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La location meublée séduit de plus en plus d’investisseurs en France. Contrairement à la location vide, elle offre aux locataires un logement prêt à vivre, entièrement équipé. Mais derrière une simplicité apparente, la fiscalité et la comptabilité de la location meublée non professionnelle (ou professionnelle) obéissent à des règles précises. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité de la location meublée !
En résumé :
- Deux statuts sont possibles en location meublée : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur meublé professionnel (LMP) ;
- Ces statuts se distinguent notamment par le niveau de revenus générés, les obligations déclaratives, ainsi que les avantages fiscaux et sociaux qui en découlent ;
- Vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC (avec abattement forfaitaire) ou le régime réel (qui permet de déduire ses charges et amortissements) ;
- Votre décision dépendra de vos objectifs, de vos recettes et de vos frais, chaque régime offrant des avantages spécifiques pour optimiser vos revenus locatifs.
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Location meublée : de quoi parle-t-on ?
Une location meublée est un logement « prêt à vivre« , dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement, sans avoir à acheter de mobilier ou d’équipement de base. Contrairement à la location vide, tout le nécessaire pour vivre au quotidien doit être fourni.
La loi du 6 juillet 1989 définit un logement meublé comme un logement « décent, équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement » (article 25-4).
Cette obligation se traduit concrètement par la présence d’un certain nombre d’équipements, parmi lesquels :
- Une literie complète (lit, matelas, couette ou couverture) ;
- Des rideaux ou volets dans les chambres ;
- Des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes ;
- Un réfrigérateur avec compartiment congélateur ;
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
- Une table, des sièges, des rangements ;
- Des luminaires.
Le décret du 31 juillet 2015 précise et complète cette liste en incluant également du matériel d’entretien et une cuisine équipée. Consultez la liste complète des équipements obligatoires en cliquant ici.
Quel statut fiscal pour la location meublée ?
LMNP et LMP : les deux statuts de la location meublée
Sur le plan fiscal, la qualification de logement meublé ouvre droit à deux statuts pour le loueur : la location meublée non professionnelle (LMNP) ou la location meublée professionnelle (LMP).
- Le statut LMNP s’applique lorsque les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal ;
- En revanche, en cas de dépassement de ces deux seuils, le statut LMP s’applique automatiquement.
Le seuil des 23 000 € concerne l’ensemble de vos revenus issus de locations meublées, tous biens confondus. Si vous détenez un logement en indivision sous le statut LMNP, seule la part des recettes correspondant à votre quote-part est prise en compte.
LMNP et LMP : quelles différences ?
Le choix entre loueur en meublé professionnel ou non professionnel influence directement votre fiscalité : il détermine notamment comment sont traités les déficits et taxées les plus–values en cas de revente.
Le traitement fiscal des déficits en location meublée
L’une des principales différences entre le régime LMNP et LMP concerne le traitement fiscal des déficits.
Lorsque la location meublée est exercée à titre professionnel, les déficits éventuels peuvent être imputés sur le revenu global du foyer fiscal, pendant six ans. Il s’agit là d’un réel avantage fiscal, surtout si le foyer perçoit d’autres revenus imposables.
En LMNP, les règles sont plus strictes : les déficits ne peuvent être déduits que des revenus tirés de la location meublée, et uniquement pendant dix ans. Résultat, la défiscalisation est plus limité en LMNP.
Plus-values en location meublée
Autre différence notable entre LMNP et LMP : l’imposition de la plus-value lors de la revente du bien.
En LMNP, la cession est soumise au régime des plus-values des particuliers. L’imposition dépend de l’impôt sur le revenu locatif au taux de 19%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. À partir de la sixième année de détention, des abattements s’appliquent, conduisant à une exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La loi de finances pour 2025 est venue modifier le calcul de la plus-value en LMNP : les amortissements pratiqués au fil des années doivent désormais être réintégrés dans le calcul. En d’autres termes, plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable sera élevée au moment de la revente. Ce changement concerne uniquement les bailleurs ayant opté pour le régime réel.
En LMP, la plus-value est soumise au régime des plus-values professionnelles, qui peut offrir des exonérations intéressantes :
- Une exonération totale est possible si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes locatives annuelles sont inférieurs à 90 000 € hors-taxe (HT) sur les deux années précédentes ;
- Une exonération partielle s’applique si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT par an.
LMNP ou LMP : comment choisir ?
Vous l’aurez compris : le choix entre le statut de LMP et celui de LMNP dépend de plusieurs critères : le montant de vos revenus locatifs annuels, l’importance de cette activité dans votre vie (principale ou accessoire), votre régime fiscal, ainsi que la durée pendant laquelle vous souhaitez conserver le bien.
Le LMNP est généralement plus simple à gérer, notamment pour les particuliers souhaitant compléter leurs revenus avec un ou deux biens. À l’inverse, le LMP convient mieux aux personnes qui font de la location meublée leur activité principale, avec des revenus significatifs et une volonté d’optimiser au maximum leur fiscalité.
Pour vous aider à faire le bon choix, voici un tableau récapitulatif des principales différences entre les deux statuts :
| Critère | LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) | LMP (Loueur en Meublé Professionnel) |
| Objectif principal | Activité accessoire | Activité principale |
| Conditions d’éligibilité | Recettes < 23 000 €/an et/ou < autres revenus du foyer | Recettes > 23 000 €/an et > autres revenus du foyer |
| Régime fiscal applicable | Micro-BIC ou Réel | |
| Cotisations sociales | 17,2 % (prélèvements sociaux) | Cotisations sociales obligatoires, variant selon les revenus |
| TVA | Exonéré sauf activité para-hôtelière | |
| CFE | Due (sauf exonération) | |
| IFI | Bien imposable | Exonéré |
| Plus-values à la revente | Régime des particuliers – 19 % IR + 17,2 % prélèv. sociaux – Exonérations selon durée de détention | Régime des professionnels – Exonérations possibles en fonction du montant des revenus locatifs |
| Amortissement du bien | Oui, au réel | |
| Déduction des charges | Oui, au réel | |
| Déficits reportables | Imputables pendant 10 ans sur les revenus issus de la location meublée | Imputables sur le revenu global sans limitation de montant pendant 6 ans |
| Idéal pour | Investisseurs occasionnels ou en complément de revenus | Investisseurs à temps plein ou en reconversion |
Vous envisagez de basculer vers la location nue ou de quitter le statut LMNP/LMP ?
Le régime foncier implique des règles fiscales différentes. Pour estimer votre futur impôt, pensez à utiliser un simulateur d’impôt sur les revenus fonciers.
Quelle fiscalité pour la location meublée ?
En location meublée, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que vous optiez pour le régime LMNP ou LMP. Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC en location meublée
Ce régime s’applique automatiquement si vous ne dépassez pas certains seuils de chiffre d’affaires et que vous n’avez pas opté volontairement pour le régime réel. Il offre un abattement forfaitaire automatique sur vos recettes locatives, sans obligation de justifier vos charges :
- 50 % d’abattement pour la location meublée classique (longue durée ou saisonnière non classée) ;
- 30 % d’abattement pour les meublés de tourisme non classés
Accessible sous conditions de revenus, ce régime s’applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas :
- 77 700 € pour la location meublée classique, y compris les meublés de tourisme classés ;
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Le régime réel simplifié
Vous pouvez choisir ce régime même si vos recettes restent en dessous des seuils du micro-BIC, mais il devient obligatoire dès que vous les dépassez. Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées à la location : taxes foncières, intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurance, et plus encore.
Vous avez également la possibilité d’amortir le bien et son mobilier, c’est-à-dire d’étaler leur perte de valeur comptable sur plusieurs années, ce qui peut considérablement diminuer, voire annuler, votre revenu imposable.
Plus technique et détaillé, le régime réel requiert généralement un accompagnement afin de calculer correctement l’impôt sur les revenus locatifs meublés, en particulier pour prendre en compte les amortissements et les charges déductibles. Un logiciel de comptabilité en ligne ou un comptable pourront grandement vous faciliter cette gestion.
Micro-BIC ou régime réel : quel est le meilleur régime ?
Le choix du régime fiscal dépend essentiellement du poids de vos charges par rapport à vos revenus locatifs.
- Si vos charges sont inférieures à l’abattement forfaitaire prévu par le micro-BIC, ce dernier est généralement plus avantageux ;
- En revanche, si vos charges réelles dépassent cet abattement, le régime réel permet de déduire précisément vos dépenses, ce qui peut réduire significativement votre base imposable.
Vous pouvez changer de régime fiscal (micro-BIC ↔️ réel) en adressant une demande à votre centre des impôts. Depuis 2022, vous avez jusqu’à votre déclaration annuelle de revenus (mai-juin) pour le faire.
Fiscalité en location meublée : comment déclarer vos loyers ?
La déclaration de vos revenus en location meublée dépend du régime fiscal choisi : micro-BIC ou régime réel.
Si vous relevez du régime micro-BIC
Vous devez remplir la déclaration 2042-C-PRO, en indiquant vos recettes locatives brutes.
