Peut-on louer sa résidence principale en LMNP ?

Vous partez souvent en déplacement ? Vous avez une chambre libre dans le logement que vous avez acheté ? Ou vous souhaitez simplement optimiser l’investissement dans le bien ? Louer tout ou une partie de votre logement principal sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est une option avantageuse à envisager pour un complément de revenu ! On vous explique comment faire et les règles en vigueur.

En résumé

• Le statut LMNP permet de louer tout ou partie de sa résidence principale meublée avec une fiscalité avantageuse ;
• Vous pouvez le faire tant que l’activité reste secondaire (moins de 23 000 € de recettes ou 50 % des revenus du foyer) ;
• La location de votre logement entier est possible jusqu’à 120 jours par an maximum ;
• Louer une chambre peut vous ouvrir droit à une exonération d’impôt sous conditions ;
• Vous devez vous immatriculer à l’INPI et respecter les règles locales (durée, déclaration, normes).

Comment le statut LMNP peut-il s’appliquer à la résidence principale ?

Rappel : définition du statut LMNP

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déclarer une activité de location meublée tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée. Il est réservé aux particuliers qui ne tirent pas de cette activité leurs revenus principaux.

Un logement meublé, au sens fiscal, doit comporter l’ensemble du mobilier et des équipements indispensables à une occupation normale du bien : literie, table, chaises, rangements, équipements de cuisine…

Les locations sont conclues via :

• un bail classique de location meublée ;
• un bail de meublé de tourisme ;
• un bail mobilité ;
• un bail commercial.

✅ Vous envisagez de faire un achat LMNP ? Le logement doit respecter les critères de décence. Vous devez également fournir des diagnostics comme un DPE, un diagnostic amiante…

La résidence principale : définition fiscale et juridique

La résidence principale est un logement que :

• Vous occupez au 31 décembre de l’année sur laquelle vous percevez des revenus, et ;
• Dans lequel vous vivez au moins huit mois par an (sauf en cas d’obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Pour faire simple : c’est le lieu de votre vie personnelle (et administrative !)

Peut-on cumuler LMNP et résidence principale ?

Oui ! Vous pouvez louer une partie ou l’intégralité de votre résidence principale sous le statut LMNP, à condition que cette activité reste “non professionnelle”. En effet, pour rester en LMNP, il suffit de respecter l’un des deux critères suivants :

• Les revenus issus de la location meublée sont inférieurs à 23000 € par an ;
• Ou, à défaut, s’ils représentent moins de 50 % des revenus totaux de votre foyer fiscal.

Si ces seuils sont dépassés, vous basculez automatiquement dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec des obligations fiscales plus importantes.

🧘 Mettre sa résidence principale en LMNP permet de sécuriser votre logement en votre absence, tout en générant un complément de revenus avec une fiscalité avantageuse !

Utiliser le LMNP avec sa résidence principale : les cas principaux

Le cas de la location temporaire (Airbnb, étudiants, etc.)

Durée maximale d’occupation

Vous quittez temporairement le logement dont vous êtes propriétaire ? Vous pouvez le louer en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an – sauf en cas de raisons impérieuses (professionnelles, santé…). Aussi, un seul et même locataire ne peut occuper votre résidence principale durant plus de 90 jours.

Typologie de locataires

Les profils susceptibles de louer votre résidence principale sont les suivants :

• des étudiants (LMNP étudiant) ;
• des travailleurs en mission ;
• des vacanciers.

Démarches légales obligatoires

Cette durée limitée vous dispense de demander une autorisation de changement d’usage auprès de votre mairie. En revanche, une déclaration préalable en mairie reste obligatoire pour pouvoir louer votre bien en location touristique.

Si vous dépassez les 120 jours/an sans justification, le logement sera requalifié en résidence secondaire. Cela demande une gestion différente et des obligations comptables et fiscales spécifiques.

Recherche de locataires

Pour trouver vos locataires de court terme, utilisez LeBonCoin, AirBnb, Booking, le bouche-à-oreille ou encore les réseaux sociaux. Rappel :

• la loi anti-Airbnb vous oblige à respecter un certain diagnostic de performance énergétique pour les meublés de tourisme ;
• depuis le 1er janvier 2025 (loi Le Meur), certaines communes ont le droit de limiter à 90 jours le nombre de nuitées autorisées pour louer sa résidence principale via les plateformes.

💸 Si vous louez votre résidence principale en saisonnier, vos locataires peuvent être soumis à une taxe de séjour que vous devez collecter (sauf si une plateforme comme Airbnb s’en charge automatiquement.)

Location d’une partie de sa résidence principale

Proposer une chambre disponible dans votre résidence principale pour des personnes de passage peut constituer une excellente occasion de créer une LMNP sans investir dans un logement secondaire. Dans ce cas, vous continuez d’occuper le logement et mettez à disposition la pièce indépendante sur une durée illimitée.

Dans ce cas :

• La déclaration en mairie n’est pas requise si vous louez une chambre de votre résidence principale, car le logement n’est pas à l’usage exclusif du locataire ;

• Le locataire doit toutefois bénéficier de tous les équipements nécessaires à une location meublée : coin cuisine, mobilier, literie, etc ;

• Louer une partie de sa résidence principale peut donner lieu à une exonération d’impôt. On vous explique un peu plus tard ce dispositif.

💡Vous louez une dépendance, comme un petit studio meublé dans votre jardin ? Ce cas est différent : la dépendance n’est pas considérée comme faisant partie de votre résidence principale. Vous restez éligible au LMNP, mais vous ne pourrez pas bénéficier de l’exonération.

