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir votre bien immobilier et réduire votre résultat BIC à zéro ;
- Le bien est décomposé en composants (gros oeuvre, agencement, installations…) avec des durées différentes ;
- Le terrain représente 10 à 20 % du prix d’acquisition et n’est jamais amorti ;
- Les amortissements non imputés sont reportables indéfiniment sur les futurs bénéfices BIC ;
- Notre simulateur calcule automatiquement vos tranches de déduction sur toute la durée du bien.
L’amortissement est l’un des avantages fiscaux les plus puissants du statut LMNP au régime réel. Il vous permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien de vos revenus locatifs, jusqu’à ramener votre résultat imposable à zéro. Mais le calcul est plus complexe qu’il n’y paraît : chaque composant du bien s’amortit sur une durée différente, ce qui crée des paliers successifs de déduction au fil des années.
Toute la gestion de votre LMNP devient facile avec Indy : du pilotage en temps réel à l’automatisation de votre comptabilité. 🤩
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP réel ?
En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel simplifié, vous pouvez comptabiliser la perte de valeur progressive de votre bien comme une charge déductible.
C’est le principe de l’amortissement en LMNP : chaque année, une dotation vient s’imputer sur vos loyers perçus, après déduction des charges courantes.
L’amortissement ne génère pas de sortie d’argent réelle : c’est une charge purement comptable. Pour autant, son impact fiscal est très concret.
Un investisseur qui perçoit 12 000 € de loyers annuels peut, grâce à l’amortissement, afficher un résultat BIC nul et ne payer aucun impôt sur ces revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Bon à savoir : l’amortissement n’est accessible qu’au régime réel. En micro-BIC, un abattement forfaitaire s’applique, qui dépend de votre type de location :
- 50 % pour les locations meublées classiques ;
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
- 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Comment fonctionne la décomposition par composants ?
En LMNP au réel, vous ne pouvez pas amortir votre bien en un seul bloc. La réglementation fiscale impose une décomposition par composants : chaque élément structurel est amorti séparément, sur une durée d’amortissement LMNP qui lui est propre, dans des fourchettes admises par l’administration.
Les composants standard et leurs durées réglementaires
Voici les composants habituellement retenus par les experts-comptables et les cabinets, avec les fourchettes de durées admises :
| Composant | % du prix indicatif | Durée d’amortissement | Amortissable ? |
| Terrain | 10 à 20 % | – | Non |
| Gros oeuvre | 50 % | 40 à 50 ans | Oui |
| Étanchéité | 5 à 15 % | 15 à 20 ans | Oui |
| Installations générales | 5 % | 15 à 25 ans | Oui |
| Agencement et mobilier | 10 à 20 % | 7 à 15 ans | Oui |
Pourquoi le terrain est-il exclu de l’amortissement ?
Le terrain ne se déprécie pas avec le temps. Il est donc exclu de la base amortissable, quelle que soit la durée de détention. La pratique est de retenir entre 10 et 20 % du prix d’acquisition pour la quote-part terrain, selon la localisation et la nature du bien. Cette fraction est définitivement non déductible.
Marc achète un appartement meublé à Lyon pour 300 000 €.
La quote-part terrain est estimée à 15 %, soit 45 000 €.
La base amortissable est donc de 255 000 €.
Le gros oeuvre (50 %) représente 150 000 € amortis sur 40 ans, soit 3 750 € de déduction annuelle pour ce seul composant.
Comment évolue votre déduction dans le temps ?
Votre déduction annuelle n’est pas constante sur toute la durée de détention. Elle diminue par paliers successifs, au fur et à mesure que les composants arrivent à leur terme. C’est exactement ce que le simulateur en tête de page illustre dans l’onglet « Tranches ».
Le principe des paliers successifs
Prenons un bien de 265 000 € avec les composants standards. Pendant les dix premières années, tous les composants sont actifs et la déduction totale est à son niveau maximum. Quand l’agencement (10 ans) arrive à terme, la déduction baisse. Puis l’étanchéité (15 ans), les installations générales (20 ans), et finalement seul le gros oeuvre reste actif jusqu’à son terme à 40 ans.