Cette déclaration doit être réalisée puis déposée en ligne, avant le jeudi 22 mai 2025 (départements 01 à 19), le mercredi 28 mai 2025 (20 à 54), ou le jeudi 5 juin 2025 (55 à 976).
L’administration applique automatiquement l’abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non-classés), avant d’ajouter le revenu imposable à vos autres revenus pour calculer l’impôt dû.
Si vos recettes annuelles sont inférieures ou égales à 305 €, elles ne sont pas imposables.
Si vous êtes au régime réel
Ici, vous devez remplir la déclaration 2031 ainsi que ses annexes, et la déposer en ligne auprès de votre Service des impôts des entreprises (SIE), généralement entre mi-mai et début juin.
Vous devez ensuite reporter votre résultat fiscal dans la déclaration complémentaire de revenus 2042-C-PRO.
Saviez‑vous ? Jusqu’en 2024, les loueurs LMNP au régime réel pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux 2/3 des frais comptables et d’adhésion, plafonnée à 915 € ? Depuis février 2025, cette réduction a été supprimée par la loi de finances 2025.
Quelles taxes en location meublée ?
TVA et location meublée
Que vous soyez en LMNP ou en LMP, les règles en matière de Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sont les mêmes.
La location meublée est généralement exonérée de TVA. Cela signifie que vous ne facturez pas la TVA à vos locataires, mais vous ne pouvez pas non plus récupérer la TVA sur vos dépenses, comme lors de l’achat du bien immobilier.
Quand la TVA s’applique-t-elle ?
Si vous proposez au moins trois services comparables à ceux d’un hôtel, tels que :
- Le petit-déjeuner ;
- Le ménage régulier ;
- La fourniture du linge ;
- L’accueil personnalisé des clients,
Alors vous entrez dans le cadre de la location para-hôtelière. Dans ce cas, vous êtes redevable de la TVA pour l’ensemble de votre activité et pouvez récupérer la TVA sur vos charges, y compris sur l’achat du bien.
Pour les séjours courts (5 nuits ou moins), les prestations comme le ménage et la fourniture de linge sont considérées comme accomplies même si elles sont uniquement réalisées avant l’arrivée du locataire.
Taxe foncière et Cotisation foncière des entreprises (CFE)
Quel que soit votre statut (LMNP ou LMP), vous êtes tenu au paiement de la taxe foncière ainsi que de la Cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette dernière s’applique à toute activité professionnelle, y compris la location meublée, même en non professionnel.
Bonne nouvelle : certaines situations ouvrent droit à une exonération de la CFE. C’est notamment le cas lors de votre première année d’activité ou encore si vos recettes sont inférieures à 5 000 €.
Zoom sur l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière)
Depuis le 1er janvier 2018, l’IFI a remplacé l’ISF et s’applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros.
- Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle sont exonérés d’IFI : les LMP bénéficient donc d’une exonération ;
- En revanche, les LMNP voient la valeur de leurs biens intégrée dans le calcul de l’IFI.
Location meublée et taxe d’habitation : comment ça marche ?
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation a été supprimée pour toutes les résidences principales, y compris lorsqu’elles sont louées meublées. En revanche, elle reste applicable aux résidences secondaires, qu’elles soient occupées par un locataire ou par le propriétaire.
Dans une location meublée, la personne redevable de la taxe dépend de la situation au 1er janvier de l’année d’imposition. Deux cas sont possibles : le logement est occupé, ou non.
Si le logement est occupé au 1er janvier
Lorsque le locataire est présent à cette date, c’est lui qui est en principe redevable de la taxe. Mais tout dépend de la nature de son occupation.
- S’il utilise le logement comme résidence principale, il est exonéré de taxe d’habitation, comme tous les occupants d’une résidence principale depuis 2023 ;
- En revanche, si le logement est une résidence secondaire pour lui, la taxe s’applique, et il doit la payer ;
- Si aucun locataire n’est en place au 1er janvier et que le propriétaire utilise le logement lui-même, même brièvement, c’est lui qui en devient redevable.
Si le logement est inoccupé au 1er janvier
Lorsque personne n’occupe le logement à cette date, la taxe d’habitation est à la charge du propriétaire. Il doit alors déclarer la situation du bien à l’administration fiscale, en précisant s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un logement vacant.
Dans certains cas, il peut demander une exonération, notamment s’il prouve que le logement est resté vide involontairement, faute de locataire ou en raison de travaux.
Des questions sur la fiscalité en location meublée, que ce soit pour un meublé de tourisme, une location saisonnière ou à l’année ? Nous vous répondons dans les commentaires !
