Investir en LMNP pour faire de la location de tourisme : conseils et fiscalité

Profitez d’avantages fiscaux et de rendements attractifs en réalisant un investissement saisonnier en LMNP. Malgré une évolution des règles en 2025, ce statut reste une solution efficace pour alléger votre imposition tout en construisant un patrimoine immobilier solide. Voici tout ce que vous devez savoir sur la LMNP de tourisme.

En résumé

• Le meublé de tourisme est un logement à l’usage exclusif du locataire et ne peut être loué plus de 90 jours consécutifs.
• En 2025, la fiscalité du statut LMNP pour un meublé de tourisme est moins avantageuse avec, notamment, un abattement plus faible avec le régime micro-BIC.
• Investir en LMNP dans des meublés de tourisme reste attractif, mais une diversification des investissements peut se révéler nécessaire pour booster la rentabilité de vos projets.

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Meublé de tourisme : comment investir ?

Définition d’un meublé de tourisme

Un logement de tourisme meublé est un bien immobilier loué sur une courte durée pour accueillir des vacanciers, mais aussi des travailleurs. Comme son nom l’indique, la location est meublée, les clients n’ont plus qu’à poser leurs valises. Il est à l’usage exclusif du locataire.

Les types de meublés de tourisme

Les meublés de tourisme se déclinent sous plusieurs formes:

• La chambre d’hôte avec une prestation complémentaire (petit-déjeuner, déjeuner, dîner selon les logements).
• Le gîte.
• La villa.
• L’appartement.
• Le studio.

Les meublés de tourisme peuvent être classés ou non classés. Dans le premier cas, un classement de 1 à 5 est établi par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (COFRAC) dont vous retrouverez la liste ici ou par un organisme agréé à l’image de «Gîtes de France». Le classement permet de valoriser le bien loué et de le mettre en avant pour réduire la vacance locative.

Les conditions pour louer un meublé de tourisme en LMNP

Pour réaliser un investissement en LMNP (location meublée non professionnel) en meublé de tourisme, vous devez :

• Réaliser une déclaration en mairie via le cerfa n°14004 ou en ligne. Toutefois, cette déclaration n’est pas obligatoire lorsque vous louez votre résidence principale de manière saisonnière.
• Présenter un numéro d’enregistrement dans les communes ayant adopté une décision relative au changement d’usage. Cette fois, cette procédure s’applique également aux résidences principales et secondaires.
• Louer un bien meublé et indépendant à usage exclusif du locataire.
• La location ne peut excéder 90 jours consécutifs.
• La loi ELAN interdit les locations de plus de 120 jours par an pour la LMNP concernant la résidence principale du loueur dans les communes ayant mis en place un numéro d’enregistrement.
• La loi du 19 novembre 2024 impose un DPE (diagnostic de performance énergétique) aux meublés de tourisme. Aussi, il n’est plus possible depuis le 1er janvier 2025 de louer un logement meublé saisonnier avec un DPE F ou G.
• Informer le syndic lorsque votre logement se trouve en copropriété.
• Déclarer votre activité pour bénéficier du statut LMNP.

Bon à savoir : Avant de louer votre bien, assurez-vous d’être en règle. En effet, une absence de déclaration en mairie peut vous coûter jusqu’à 450 €. Sans numéro d’enregistrement, l’addition peut vite grimper : l’amende peut atteindre 10 000 €. Enfin, si vous négligez le diagnostic de performance énergétique (DPE), vous risquez une sanction allant jusqu’à 5 000 €.

La fiscalité des LMNP de tourisme

Micro-BIC ou régime réel, voici un comparatif des régimes fiscaux de la LMNP tourisme pour optimiser votre investissement immobilier.

Le régime micro-BIC : fonctionnement et avantages

Ce régime fiscal simplifié permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus perçus, ce qui revient à ne payer des impôts que sur une partie de vos revenus. Par exemple, avec un abattement forfaitaire de 30 %, vos impôts sont calculés uniquement sur 70 % de vos revenus locatifs.

Le régime micro-BIC peut être avantageux si vous respectez les plafonds en vigueur et que vos charges locatives sont peu élevées. En effet, l’abattement forfaitaire remplace la déduction des charges réelles, ce qui signifie que vous ne pouvez pas les déduire pour leur montant exact. 

Le régime réel : amortissements, charges et obligations

Le régime réel d’imposition imposé à partir de certains seuils de chiffre d’affaires est plus avantageux lorsque vos charges sont élevées. En effet, vous avez l’opportunité de déduire :

• les frais d’acquisition ;
• les frais d’entretien et de réparations ;
• la taxe foncière ;
• les intérêts d’emprunt ;
• l’assurance ;
• les frais de gestion locative.

