Impôts sur les loyers : comment cela fonctionne ?

En principe, la location meublée et sa fiscalité sont souvent avantageuses. En effet, tout revenu tiré d’une location meublée doit être déclaré auprès de l’administration fiscale comme un Bénéfice industriel et commercial (BIC). Entre impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, régime micro-foncier ou régime réel, il est indispensable que les propriétaires bailleurs en Loueur meublé non professionnel (LMNP) comprennent les règles pour réduire leur charge fiscale. Dans cet article, Indy vous dit tout !

📝 En résumé

• L’impôt sur les revenus locatifs est obligatoire : tous vos revenus de location meublée (loyers et charges comprises) sont à déclarer. Ils seront soumis à la fois à votre tranche d’imposition sur le revenu et aux prélèvements sociaux à 17,2 % ;
• Le type d’imposition de vos loyers dépend de la nature du logement loué : si le bien est vide vous avez le choix entre le régime micro-foncier ou le réel d’imposition. Si celui-ci est meublé, le régime micro-BIC ou réel s’offrent à vous ;
• Le régime micro-BIC en location meublée (LMNP) : la location meublée a sa propre fiscalité (BIC). Le régime micro-BIC offre un abattement généreux de 50 % sur vos recettes, tant qu’elles ne dépassent pas 77 700 € ;
• Le régime réel, le choix de l’optimisation maximale : le régime réel permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxes, ou encore les dépenses en travaux ou d’entretien etc.). Sa grande force est la possibilité de déduire l’amortissement du bien et du mobilier ce qui réduit considérablement, voire annule votre impôt.

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Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

Le statut de LMNP indique que vous êtes un loueur non professionnel, alors que LMP indique que la location est professionnelle.

Vous êtes considéré comme Loueur en meublé non professionnel (LMNP) si au moins l’une des 2 conditions suivantes est remplie :

1. Les recettes annuelles (loyers et charges) tirées de votre activité de location meublée par l’ensemble de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
2. Ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres revenus de la catégorie des bénéfices industriels commerciaux (BIC), etc.).

Location nue ou location meublée ?

La location nue (ou location vide) consiste à louer un logement vide, sans meuble, et équipé uniquement des installations essentielles (comme le chauffage, l’eau chaude, les sanitaires, ou encore l’électricité). Le bail dure trois ans renouvelables et les loyers sont imposés comme des revenus fonciers. Ce type de location est soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et en fonction du montant des revenus générés, le propriétaire aura le choix entre le régime micro-foncier (en non meublé) et le régime réel d’imposition.

La location meublée, elle, inclut tout le mobilier et l’équipement nécessaires pour y vivre immédiatement (literie, vaisselle, électroménager…). Le bail est plus court (un an, neuf mois pour les étudiants, ou bail mobilité) et les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels commerciaux). Il existe là aussi, deux régimes fiscaux possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.

En LMNP, quelles sont les démarches essentielles avant de déclarer ?

Avant d’aborder la fiscalité, la location meublée impose un cadre légal et administratif qu’il est primordial de respecter. Ces étapes sont indispensables pour vos déclarations futures.

L’immatriculation : une démarche gratuite et obligatoire

Toute activité de location meublée, même non professionnelle, est considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale. Il est donc obligatoire de la déclarer officiellement pour exister légalement.

Cette démarche doit être effectuée dès le début de votre activité via le site du guichet unique de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle), qui remplace les Centres de formalités des entreprises (CFE).

Suite à cela, l’INSEE vous attribuera un numéro SIRET. Ce numéro d’identification est essentiel car il prouve que votre activité est bien enregistrée et il vous sera demandé lors de votre déclaration de revenus dans la partie dédiée aux revenus non-salariés.

La définition légale d’un logement « meublé »

Pour que votre location soit légalement reconnue comme « meublée », il ne suffit pas d’y installer un lit et une table. La loi Alur de 2015 a établi une liste précise d’équipements que le logement doit obligatoirement contenir. L’objectif est de garantir que le locataire puisse y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels.

