Peut-on déduire les charges dans une SCI sans loyer ?

Une SCI est une société civile qui a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier. Très souvent, la SCI est créée dans le but d’acquérir puis de louer des biens immobiliers. Bien qu’elle soit généralement facultative, la tenue d’une comptabilité par la SCI se révèle alors importante pour suivre l’activité et profiter de certains avantages fiscaux. En effet, une SCI peut par exemple, sous conditions, déduire ses charges. Mais qu’en est-il lorsqu’elle ne perçoit aucun revenu locatif ? La déduction de charges dans une SCI sans loyer est-elle possible ? C’est ce que nous allons voir. 

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📝 En résumé :

• En cas d’occupation gratuite par un associé, la SCI à l’IR ne peut pas déduire les charges car elle n’a pas de revenu foncier ;
• La SCI à l’IS peut déduire les charges en calculant un loyer théorique, qui est imposé, même pour une occupation gratuite par un associé ;
• Les charges peuvent être déduites temporairement si la SCI prouve une intention réelle de location, malgré l’absence de locataire ;
• Les SCI peuvent bénéficier de crédits d’impôt pour certaines dépenses, même en cas d’occupation gratuite ou d’absence de locataire.

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Déduction de charges en SCI : les principes généraux

En SCI, il est possible de déduire certaines charges des revenus fonciers de la société au cours d’un exercice comptable. Cela a pour effet de réduire le montant du bénéfice imposable, donc le montant de l’impôt. Les règles de déduction des charges en SCI varient selon le régime fiscal de cette dernière : IR (impôt sur le revenu) ou IS (impôt sur les sociétés).

💡 Bon à savoir : les charges déductibles en SCI familiale sont les mêmes qu’en SCI classique ou dans d’autres types de SCI. C’est le régime fiscal qui détermine le périmètre de déduction des charges.

Liste des charges déductibles pour les SCI à l’IR et à l’IS

En vertu de l’article 13 du Code général des impôts, il est possible de déduire toute dépense effectuée en vue d’acquérir ou conserver le revenu de la SCI.

Ainsi, les charges suivantes sont en principe déductibles aussi bien par les SCI à l’IR que par celles à l’IS :

• travaux d’entretien et de réparation,
• travaux d’amélioration dans les logements et/ou pour désamianter un local ou le rendre accessible aux PMR,
• provisions pour charges de copropriété,
• primes d’assurance,
• frais de gestion ou de procédure,
• intérêts des emprunts,
• certains impôts et taxes (taxe foncière…).

Parmi les charges non déductibles en SCI, on compte par exemple l’impôt sur le revenu,les prélèvements sociaux, etc.

Liste des charges déductibles en SCI à l’IS uniquement

Pour rappel, les SCI sont par défaut assujetties à l’IR. Elles peuvent cependant faire le choix d’opter pour l’IS, ou se retrouver soumises à ce régime car leur activité se rapproche d’une activité commerciale.

Comme toute autre SCI, une SCI à l’IS peut déduire les charges évoquées précédemment de son revenu foncier. Mais elle peut également déduire des dépenses supplémentaires de ses revenus imposables :

• frais de notaire,
• frais d’agence dans le cadre de l’achat d’un bien,
• amortissement des biens.

Dans quels cas une SCI peut-elle être sans revenus locatifs ?

Avant de se pencher sur la question de la déduction de charges dans une SCI sans loyer, voyons dans quels cas de figure une SCI peut se retrouver sans revenu locatif.

La SCI sans activité

Une SCI peut être sans activité soit parce que ses ressources ne lui permettent pas d’agir pour l’instant, soit parce que son objet social s’est éteint (par exemple suite à la vente du seul immeuble qu’elle gérait).

Il s’agit d’un statut nécessairement transitoire (deux mois maximum) et qui doit être notifié à l’administration. En effet, il existe une déclaration obligatoire de SCI sans activité. La société est alors mise en sommeil et ne peut pas relancer son activité tant qu’elle n’a pas effectué des formalités (payantes) de reprise d’activité.

La SCI sans activité ne perçoit aucun revenu locatif et n’engage aucune dépense. La question de la déduction des charges ne se pose donc pas dans son cas.

L’absence temporaire de locataire

Il est possible qu’une SCI qui met un bien en location ne trouve pas preneur. Elle se retrouve donc, temporairement et contre sa volonté, sans loyer. Cette situation peut être compatible, sous conditions, avec la déduction de charges ; nous y reviendrons ultérieurement.