De plus, il est possible d’amortir les biens mobiliers et immobiliers pour réduire une fois de plus l’imposition de votre location meublée.

Lorsque votre chiffre d’affaires vous offre le choix entre ces deux régimes, une simulation de la fiscalité de la LMNP peut être envisagée pour vous assurer d’une meilleure rentabilité.

Investir en LMNP pour du tourisme en 2025 est-il encore intéressant ?

Oui, un achat en LMNP dans le cadre d’un meublé de tourisme reste intéressant en 2025 malgré l’évolution de la réglementation fiscale.

L’impact des réformes fiscales de 2025 sur les LMNP : abattements et révision des seuils

La loi Le Meur entrée en vigueur le 1er janvier 2025 impacte la rentabilité de la location saisonnière avec une fiscalité plus lourde et des seuils de chiffre d’affaires revus à la baisse. 

Un abattement fiscal réduit

Lorsque vous bénéficiez du régime micro-BIC pour l’imposition de vos revenus locatifs, pour les revenus à partir de 2025, le montant de l’abattement est de 30 % pour les meublés de tourisme non classés contre 50 % auparavant. De même, pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôte, l’abattement passe de 71 % à 50 %. Une imposition sur 50 % des revenus locatifs reste incitative pour les propriétaires.

Des seuils de chiffre d’affaires abaissés

Par ailleurs, de nombreuses personnes ayant le statut de loueur en meublé non professionnel sont exclues du régime micro-BIC. Les seuils sont les suivants :

• 15 000€ pour un logement non classé (77 700 € auparavant) ;
• 77 700€ pour un logement classé ou une chambre d’hôte (188 700 € en 2024).

En clair, avec un abattement fiscal moindre, la location touristique voit sa rentabilité baisser. Par ailleurs, avec un passage forcé pour de nombreux loueurs au régime réel sans abattement, une augmentation des charges déductibles s’impose pour réduire le poids de la fiscalité.

Une plus-value plus imposée

En cas de revente sous le statut de LMNP, la plus-value est imposée. Depuis 2025, la fiscalité est plus lourde en raison de la réintégration de l’amortissement déduit pendant la période de location dans le calcul de cette plus-value de la LMNP. Aussi, la nouvelle réglementation aligne la fiscalité de la LMNP en la matière sur celle de la LMP (location meublée professionnelle).

Une TVA supplémentaire dans certains cas

Avant 2025, une location meublée était soumise à la TVA si elle proposait au moins 3 des 4 prestations dites « parahôtelières » :

• fourniture du petit-déjeuner.
• ménage régulier pendant le séjour.
• accueil personnalisé (remise des clés, etc.).
• fourniture de linge de maison (draps, serviettes…).

Ces services étaient évalués sur l’ensemble du séjour, avec une exigence d’intervention active de la part du loueur. Mais depuis mars 2025, une mise à jour de la doctrine fiscale, publiée dans le BOFiP, vient modifier cette appréciation.

Désormais, pour les séjours de 5 nuits ou moins, le ménage et le linge sont automatiquement considérés comme accomplis s’ils sont fournis à l’arrivée. Autrement dit, même sans intervention en cours de séjour, ces prestations comptent comme « actives » au regard de la TVA.

Conséquence : si vous proposez déjà le linge et l’accueil personnalisé, il vous suffit d’ajouter une seule autre prestation (comme le ménage) pour atteindre le seuil des 3 et devenir redevable de la TVA. Pour rester exonéré, il devient donc nécessaire de retirer l’une de ces prestations. 

Quelles stratégies adopter face aux nouvelles règles ?

Dans un premier temps, nous vous conseillons d’orienter votre investissement vers un bien classé. En effet, avec un abattement plus élevé, vous augmentez la rentabilité de votre projet locatif saisonnier.

Vous pouvez également envisager des travaux de rénovation pour votre LMNP dans un logement ancien afin de bénéficier d’un meilleur DPE et de pérenniser la location. De cette manière, vous augmentez vos charges et profitez des avantages du régime réel.

Enfin, face à une rentabilité de la LMNP moindre, la diversification de vos investissements peut être une solution pour booster votre patrimoine. Achat de parts de SCPI, démembrement, loi Denormandie, Loc’Avantages, de nombreuses solutions existent aujourd’hui pour réaliser un investissement locatif rentable. Par ailleurs, le meublé de tourisme n’est pas la seule solution pour votre projet immobilier. La LMNP en résidence étudiante, par exemple, est à envisager pour répondre à une demande forte.

Des interrogations au sujet des LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !