Quelle est la réduction d’impôts pour une location meublée ?

Différents outils vous permettent de réduire vos impôts en location meublée : la déduction des charges au régime réel, l’abattement du micro-BIC, le report des déficits antérieurs, etc.

Comment défiscaliser une location meublée ?

Vous pouvez utiliser plusieurs dispositifs de défiscalisation pour une location meublée. Le régime réel peut par exemple vous permettre de réduire drastiquement votre impôt, grâce à l’amortissement.

Quel est l’abattement pour une location meublée ?

Le taux d’abattement est de 50 % pour la location longue durée. Si vous exploitez des meublés de tourisme, il est de 50 % si vos biens sont classés et de 30 % sinon.

Quels sont les frais déductibles pour une location meublée ?

Vous pouvez déduire vos dotations aux amortissements, les intérêts d’emprunt ou encore les frais d’agence. Cette possibilité ne s’applique que dans le cadre du régime réel d’imposition.

Défiscalisation d’une LMNP : conseils pour optimiser ses impôts

La gestion des impôts est un véritable enjeu pour un investisseur immobilier. La fiscalité des loyers peut peser lourd sur la rentabilité de vos biens, et peut même transformer une bonne affaire en un gouffre financier. Heureusement, quelques astuces existent pour réduire le poids de vos impôts et améliorer le rendement de vos placements. Faisons le point sur les différents dispositifs de défiscalisation des locations meublées à connaître, notamment en LMNP.

Défiscalisation d’une location meublée : tout ce qu’il faut savoir pour optimiser ses impôts

Résumé

Les loueurs en meublé peuvent choisir entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC et le régime réel ;
Au micro-BIC, vos revenus fiscaux sont calculés en appliquant un taux d’abattement forfaitaire sur les loyers que vous percevez ;
Le régime réel permet de déduire toutes les charges imputables à votre bien. Dans ce cadre, l’amortissement peut être un puissant outil de défiscalisation en location meublée ;
En fonction du montant de vos recettes, vous serez considéré comme un loueur professionnel ou non. Ces statuts présentent des différences en termes de report de déficit et d’imposition des plus-values.

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Qu’est-ce que la location meublée et quel est son cadre fiscal ?

Avant de présenter les possibilités de défiscalisation d’un logement meublé, il est important de définir quels types de biens sont concernés.

Définition de la location meublée

La location immobilière consiste en la mise à disposition d’un logement à un locataire, par son propriétaire. Pour être considéré comme meublé, il doit inclure un certain nombre de meubles et d’équipements, dont la liste est dressée par le décret n° 2015-981.

Elle comprend notamment :

une literie complète ;
des plaques de cuisson ;
un four ou un four à micro-ondes ;
un réfrigérateur ;
la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
une table et des sièges ;
des luminaires ;
du matériel d’entretien ménager.

Bon à savoir : Vous pouvez utiliser plusieurs types de contrats de location, en fonction de vos objectifs. Le bail meublé d’habitation, le bail mobilité et le meublé de tourisme correspondent ainsi à la définition d’un logement meublé.

Différences entre location meublée et location nue

La location nue s’applique à un logement qui n’inclut pas l’ensemble des éléments de mobilier requis pour un meublé. Cette distinction implique certaines disparités au niveau des conditions de location : durée du bail, préavis de départ, montant du dépôt de garantie, etc.

Il existe par ailleurs une différence majeure concernant l’imposition des loyers perçus.

Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans le cadre d’un logement meublé.
Ils constituent des revenus fonciers pour les logements nus.

Les régimes fiscaux de la location meublée

Un propriétaire qui réalise de la location meublée peut être placé sous l’un des deux statuts fiscaux suivants.

Le loueur meublé non professionnel (LMNP) ;
Le loueur meublé professionnel (LMP).

LMNP ou LMP : Conditions d’éligibilité

Grâce au statut LMNP, un bailleur peut exploiter ses biens sans être considéré comme un professionnel de la location. Pour en bénéficier, ses recettes locatives annuelles doivent être inférieures :

à 23 000 € ;
ou aux autres revenus perçus par son foyer fiscal.

Vous pouvez conserver le statut LMNP si vous ne dépassez qu’un seul de ces plafonds. En revanche, vous passez en LMP dès lors que votre activité franchit les deux.

Principales différences entre les statuts LMP et LMNP

À première vue, la fiscalité des LMNP et celle des LMP ont un fonctionnement similaire. Néanmoins, il existe des distinctions importantes, résumées dans le tableau ci-dessous.

Caractéristiques	LMNP	LMP
Report des déficits fiscaux	Pendant 10 ans, sur les bénéfices de même nature	Imputation sur le revenu global et report possible sur les 6 années suivantes
Régime social	Prélèvements sociaux de 17,2 % sur le revenu imposable	Cotisations sociales entre 35 % et 45 % des bénéfices
Plus-value à la revente	Régime des plus-values des particuliers : l’imposition décroît avec le nombre d’années de détention. Exonération totale d’IR après 22 ans.	Régime des plus-values des professionnels : exonération totale ou partielle possible après 5 années d’activité.
IFI	Les biens sont inclus dans l’assiette imposable	Exonération sous conditions

Les dispositifs de défiscalisation en location meublée

La fiscalité de la location meublée a connu plusieurs évolutions majeures ces derniers mois. La loi Le Meur est notamment venue durcir les conditions d’accès au régime micro-BIC.

Le régime micro-BIC : abattement forfaitaire et simplicité

Pour bénéficier du micro-BIC pour vos locations meublées, vous devez respecter certains plafonds de chiffre d’affaires, dont le montant dépend de la nature des logements que vous proposez.

Nature de l’activité	Plafond 2025
Location meublée longue durée	77 700 €
Location de meublés de tourisme non classés	15 000 €
Chambres d’hôtes et location de meublés de tourisme classés	77 700 €

Le micro-BIC (parfois appelé micro-foncier) est un régime fiscal simplifié, qui allège fortement vos obligations comptables en LMNP ou en LMP. Pour calculer votre résultat imposable, il suffit d’appliquer un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives de l’année.

50 % pour la location longue durée ;
30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
50 % pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.

Bon à savoir : La fiscalité des meublés de tourisme présente des particularités, à connaître si vous exploitez de tels biens.

Le régime réel : déduction des charges et amortissements

Le régime réel s’applique si vous franchissez les seuils du micro-BIC. Vous pouvez aussi opter pour ce dispositif de votre propre chef.

Il demande un suivi administratif plus conséquent, puisqu’il implique de lister toutes les charges rattachables à votre bien, puis de les déduire de vos recettes locatives. Bien entendu, vous devez pouvoir présenter l’ensemble des justificatifs en cas de contrôle fiscal.

Un poste de charges est particulièrement intéressant : les dotations aux amortissements. Cet outil comptable vous permet d’étaler le coût d’achat de votre bien sûr une période comprise entre 25 et 40 ans. Ainsi, vous réduisez considérablement votre revenu imposable, à tel point que vous ne payez parfois même pas d’impôts sur vos recettes locatives !

Comparatif des régimes de défiscalisation en location meublée

Le tableau ci-dessous résume les avantages de chaque régime fiscal.

Avantages du régime micro-BIC	Avantages du régime réel
Obligations comptables allégées. Suivi administratif moindre. Le taux d’abattement est le même tous les ans.	Déduction des charges réelles engagées. Possibilité d’amortir le bien et le mobilier. Optimisation fiscale potentiellement plus importante selon la situation.

Possibilité de déduire les dotations aux amortissements du bien immobilier.
Permet de ne pas payer d’impôt sur les loyers si vos charges sont élevées.

Comment optimiser sa défiscalisation grâce à la location meublée ?

Les modalités de défiscalisation de vos locations meublées doivent idéalement être réfléchies avant même l’achat de votre premier bien.

Bon à savoir : Consultez notre article dédié à la fiscalité de la location saisonnière si vous exercez cette activité. Vous devez notamment vérifier les conditions d’assujettissement de votre location meublée à la TVA.

Choisir le bon statut selon son profil d’investisseur

Différents statuts juridiques peuvent être adaptés pour vos activités de location meublée.

L’entreprise individuelle ou la micro-entreprise, pour sa simplicité de gestion (pas de capital ni de statuts à rédiger). Vous pouvez choisir librement entre le micro-BIC et le régime réel ;
L’EURL dans une optique de transmission de votre patrimoine. Vos héritiers continueront à profiter des avantages fiscaux permis par l’amortissement de vos biens ; La SARL de famille, pour favoriser des investissements familiaux en mettant en commun vos ressources. Chaque associé déclare individuellement sa part des recettes locatives et peut choisir entre le micro-BIC et le régime réel ;
La société civile immobilière (SCI) si vous souhaitez investir à plusieurs. Notez que le bénéfice du statut LMNP en SCI est soumis à des conditions strictes, et que vous serez contraint de passer à l’IS si vous franchissez les plafonds de recettes.

Maximiser l’amortissement et la déduction des charges

L’amortissement est un puissant outil de défiscalisation pour la location meublée, au régime réel. Vous pouvez bénéficier des déductions qu’il permet pendant 25 ans, au minimum.

Attention : Vous devez affecter au moins 10 % du prix de votre immeuble au terrain. Or, ce composant ne peut pas être amorti.

D’autres dépenses peuvent être retranchées de vos recettes locatives pour déterminer votre résultat fiscal, telles que :

les intérêts de votre prêt immobilier ;
les frais d’agence ;
les charges de copropriété ;
la taxe foncière ;
la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Listez l’ensemble des charges imputables à votre bien pour maximiser la défiscalisation de votre location meublée !

Anticiper la fiscalité à la revente

Vous devez aussi prendre en compte la fiscalité à la revente, qui peut présenter un coût important si vous ne l’anticipez pas.

En LMNP, vous bénéficiez d’une exonération totale d’IR si la revente intervient après 22 années de détention. Avant cette échéance, la fiscalité des plus-values est dégressive. Vous êtes également dispensé de prélèvements sociaux si vous conservez le bien pendant 30 ans ;
En LMP, vous relevez du régime des plus-values professionnelles. Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt après 5 années d’activité : elle est totale si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 90 000 €, et partielle entre 90 000 € et 126 000 €.

Ne plus payer l’IFI grâce à la location meublée, c’est possible ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est assis sur le patrimoine immobilier personnel des particuliers. Ainsi, les actifs professionnels sont exclus de son champ d’application.

Les biens exploités en LMP peuvent échapper à cette imposition s’ils remplissent 2 conditions.

La location meublée constitue votre activité professionnelle principale, ce qui est incompatible avec l’exercice d’un emploi salarié à temps plein.
Vos revenus LMNP sont supérieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal. Vous devez prendre en compte votre résultat imposable, et pas seulement vos recettes locatives.