Colocation meublée dans une résidence principale

La colocation est un autre moyen de générer un complément de revenus sans perdre le statut de résidence principale ! Si vous vivez en colocation dans votre logement principal, vous pouvez déclarer votre quote-part de revenus locatifs en LMNP. Dans ce cadre, vous pouvez proposer au colocataire :

• un bail meublé individuel (un bail par colocataire) ;
• un bail unique avec clause de solidarité, selon la configuration.

Quelles sont les obligations légales à respecter ?

Immatriculer sa LMNP

Dès que vous démarrez une activité de location meublée, même ponctuelle, vous devez vous immatriculer en tant que loueur de meublé non professionnel (LMNP).

Cette démarche s’effectue en ligne, via le guichet unique des formalités des entreprises (géré par l’INPI), dans un délai de 15 jours suivant le début de l’activité. Vous obtiendrez un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos revenus locatifs aux impôts et choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel).

Cette immatriculation est obligatoire !

📜 Certaines villes exigent un enregistrement en plus de la déclaration : renseignez-vous auprès de votre mairie.

Choisir un régime fiscal du LMNP (micro-BIC vs réel simplifié)

Le statut LMNP vous impose de choisir un régime fiscal. Deux options s’offrent à vous : le micro-BIC ou le réel simplifié.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est accessible si vos revenus locatifs annuels restent en dessous des seuils suivants :

• 77 700€ pour les meublés classiques, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes ;
• 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés.

Avec ce régime, vous ne pouvez pas déduire vos charges professionnelles. À la place, l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés) sur les revenus générés. C’est un régime fiscal simple à gérer, mais difficilement optimisable (surtout si vous avez des charges déductibles !).

🆕 Les seuils ont été actualisés en 2025 suite à la réforme du régime LMNP. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la fiscalité LMNP.

Le régime du réel simplifié

Avec le régime du réel simplifié, l’imposition s’applique sur le résultat net :

recettes – charges (travaux, amortissements, intérêts d’emprunt…)

Ce régime fiscal permet quant à lui de déduire ses frais professionnels et donc d’avoir une meilleure optimisation fiscale.

💡 Le saviez-vous ? Le réel simplifié est obligatoire si vous créez une SARL de famille LMNP.

Quels avantages fiscaux en LMNP ?

La rentabilité en LMNP peut-être intéressante selon vos choix fiscaux! Regardons les possibilités d’optimisation ⬇️

L’exonération d’impôt

Si :

• Vous louez une chambre à des personnes de passage (sans qu’elles y élisent domicile), ET ;
• que les recettes annuelles ne dépassent pas 760 € TTC, ces revenus ne sont pas imposables.

Une autre exonération s’applique si vous louez une ou plusieurs pièces meublées à un étudiant ou un travailleur temporaire, à condition que :

• la ou les pièces soient situées dans votre résidence principale ;
• elles constituent la résidence principale ou temporaire du locataire (il y vit plusieurs mois) ;
• et que le loyer demandé reste “raisonnable”, c’est-à-dire inférieur aux plafonds fixés chaque année : en 2025, 213€/m²/an en Île-de-France et 157 €/m²/an dans les autres régions (hors charges).

👉 Si ces trois conditions sont remplies, les loyers perçus sont totalement exonérés d’impôt sur le revenu, sans plafond de montant. Et bonne nouvelle : ces cas d’exonération sont cumulables !

La réduction de votre base imposable

En micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % (ou pour les 30 % meublés de tourisme non classés) s’applique automatiquement.

Au régime réel, le loueur d’un meublé peut déduire toutes ses charges et amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire l’imposition pendant plusieurs années.

L’exonération de la CFE

Par défaut, la location meublée est considérée comme une activité commerciale : elle est donc soumise à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) même si vous êtes un particulier.

Si vous envisagez de faire un investissement LMNP, prenez en compte les règles d’exonération de la CFE.

Exonération générale :

• Vous réalisez moins de 5 000 € de recettes par an ;
• Vous louez de manière occasionnelle une partie de votre logement ;
• Vous louez ou sous-louez une partie de votre résidence principale à un locataire qui en fait également sa résidence principale, et à un loyer raisonnable.

Exonération possible (sauf décision contraire de la commune) :

• Vous louez en meublé de tourisme une partie de votre résidence (principale ou secondaire) ;
• Vous louez ou sous-louez en dehors des cas ci-dessus, mais uniquement tout ou partie de votre habitation personnelle.

Les risques et pièges à éviter avec la LMNP

Si vous louez votre résidence principale en tant que LMNP, vous devez être au courant des différents risques encourus :

• Dépassement des seuils : au-delà de 23 000 € de recettes ou 50 % de vos revenus imposables, vous passez LMP (location meublée professionnelle) ;
• Requalification fiscale : si vous louez l’intégralité de votre résidence principale plus de 120 jours ou ne respectez pas les règles locales, votre logement sera requalifié en résidence secondaire ;
• Impact sur la plus-value : un bien meublé perd l’exonération sur la plus-value LMNP en cas de vente (il n’est plus considéré comme résidence principale) ;
• Assurance inadaptée : votre assurance habitation doit couvrir l’activité de location.

👀 Pensez également à vérifier le règlement de la copropriété avant de louer votre meublé.

Et comme toujours : anticipez les évolutions du marché et de la fiscalité LMNP ! L’équipe d’Indy vous tiendra informé·e en cas d’évolution des réglementations.

Des questions sur la location de votre résidence principale en LMNP ? Sur la revente LMNP ? Ou toute autre question sur ce statut ? Posez-les en commentaire, nous vous répondrons avec plaisir!