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Le terme «régime micro-foncier» est parfois utilisé pour qualifier le régime fiscal de la location meublée. Pourtant, il s’applique uniquement à la location vide. En meublé, on parlera plutôt de «régime micro-BIC», puisque vous ne déclarez pas de revenus fonciers, mais des revenus locatifs. Cela étant dit, il est important pour vous de choisir le régime fiscal le mieux adapté à votre projet, entre micro-BIC et régime réel. Voici tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité de la location meublée, le fonctionnement du régime micro-BIC et les situations dans lesquelles il est à privilégier.
En résumé :
- Le micro–foncier est un régime fiscal dédié à la location vide, contrairement au micro-BIC destiné à la location meublée ;
- L’abattement de la location vide est généralement inférieur à celui de la location meublée, sauf pour les meublés de tourisme non classés (généralement 30 % contre 50 %) ;
- Le micro-foncier et le micro-BIC sont les régimes fiscaux par défaut lorsque vous ne dépassez pas les plafonds de revenus ;
- En dessous des plafonds fixés par l’État, vous êtes libre de choisir le régime le plus avantageux entre le micro-BIC (ou le micro-foncier) et le régime réel.
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Peut-on bénéficier du micro-foncier en location meublée?
Le régime micro-foncier : définition et fonctionnement
Le régime micro-foncier est un régime d’imposition simplifié, spécialement conçu pour les contribuables qui perçoivent des revenus fonciers.
Il permet de déclarer ses revenus sans avoir à détailler les charges réellement engagées, en appliquant directement un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts perçus. Cet abattement est censé couvrir l’ensemble des frais liés à la gestion, à l’entretien ou aux éventuelles réparations du bien.
À qui s’adresse-t-il ?
Le régime micro-foncier s’adresse aux propriétaires qui louent un bien immobilier vide (non meublé). Seuls les revenus issus de la location nue sont considérés comme des revenus fonciers et peuvent, sous certaines conditions, relever de ce régime.
Pour en bénéficier, le montant total des loyers perçus ne doit pas dépasser 15 000 € par an. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique automatiquement.
Aussi, tous les propriétaires de locations vides sont dans l’obligation de déclarer leurs revenus chaque année et de payer des impôts.
Pourquoi il ne s’applique pas à la location meublée?
À l’origine, le terme “foncier” désignait principalement le terrain sur lequel un logement est construit. Aujourd’hui, il englobe aussi les constructions. Toutefois, en matière de fiscalité, le régime foncier s’applique uniquement aux biens loués en location nue, c’est-à-dire sans mobilier.
La location meublée se distingue de la location nue par des obligations précises en matière d’ameublement. Pour être reconnue comme telle, elle doit respecter une liste d’équipements définie par la loi Alur de 2014. Contrairement à la location nue, les loyers perçus dans le cadre d’une location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des revenus locatifs relevant du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Cette distinction peut prêter à confusion pour un contribuable non familiarisé avec ces notions, puisque les revenus fonciers restent eux aussi des revenus issus de la location, mais ils sont soumis à une fiscalité différente.
Micro-BIC : l’alternative au micro-foncier pour la location meublée
Fonctionnement du régime micro-BIC
Le régime micro-BIC appliqué à la location meublée est un régime fiscal simplifié dédié aux bénéfices industriels et commerciaux. C’est tout simplement l’alternative au micro-foncier de la location vide.
Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50 % pour une location longue durée ou un meublé de tourisme classé. En revanche, pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement est réduit à 30 % à partir de 2025.
Bon à savoir : pour déclarer vos revenus locatifs en micro-BIC, indiquez leur montant sur le formulaire 2024 C-PRO lors de votre déclaration de revenus.