La liste minimale des équipements inclut :

• Literie complète (lit ou canapé-lit, couette ou couverture) ;
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans la chambre (volets ou rideaux) ;
• Plaques de cuisson et un four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur avec, au minimum, un compartiment congélateur ;
• Vaisselle en nombre suffisant pour les occupants ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères ou espaces de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté (aspirateur, balai, etc.).

Le non-respect de cette liste vous expose à un risque de requalification du bail en location vide, ce qui annulerait tous les avantages fiscaux du statut LMNP.

Quels revenus locatifs devez-vous déclarer et pourquoi ?

L’administration fiscale est très claire : l’ensemble des revenus issus de la location de vos biens immobiliers meublés est imposable. Cette obligation de déclaration est le point de départ du calcul de votre impôt global.

L’obligation de déclaration : un principe fondamental

La perception de loyers constitue une augmentation de votre patrimoine financier, au même titre qu’un salaire, une pension de retraite ou des revenus de capitaux mobiliers. À ce titre, ces revenus locatifs doivent être intégrés dans votre revenu brut global, qui sert de base au calcul de votre impôt sur le revenu selon un barème progressif par tranches. L’imposition des loyers a donc un impact direct et significatif sur le montant final de votre impôt sur les revenus locatifs.

Mais l’impôt sur le revenu n’est pas le seul prélèvement. Vos revenus locatifs nets sont également soumis aux prélèvements sociaux, dont le taux global s’élève à 17,2 %. Ces prélèvements financent une partie de la protection sociale et se décomposent en plusieurs contributions :

• La Contribution sociale généralisée (CSG) ;
• La Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) ;
• Le Prélèvement de solidarité.

Cette double taxation (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) est un paramètre essentiel à intégrer dans vos calculs de rentabilité locative.

Le revenu brut à déclarer : que faut-il inclure exactement ?

En location meublée, le revenu brut correspond à l’ensemble des sommes encaissées au cours de l’année d’imposition (du 1er janvier au 31 décembre) pour votre location meublée.

Loyers et provisions sur charges

• Les loyers payés par le locataire constituent le revenu brut à déclarer ;
• Les charges récupérables, payées par le propriétaire pour le compte du locataire et remboursées par celui-ci (comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères), ne sont pas imposables et ne doivent pas être incluses.

Autres recettes imposables

• Les indemnités d’assurance : les sommes versées par votre assurance pour couvrir des loyers impayés ou une vacance locative sont imposables ;
• Le dépôt de garantie : en principe, il n’est pas imposable. Toutefois, si vous le conservez pour couvrir des loyers ou charges impayés ou des réparations locatives, il devient un revenu imposable l’année où il est encaissé ;
• Les subventions et aides financières : certaines aides pour des travaux, comme celles de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), peuvent être imposables selon leur nature et le régime fiscal choisi.

Quelle fiscalité s’applique aux revenus d’une location meublée ?

La fiscalité de la LMNP est son avantage principal. Elle repose sur le choix entre deux régimes fiscaux d’imposition : le micro-BIC, simple et forfaitaire, et le régime réel, plus complexe mais bien plus puissant en matière d’optimisation.

Le régime micro-BIC : l’abattement XXL

Le régime micro-BIC de la location meublée est le régime le plus simple. Il s’applique par défaut tant que vos recettes ne dépassent pas certains seuils (voir ci-dessous) et son principal atout est un abattement forfaitaire très avantageux qui s’applique automatiquement par l’administration fiscale.

Plafonds et fonctionnement du micro-BIC

Pour une location meublée « classique », le régime micro-BIC s’applique si vos recettes annuelles (loyers + charges) sont inférieures à 77 700 €.

L’avantage est puissant : l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 %. Vous êtes donc imposé sur la moitié de ce que vous encaissez. Pour les meublés de tourisme classés et les gîtes ruraux, le plafond de recettes passe à 188 700 € et l’abattement forfaitaire atteint 71 %.

Ce régime est simple, mais il est rarement le plus optimal. Il est intéressant uniquement si le total de vos charges réelles et de votre amortissement est inférieur à 50 % de vos loyers, ce qui est peu fréquent pour un bien acquis à crédit ou nécessitant des travaux.

