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- En LMNP, deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC et le réel (simplifié ou normal) ;
- Aucune loi ne vous oblige à recourir à un expert-comptable, mais les obligations légales d’une LMNP au régime réel sont techniques ;
- Le coût d’un cabinet comptable spécialisé en LMNP varie de 400 à 1 000 € TTC par an ;
- Un logiciel de comptabilité en ligne comme Indy est une alternative moins onéreuse : à partir de 24 € HT par mois pour l’offre premium LMNP.
Vous êtes propriétaire d’une LMNP et vous n’y connaissez rien en comptabilité ? Si votre activité est imposée au régime réel, vous allez éprouver des difficultés à catégoriser vos flux, calculer les amortissements et les charges déductibles, ou encore rédiger vos comptes annuels. Bonne nouvelle, vous pouvez déléguer votre comptabilité à un cabinet comptable LMNP ou, à moindre frais, à un logiciel de comptabilité en ligne tel qu’Indy.
Toute la gestion de votre LMNP devient facile avec Indy : du pilotage en temps réel à l’automatisation de votre comptabilité. 🤩
Qu’est-ce que le statut LMNP et pourquoi la comptabilité est-elle si importante ?
Le statut LMNP en quelques mots
La LMNP (Location meublée non professionnelle) est une qualification particulière de l’activité de location à usage d’habitation d’un bien meublé.
Pour être loué à usage d’habitation, votre bien doit mesurer au minimum 9 m², ou à défaut posséder un volume habitable de 20 m³ (décret numéro 2002-120).
Pour être qualifiée de « meublée », votre location doit être équipée d’au moins 11 éléments obligatoires (article 2 du décret numéro 2015-981), qui garantissent au locataire un usage immédiat du lieu sans ajout d’équipement supplémentaire.
Pour être qualifiée de « non professionnelle », votre activité doit remplir au moins une des deux conditions ci-dessous (article 155 du Code général des impôts). Les recettes annuelles retirées de l’activité LMNP par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal doivent :
- Être inférieures à 23 000 € ;
- Ou être inférieures à la totalité des autres sources de revenus de votre foyer fiscal.
Si votre activité ne remplit aucune de ces deux conditions, elle est qualifiée de LMP (Location meublée professionnelle).
Louer votre bien immobilier par vous-même ou via un intermédiaire (agence, conciergerie, etc.) n’a pas d’incidence sur la nature professionnelle ou non de votre activité.
Régime micro-BIC ou régime réel : quelle différence comptable ?
Le micro-BIC
Le micro-BIC est le régime par défaut de votre LMNP, sous réserve de respecter les seuils suivants :
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (abattement de 30 %) ;
- 83 600 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classé (abattement de 50 %) ;
- 83 600 € pour la location meublée de longue durée (abattement de 50 %).
Le régime micro-BIC a l’avantage d’imposer des obligations comptables simples, conformément à l’article 50-0 du CGI (Code général des impôts) :
- Un livre des recettes ;
- Un registre des achats.
Attention : au régime micro-BIC, vous ne pouvez ni déduire vos charges, ni amortir vos immobilisations. Vos frais sont pris en compte via un abattement forfaitaire appliqué à vos recettes, variable selon la nature de votre location.
Si vos revenus locatifs annuels dépassent les plafonds mentionnés, votre activité LMNP est imposée au régime réel.
Bon à savoir : vous pouvez choisir sur option le régime réel d’imposition, et ce, même si vos recettes ne dépassent pas le plafond de votre régime micro-BIC. Si c’est le cas, informez-en votre SIE (Service des impôts des entreprises).
Le régime réel
Au régime réel, il vous est possible de déduire vos charges et d’amortir vos immobilisations, au prix d’une comptabilité plus complexe.
Définitions : les charges déductibles sont des frais déduits en totalité de vos revenus locatifs l’année de leur dépense. L’amortissement est la répartition de la perte de valeur d’un équipement ou bien sur toute sa durée d’usage. Chaque année, une part de cette perte est déduite de vos revenus locatifs.
En cours d’exercice, vous devez tenir :
- Un livre-journal ;
- Un grand livre.
Vous devez ventiler chaque mouvement comptable dans le compte adéquat, tel que défini par le PCG (Plan comptable général). Vous devez également réaliser un inventaire (évaluation de l’état et de la valeur de vos biens et équipements) tous les douze mois. En pratique, celui-ci est généralement réalisé peu avant les comptes annuels.
En fin d’exercice, vous devez produire vos comptes annuels :
- Le bilan ;
- Le compte de résultat ;
- L’annexe (si nécessaire).
En pratique, une activité LMNP qui n’est pas imposée au micro-BIC est imposée au réel simplifié. Ce régime fiscal offre divers allègements comparé au réel normal (comptabilité de trésorerie et non d’engagement pour le livre-journal et le grand-livre, annexe abrégée ou facultative, etc.). Il est extrêmement rare qu’une activité LMNP dépasse les seuils qui rendent une imposition au réel normal obligatoire.
Les obligations déclaratives du loueur meublé non professionnel
Votre déclaration d’impôt
Selon votre régime fiscal, vos obligations déclaratives diffèrent.
Au régime micro-BIC : vous renseignez vos recettes dans le formulaire numéro 2042-C-PRO (aussi appelé « Déclaration des revenus complémentaires des professions non salariées »), rubrique « Revenus des LMNP, régime micro-BIC ».
Au régime réel, vous devez remplir la liasse fiscale LMNP. Cet ensemble de documents fiscaux comprend :
- Le formulaire 2031-SD : vous y renseignez le résultat de votre activité LMNP (un bénéfice ou un déficit) ;
- La liasse 2033-SD : elle contient divers tableaux à joindre au formulaire 2031-SD (bilan, compte de résultat, immobilisations, etc.) ;
- Le formulaire 2042-C-PRO : les rubriques du « régime réel » sont déjà pré-remplies des montants indiqués dans votre déclaration de résultat, pensez néanmoins à vérifier.
Quelles sont les dates limites d’envoi en dématérialisé ? En 2026, le formulaire 2031-SD et la liasse 2033-SD sont à produire au plus tard le 20 mai 2026. Les dates butoirs d’envoi de la déclaration 2042-C-PRO s’étalent du 23 mai 2026 au 6 juin 2026 et varient d’un département à l’autre.
Vos autres obligations déclaratives
Les obligations déclaratives incombant à votre LMNP ne se limitent pas à l’impôt. D’autres contributions et taxes peuvent s’appliquer, le cas échéant.
La TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) : l’exonération est le régime de droit commun en LMNP, mais elle n’est pas inconditionnelle. Exemple : fournir plus de deux prestations para-hôtelières ou signer un bail commercial vous assujettit à la TVA.
Les cotisations sociales : la nature du logement loué (longue durée, chambre d’hôtes, meublé de tourisme classé et non classé), ainsi que le montant de vos revenus peuvent vous obliger au paiement des cotisations sociales (article L611-1 du Code de la sécurité sociale).
La CFE (Cotisation foncière des entreprises) : vous en êtes exonéré la première année d’activité et vous en êtes redevable les suivantes, à moins que le chiffre d’affaires total annuel de votre entreprise reste inférieur à 5 000 € (article 1647 D du Code général des impôts).
La taxe de séjour : certaines communes en France peuvent instaurer une taxe locale sur l’hébergement. Pour plus de détails, consultez l’article L2333-26 du Code général des collectivités territoriales.
À quoi sert un cabinet comptable spécialisé en LMNP ?
Les missions concrètes d’un cabinet comptable LMNP
Un cabinet comptable spécialisé en LMNP vous accompagne à chaque étape de votre activité :
- Aide à la création d’entreprise : il vous assiste dans les démarches d’immatriculation de votre activité ;
- Tenue de la comptabilité : il prend en charge votre comptabilité courante en classant vos justificatifs, en catégorisant vos flux, en calculant vos amortissements, etc. ;
- Responsabilité professionnelle : la tenue de votre comptabilité par un expert-comptable engage sa responsabilité.
Bon à savoir : Le terme de « cabinet comptable » peut être trompeur. Ce terme renvoie nécessairement à un cabinet d’expert-comptable, seul prestataire externe légalement admis à tenir une comptabilité (article 2 de l’ordonnance numéro 45-2138 du 19 septembre 1945).
Un expert-comptable est également tenu à un devoir de conseil. Il se doit de vous proposer son expertise dans la gestion de votre entreprise (choix du régime d’imposition, du régime de TVA) et d’optimiser votre fiscalité.
un cabinet est capable de déterminer, selon l’état de vos finances, le traitement comptable le plus avantageux des frais d’acquisition de votre LMNP, qui peuvent être traités en charges déductibles ou en amortissements.
Comptes annuels, liasse fiscale LMNP : ce que le cabinet prend en charge
Un cabinet comptable spécialisé en LMNP est également à même de :
- Produire vos comptes annuels : bilan, compte de résultat et, le cas échéant, annexe comptable ;
- Rédiger et télétransmettre votre liasse fiscale à votre SIE (Service des impôts des entreprises).
Faire appel à un cabinet comptable LMNP : obligatoire ou facultatif ?
Ce que dit la loi sur l’obligation comptable en LMNP
En LMNP, un comptable est-il obligatoire ? La réponse tient en un mot : non. Rien, pas un seul texte de loi ne vous oblige à confier votre comptabilité à un expert-comptable.
Votre seule obligation est de vous conformer à… vos obligations légales.
Peut-on gérer sa comptabilité LMNP seul ?
- Au micro-BIC : vous pouvez gérer votre comptabilité LMNP seul, sans difficulté. Les obligations sont minimes ;
- Au régime réel : gérer seul la comptabilité de votre LMNP demeure possible, mais les risques de non-conformité sont importants (erreur de saisie, de catégorisation, de calcul). Calculer un amortissement, par exemple, nécessite des connaissances comptables avancées, sous peine d’irrégularités. Or, se passer de ce mécanisme comptable au réel (simplifié comme normal) est déconseillé. Il est l’atout majeur de ce régime, avec les charges déductibles.
Combien coûte un cabinet comptable LMNP et quelles sont les alternatives ?
Fourchette de prix d’un cabinet comptable LMNP
Pour une solution comptable complète (tenue de votre comptabilité, production des comptes annuels, rédaction et télétransmission), un cabinet comptable facture entre 400 et 1 000 euros TTC (Toutes taxes comprises) par an.
Indy, une alternative simple et moins coûteuse au cabinet traditionnel
Si vous souhaitez économiser de votre temps, être certain de la conformité de vos comptes, et ce, sans vous ruiner, un logiciel de comptabilité en ligne est l’outil idéal.
Indy vous permet de gérer seul votre LMNP sans passer par un cabinet comptable.
L’offre de base d’Indy est gratuite, sans limite de durée et vous fait bénéficier :
- D’un compte professionnel ;
- De virements en nombre illimité ;
- D’une catégorisation automatique de vos flux, précise à 90 %.
L’offre premium LMNP d’Indy est non seulement complète (tenue comptable, rédaction des comptes annuels, rédaction et télétransmission des liasses fiscales), mais également abordable : 24 € HT par mois, soit 288 € HT par an.