Conditions pour en bénéficier
Pour bénéficier du régime micro-BIC en tant que loueur meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP), il est nécessaire de ne pas dépasser certains plafonds de chiffre d’affaires.
| Plafonds du régime micro-BIC en 2025 | |
| Type de location | Chiffre d’affaires en 2025 |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € |
| Meublés de tourisme classés | 77 700 € |
| Chambres d’hôtes | 77 700 € |
| Location meublée longue durée | 77 700 € |
Au-delà de ces plafonds, le passage au régime réel simplifié est obligatoire. En dessous, vous avez le choix selon le montant de vos charges.
Micro-BIC ou réel : quelles différences ?
Le micro-BIC en location meublée est intéressant pour un propriétaire avec des charges faibles et souhaitant bénéficier d’un régime fiscal simplifié.
- L’abattement forfaitaire de 50 % (ou 30%) permet de réduire de manière importante l’impôt sur le revenu locatif ;
- La déclaration de ressources est simple ;
- C’est le régime par défaut lorsque vous respectez les plafonds, sa mise en place ne nécessite pas de démarche ;
- La comptabilité du loueur en meublé non professionnel en micro-BIC est simplifiée.
La location meublée au régime réel est plus complexe, mais peut se révéler plus avantageuse.
- Le calcul de l’impôt sur le revenu locatif du meublé en réel ne tient compte d’aucun abattement ;
- La comptabilité est plus lourde avec l’obligation, notamment, d’établir des comptes annuels ;
- Vous pouvez amortir votre bien et déduire vos charges réelles, ce qui permet de diminuer l’impôt sur les loyers perçus.
Parmi les charges déductibles figurent notamment les travaux d’entretien et de réparation, les assurances, les intérêts d’emprunt, ainsi que les amortissements.
Micro-foncier, micro-BIC : comment choisir selon votre type de location ?
Location nue : micro-foncier ou réel foncier?
Pour une location nue, comme pour une location meublée, vous pouvez choisir entre le régime micro (autrement dit un régime simplifié) et le régime réel.
Une fois de plus, le choix se fera notamment en fonction du montant de vos charges.
Le régime réel peut s’avérer avantageux même si vos charges ne sont pas extrêmement élevées, car il vous permet de déduire l’intégralité de vos frais réels. À l’inverse, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs, sans prendre en compte vos charges effectives.
Souvent, les charges liées à une location nue sont modestes. C’est pourquoi de nombreux propriétaires préfèrent rester au micro-foncier. Ils optent pour le régime réel seulement s’ils ont d’importants travaux ou des dépenses significatives à déduire.
Avec un simulateur de calcul d’impôt sur le revenu foncier, vous pouvez déterminer quel régime fiscal est le plus avantageux.
Location meublée : micro-BIC ou réel BIC ?
En location meublée, le choix penche souvent en faveur du régime réel. Cela s’explique principalement par la possibilité, sous le régime réel, de déduire non seulement les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances…), mais surtout d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier.
Ce mécanisme permet de réduire significativement le revenu imposable, ce qui rend le régime réel généralement plus avantageux fiscalement
Quel régime est le plus avantageux fiscalement ?
La question du type de location est fondamentale. Location nue ou meublée, votre choix doit se faire selon votre budget de départ, mais aussi, et surtout selon votre niveau d’imposition.
La défiscalisation de la location meublée avec notamment le mécanisme d’amortissement est particulièrement intéressante. Et si vous envisagez le régime micro-BIC, l’abattement est plus attractif qu’avec une location vide. D’autre part, avec la location meublée, en LMNP ou en LMP, vous percevez des loyers plus élevés puisque vous offrez une prestation plus importante (ameublement, mais aussi services selon le type d’investissement locatif).
Quant à la location nue avec des loyers plus faibles et un abattement de seulement 30 % en micro-foncier, elle peut sembler moins intéressante. Pourtant, avec des dispositifs de défiscalisation à l’image de la loi Denormandie, elle peut se révéler très attractive. La réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans répond aux besoins des contribuables souhaitant optimiser leur fiscalité. Pour en savoir plus sur la loi Denormandie, cliquez ici.
Des interrogations sur le régime micro-foncier ou encore sur le LMNP ? Nous vous répondons dans les commentaires !