Le régime réel simplifié LMNP : le pouvoir de l’amortissement

Le régime réel peut être choisi si vos revenus sont inférieurs au seuil du micro-BIC, et devient obligatoire au-delà de ce seuil. C’est souvent le meilleur choix pour un investisseur.

Cependant, il est plus contraignant, car il demande une comptabilité précise. Chaque année, le propriétaire doit fournir un dossier complet avec bilan, compte de résultat et annexes.

Le détail des charges déductibles

Au régime réel, vous pouvez déduire toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de votre location. La liste comprend notamment :

• Les frais d’acquisition : l’amortissement permet de déduire les frais de notaire et d’agence ;
• Les intérêts d’emprunt et coûts associés : intérêts du crédit, frais de dossier, assurance emprunteur, frais de garantie etc. ;
• Les impôts et taxes : la taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères, refacturée au locataire) et la Cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• Les frais de gestion courante : honoraires d’agence de location, frais de syndic, primes d’assurance (propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés) ;
• Les dépenses d’entretien et de réparation : peinture, plomberie, remplacement d’un appareil électroménager etc. ;
• Les frais divers : factures de téléphone, internet, coût de déplacement pour visiter le logement, etc. ;
• Les frais de comptabilité : les honoraires d’un expert-comptable ou le coût d’un logiciel de comptabilité sont entièrement déductibles.

L’amortissement : le cœur de la fiscalité LMNP

L’amortissement est un mécanisme comptable qui vous permet de déduire la perte de valeur théorique de votre bien immobilier et de son mobilier dû à l’usure du temps. C’est une charge « fictive » : vous ne dépensez pas cet argent, mais vous le déduisez quand même de vos loyers, réduisant ainsi votre base imposable.

Pour cela, on pratique un amortissement par composants. On décompose la valeur du bien immobilier en plusieurs postes avec des durées d’amortissement différentes :

• Immobilier (hors terrain) : 25 à 40 ans ;
• Travaux de rénovation : 10 à 20 ans ;
• Mobilier et équipements : 5 à 10 ans.

🔎 Pour davantage d’informations sur l’imposition en location meublée, consultez le site du gouvernement ici.

Comment optimiser l’imposition de vos revenus locatifs ?

Bonne nouvelle, il existe des stratégies légales et efficaces pour alléger la charge fiscale de votre activité de location.

Le déficit en LMNP (Loueur meublé non professionnel)

En location meublée, les loyers ne sont pas imposés comme des revenus fonciers mais comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les règles de traitement du déficit diffèrent donc de celles de la location nue.

Si vos charges réelles déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux…) dépassent vos loyers, vous générez un déficit BIC.

En LMNP, le déficit (hors amortissement) ne peut pas être imputé sur le revenu global, mais peut être reporté uniquement sur les bénéfices BIC de la même activité pendant 10 ans. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit.

Les amortissements (qui permettent de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier et du mobilier) ne peuvent jamais créer ou aggraver un déficit. S’ils excèdent le résultat de l’année, ils sont simplement reportés pour les exercices futurs.

Le déficit en LMP (Loueur en meublé professionnel)

En LMP, le déficit peut être plus avantageux : le déficit s’impute directement sur votre revenu global, sans plafond, ce qui permet d’alléger fortement votre fiscalité.

Quel est le meilleur choix entre le régime micro et le réel ?

Le choix de votre régime fiscal est la décision la plus impactante sur l’imposition de vos loyers. Le choix dépend de votre situation et du montant de vos charges déductibles.

Pour conclure, la déclaration des impôts sur les loyers en LMNP est bien plus qu’une simple formalité administrative. Location vide ou meublée, micro ou réel, chaque situation est unique et mérite une analyse précise et personnalisée. N’hésitez pas à réaliser des simulations et à vous faire accompagner par des professionnels comme un expert-comptable ou un logiciel de comptabilité en ligne. Une stratégie fiscale bien réfléchie en amont est la garantie d’un investissement locatif serein et rentable sur le long terme.

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