Consulter un tableau d’amortissement LMNP complet vous permet d’anticiper précisément ces baisses et de planifier la détention du bien en conséquence.
Anticiper les paliers pour mieux piloter votre investissement
Connaître à l’avance vos paliers de déduction vous permet de prendre de meilleures décisions patrimoniales. Un investisseur qui sait que sa déduction va baisser de 5 000 € à l’année 11 peut décider d’anticiper des travaux de rénovation pour maintenir un niveau d’amortissement élevé. Ces arbitrages ont un impact direct sur la rentabilité nette de l’investissement sur le long terme.
Le report des amortissements non imputés
Lorsque vos charges et amortissements dépassent vos loyers, vous ne pouvez pas créer de déficit imputable sur votre revenu global. Mais l’excédent d’amortissement non imputé n’est pas perdu : il est reportable indéfiniment sur les bénéfices BIC futurs de la même activité de location meublée. C’est un avantage fiscal considérable sur le long terme.
Attention : cette règle du report est propre aux amortissements en BIC. Elle est différente du déficit foncier applicable en location nue, qui peut s’imputer sur le revenu global dans certaines conditions. Les deux régimes ne doivent pas être confondus.
Amortissement LMNP et résultat BIC : le calcul concret
Pour calculer votre résultat imposable en LMNP au réel, vous appliquez la formule suivante :
L’amortissement s’impute en dernier, après toutes les charges courantes. Il ne peut pas rendre le résultat négatif : on l’utilise jusqu’à ramener le résultat à zéro, puis on reporte le solde. Pour visualiser ce calcul dans des situations concrètes, des exemples d’amortissement LMNP chiffrés détaillent la mécanique pas à pas.
Sophie perçoit 14 400 € de loyers annuels et supporte 4 000 € de charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion).
Son résultat avant amortissement est de 10 400 €. Son amortissement annuel disponible est de 12 500 €.
Elle impute 10 400 € d’amortissement, ramène son résultat à zéro, et reporte les 2 100 € restants sur les années suivantes.
Elle ne paie aucun impôt sur ses revenus locatifs cette année.
Optimisation : faut-il toujours imputer tout l’amortissement disponible ?
La règle comptable impose d’enregistrer les dotations aux amortissements chaque année, même si elles ne sont pas toutes imputées sur le résultat BIC. Vous ne pouvez pas choisir de mettre en veille votre amortissement pour l’utiliser une autre année. En revanche, l’excédent non imputé est automatiquement reporté, ce qui produit un effet similaire à long terme.
Cette mécanique rend le régime réel particulièrement efficace pour les investisseurs dont les loyers ne couvrent pas la totalité de l’amortissement disponible : le stock de report constitue un avantage fiscal différé, mobilisable dès que la situation locative évolue (hausse des loyers, fin du crédit, remise en location après vacance).
Amortissement d’un bien LMNP ancien : règles spécifiques
Si vous avez acquis un bien ancien ou si vous passez du micro-BIC au régime réel en cours de détention, les règles présentent des particularités. L’amortissement d’un bien LMNP ancien se calcule sur la valeur vénale du bien au moment de son inscription à l’actif, et non sur le prix d’achat initial.
Concrètement, si vous avez acheté un appartement il y a dix ans et que vous optez aujourd’hui pour le régime réel, c’est la valeur actuelle du bien qui sert de base de calcul. Cette valeur est en général déterminée par une estimation immobilière. Sur un marché en hausse, la base amortissable peut dépasser le prix d’achat, ce qui augmente les dotations annuelles disponibles.
Ce que dit la réglementation sur l’amortissement LMNP au réel
L’amortissement en LMNP au régime réel est encadré par les règles du Plan Comptable Général et les positions de l’administration fiscale. Les durées retenues pour chaque composant doivent correspondre à la durée d’utilisation réelle et rester dans les fourchettes admises. Sortir de ces fourchettes expose le dossier à un risque de redressement lors d’un contrôle.
La tenue d’un tableau des immobilisations est obligatoire. Il détaille pour chaque composant la valeur brute, la durée retenue, le taux d’amortissement, la dotation annuelle et la valeur nette comptable. Ce document est transmis chaque année avec la liasse fiscale, dans l’annexe 2033-C de la déclaration de résultat BIC.
