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- Le bail meublé doit obligatoirement suivre le modèle-type défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, modifié en 2023 ;
- Depuis le 1er janvier 2024, trois nouvelles mentions sont obligatoires : le numéro d’identifiant fiscal du logement, la classe énergétique DPE et le calendrier d’interdiction des passoires thermiques ;
- La durée minimale d’un bail meublé est d’1 an (9 mois pour un étudiant), avec un préavis de résiliation d’1 mois pour le locataire ;
- Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges ;
- Plusieurs annexes sont obligatoires : état des lieux, inventaire du mobilier, notice d’information, diagnostics techniques.
Vous louez un logement meublé et vous voulez vous assurer que votre contrat est conforme à la législation en vigueur ? Rédiger un bail meublé n’est pas une simple formalité : un contrat incomplet ou mal rédigé peut exposer le propriétaire à des litiges, voire à la nullité de certaines clauses. Contrairement à la location nue, le bail meublé obéit à un cadre strict sur le plan juridique comme fiscal : depuis 2015, le recours au modèle-type officiel est obligatoire, et la fiscalité applicable diffère sensiblement de celle de la location nue. Voici ce que doit contenir votre contrat, les mentions obligatoires à ne pas oublier et les erreurs les plus courantes à éviter.
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Qu’est-ce qu’un bail meublé et quand l’utiliser ?
Définition
Un logement est qualifié de meublé lorsqu’il est loué avec l’ensemble des éléments de mobilier et d’équipement nécessaires à la vie courante du locataire. La liste minimale des équipements est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, et inclut notamment literie, cuisine équipée, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien ménager.
En l’absence de l’un de ces éléments, le bail peut être requalifié en location nue.
Bail meublé vs bail nu : les différences clés
| Critère | Bail meublé | Bail nu |
| Durée minimale du bail | 1 an (9 mois pour les étudiants) | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) |
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Préavis propriétaire | 3 mois avant l’échéance | 6 mois avant l’échéance |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges | 1 mois de loyer hors charges |
| Régime fiscal des revenus | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) | Revenus fonciers |
| Statut fiscal possible | LMNP ou LMP | Régime micro-foncier ou réel |
| Inventaire du mobilier | Obligatoire | Non applicable |
Les cas particuliers : étudiant, bail mobilité
Deux variantes du bail meublé méritent d’être connues :
- Le bail étudiant permet de signer un contrat de 9 mois non renouvelable, adapté à une année universitaire ;
- Le bail mobilité, créé par la loi ELAN, s’adresse aux personnes en formation, en mission professionnelle ou en mutation : d’une durée de 1 à 10 mois, il est non renouvelable et interdit le versement d’un dépôt de garantie.
Que doit contenir un bail meublé conforme en 2026 ?
Les mentions obligatoires de base
Tout contrat de location meublée à usage de résidence principale doit comporter un ensemble de mentions obligatoires, notamment :
- L’identité complète des parties (bailleur et locataire) ;
- L’adresse précise du logement et sa surface habitable ;
- La qualification de location meublée, justifiée par la présence des équipements requis par le décret du 31 juillet 2015 ;
- La date de prise d’effet et la durée du bail ;
- Le montant du loyer et ses modalités de révision ;
- Le montant des charges et leur mode de calcul ;
- Le montant du dépôt de garantie, le cas échéant.
Pour les baux signés depuis le 1er janvier 2024, trois informations complémentaires doivent également figurer dans le contrat :
- Le numéro d’identifiant fiscal du logement (12 caractères numériques), disponible sur impots.gouv.fr dans l’espace personnel, sous l’onglet « Biens immobiliers » ;
- La classe énergétique du logement (de A à G), telle qu’elle ressort du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Les échéances du calendrier d’interdiction des logements énergivores : classe G dès 2025, classe F en 2028, classe E en 2034.
Bon à savoir : un bail ne mentionnant pas ces nouvelles obligations reste techniquement valide, mais le locataire est en droit de les réclamer. En cas de litige, l’absence de ces mentions peut fragiliser la position du bailleur.
Les clauses interdites
Certaines clauses sont considérées comme non écrites et donc nulles de plein droit, même si elles ont été acceptées et signées par les deux parties. Il s’agit notamment des clauses qui :
- Prévoient des pénalités automatiques en cas de retard de paiement du loyer supérieures aux intérêts légaux ;
- Interdisent la détention d’animaux domestiques dans le logement ;
- Imposent au locataire de signer, en plus du bail, un contrat distinct pour les équipements du logement ;
- interdire le locataire de recevoir des visiteurs.
🤓 Retrouvez la liste complète des clauses interdites directement sur le site des impôts.
Les annexes obligatoires à joindre au bail meublé
L’inventaire du mobilier
En location meublée, l’inventaire du mobilier est une annexe obligatoire au contrat. Il liste chaque meuble et équipement du logement avec son état (bon état, usure normale, dégradé). Il est établi ensemble par le propriétaire et le locataire lors de l’état des lieux d’entrée, puis signé par les deux. En cas de désaccord à la sortie, c’est ce document qui sert de référence pour identifier d’éventuelles dégradations.
Le dossier de diagnostic technique
Le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique complet. Il comprend :
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
- Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) pour les logements construits avant 1949 ;
- La mention de présence ou d’absence d’amiante ;
- L’état des installations d’électricité et de gaz si celles-ci ont plus de 15 ans
- L’état des risques et pollutions (ERP) ;
- Le diagnostic bruit si le logement est situé dans une zone d’exposition.
La notice d’information
Une notice d’information doit obligatoirement être annexée au bail, conformément à la loi du 6 juillet 1989. Mise à jour en février 2023, elle résume les droits et obligations du bailleur et du locataire, ainsi que les voies de recours et de conciliation disponibles en cas de litige. Elle est téléchargeable sur le site du gouvernement.
Fiscalité de la location meublée : quel régime s’applique ?
Louer un bien meublé ne relève pas du même cadre fiscal que la location nue. Les revenus tirés d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Concrètement, deux régimes d’imposition sont possibles selon le montant de vos recettes annuelles.
Le régime micro-BIC : la solution simplifiée
Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez automatiquement du régime micro-BIC. Ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes pour calculer votre bénéfice imposable, sans avoir à justifier vos charges réelles.
⚠️ Depuis la loi de finances 2025, les taux d’abattement pour les meublés de tourisme ont été fortement revus à la baisse. Les meublés de tourisme non classés bénéficient désormais d’un abattement de 30 % (contre 50 % auparavant), et les meublés de tourisme classés de 50 % (contre 71 % auparavant). Le régime fiscal avantageux dont bénéficiaient les locations saisonnières a donc été largement supprimé.
Le régime réel : pour optimiser votre imposition
Au-delà des seuils du micro-BIC, ou sur option, vous pouvez opter pour le régime réel simplifié. Il permet de déduire vos charges effectives : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, travaux, et surtout les amortissements du bien et du mobilier. Ce mécanisme d’amortissement est souvent décisif : il peut permettre de ramener votre bénéfice imposable à zéro pendant plusieurs années.
LMNP ou LMP : une distinction qui change tout
Votre situation fiscale dépend également de votre statut : loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP). Le statut LMP s’applique si vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50 % de vos revenus professionnels. Ce statut ouvre droit à des avantages supplémentaires, notamment la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global, mais implique aussi des cotisations sociales plus élevées.
Des interrogations au sujet de la comptabilité de la location meublée ? Notre équipe vous répond dans les commentaires !