La mise à disposition gratuite d’un bien au profit d’un associé

Il existe un dernier cas de figure où la SCI est sans loyer alors qu’elle possède et administre des biens. En effet, une SCI a la possibilité de mettre un bien qu’elle détient à la disposition de l’un de ses associés et ce, de manière gratuite. Cette pratique est particulièrement fréquente dans les SCI familiales. Elle peut par exemple permettre de conserver une maison de famille, de partager la jouissance d’un immeuble ou encore d’acquérir une résidence secondaire à plusieurs.

💡 Bon à savoir : pour acquérir une résidence principale, il est généralement plus avantageux de devenir propriétaire occupant que de passer par une SCI et une mise à disposition du bien. En effet, la SCI est exclue des prêts aidés et ne peut recourir à un PEL. Passer par une SCI est plus intéressant pour une résidence secondaire.

Il est conseillé d’encadrer l’occupation gratuite du bien par l’associé à travers une convention, ou directement par les statuts de la société. Les dispositions prises déterminent les conditions de la mise à disposition : durée, modalités d’occupation, préavis, etc. Elles peuvent également déterminer qui s’acquitte des charges.

Qui paye les charges en cas de mise à disposition gratuite ?

Dans le cadre de la mise à disposition gratuite d’un bien à un associé, la SCI et l’associé s’accordent librement sur les modalités de règlement des charges. Il est par exemple possible de décider (via un acte écrit) que l’associé occupant s’acquittera de la taxe foncière, qui est en principe due par la SCI. De même pour les autres charges : travaux, charges de copropriété, assurance…

Il n’est en revanche pas possible de prévoir le versement d’une indemnité d’occupation par l’associé à la SCI. Quel que soit son montant, celle-ci serait considérée comme un loyer et entraînerait un changement de statut contractuel. Il faut par ailleurs savoir que l’administration fiscale peut pénaliser une SCI qui mettrait en place un loyer symbolique, plutôt qu’une mise à disposition gratuite, dans un simple but d’optimisation fiscale.

La déduction de charges est-elle possible dans une SCI sans loyer ?

En cas d’occupation gratuite par l’associé d’une SCI à l’IR

Si une SCI à l’IR met ses biens à disposition gratuite des associés, on considère d’un point de vue fiscal qu’elle s’en réserve la jouissance. En l’absence de loyer, elle ne perçoit aucun revenu foncier et n’est pas imposée à ce titre. Elle n’a donc pas la possibilité de déduire des charges.

En cas d’occupation gratuite par l’associé d’une SCI à l’IS

D’un point de vue fiscal, la situation des SCI à l’IS est différente. Dans leur cas, on procède à un calcul du loyer théorique que la SCI pourrait toucher en mettant le bien en location. Ce montant théorique est imposé au titre de l’IS. En contrepartie, il est possible de déduire les charges afférentes au bien occupé.

Il est à noter que l’associé est lui aussi imposé au titre de l’occupation gratuite. En effet, cet avantage en nature est considéré comme un revenu distribué et est imposable au titre des revenus de capitaux.

En l’absence de locataire

Il existe un autre cas de figure. La SCI (à l’IR ou à l’IS) peut avoir acquis un bien à des fins locatives, mais ne pas trouver de locataire. Elle se retrouve alors sans loyer malgré sa volonté de louer le bien. Il est alors en principe possible de déduire les charges liées au logement, bien que celui-ci ne génère pas de revenu foncier de manière temporaire.

Cependant, en cas de contrôle de l’administration fiscale, la SCI doit pouvoir démontrer que son intention de louer le bien est claire, non équivoque et effective. La prudence est donc de mise pour déduire les charges d’une SCI sans loyer dans cette situation.

Une SCI sans loyer peut-elle bénéficier de crédits d’impôt ?

Comme nous l’avons vu, dans la majorité des cas, les SCI sont assujetties à l’IR et ne peuvent pas déduire les charges d’un bien mis à disposition sans loyer. Elles peuvent néanmoins bénéficier de certains dispositifs de crédit d’impôt :

Pour l’installation dans une résidence principale d’équipements destinés à en faciliter l’accès aux personnes âgées ou handicapées. Le taux de crédit d’impôt est fixé à 25 % du montant des dépenses dans la limite de 5000 € pour une personne seule, 10 000 € pour un couple marié soumis à une imposition commune, et 400 € supplémentaires par personne à charge, sur 5 ans. Pour la réalisation de travaux répondant aux prescriptions d’un plan de prévention des risques technologiques. Le taux de crédit d’impôt est fixé à 40 % dans la limite de 20 000 € par logement.

Vous avez la moindre interrogation au sujet des SCI ? Nous sommes là pour vous éclairer !