La donation déguisée en SCI

Une donation déguisée en SCI est une donation maquillée en transaction financière dans le but d’éviter de payer les impôts sur les donations. Elle peut prendre plusieurs formes que nous allons voir dans cet article et peut vous faire encourir des risques financiers considérables. Nous verrons en fin d’article comment éviter cette opération de transmission en SCI non tolérée par l’administration fiscale.

Qu’est-ce qu’une donation déguisée en SCI ?

Avant de revenir sur ce qu’est une donation déguisée en SCI, revenons sur le terme de donation.

Qu’est-ce qu’une donation ?

Une donation est un transfert d’argent d’une personne à ses héritiers de son vivant, pour les aider financièrement. Ce don, en fonction de sa nature, sera déduit de la part héritage de l’héritier ou non (si il est seul ou si le don est destiné à tous les héritiers en même temps, ce ne sera pas le cas).

Une donation peut-être faite aux personnes suivantes, avec un abattement possible sur les droits de succession tous les 15 ans :

• Enfant ou ascendant : 100 000 €
• Conjoint ou partenaire de PACS : 80 724 €
• Petit-enfant : 31 865 €
• Frère ou sœur : 15 932 €
• Neveu ou nièce : 7 967 €
• Arrière petit-enfant : 5 310 €
• Personne handicapée : 159 325 € (cumulable avec les autres plafonds)

Malgré ces abattements, certaines personnes cherchent à contourner l’administration fiscale en faisant des donations déguisées. Nous allons voir dans le paragraphe suivant les différents types de donations déguisées en SCI possibles.

Les types de donation déguisée en SCI

Donation déguisée en SCI avec emprunt bancaire

La donation déguisée en SCI avec emprunt bancaire consiste à créer une SCI et contracter un emprunt à la banque pour céder juste après des parts dévaluées à ses héritiers.

En effet, lorsqu’un emprunt bancaire est contracté par une SCI, son montant est soustrait à l’actif de la société pour le calcul de la valeur des parts sociales. Les personnes qui les obtiennent juste après sa souscription acquièrent donc des parts ayant moins de valeur, et cette dernière augmentera au fur et à mesure que sera remboursé l’emprunt.

Il va sans dire que ce type d’opération peut ne pas avoir été fait uniquement pour diminuer les droits de succession. Une manière d’éviter la requalification est de prouver que cette opération a un autre but : développement du patrimoine locatif, participation des héritiers dans la gestion etc.

Donation déguisée via un prêt d’associé

De la même manière, si la SCI souscrit un prêt à l’un des associés, cela vient dévaluer les parts sociales temporairement. Si l’objectif n’était que de réduire les droits de donation, l’opération pourrait être requalifiée en abus de droit et en donation déguisée.

Donation déguisée et faux transfert de fonds

Enfin, si une opération financière prévue pour l’achat de parts sociales s’avère être fictive ou pour un montant bien moindre que la valeur réelle des parts, elle peut également être requalifiée en donation déguisée. Cela vaut également pour toute opération financière ayant bien eu lieu mais pour laquelle il y aurait eu un remboursement secret.

Sanctions en cas de donation déguisée en SCI

En cas de requalification en donation déguisée d’une opération financière de la SCI pour abus de droit, l’administration peut demander l’application de droits de donation, la reconstitution du prix de vente et des pénalités.

L’application des droits de donation n’est cependant pas automatique. Une imposition en fonction de la nature de l’acte est appliquée selon le régime fiscal de ce dernier (vente, prêt etc.). C’est bien souvent lorsque les montants sont importants que l’opération est imposée au régime fiscal des donations.

La donation déguisée de la SCI peut également vous valoir de payer les droits de mutation à titre gratuit et l’intérêt de 0.20% par mois de retard (soit 2.4% par an).

De plus, une pénalité pouvant aller jusqu’à 80% des droits rappelés peut vous être demandée. En cas de litige, les tribunaux judiciaires trancheront.

Selon la somme concernée, ce taux peut-être énorme et vous ne voulez pas vous retrouver au tribunal. Dès lors, comment éviter la requalification ?

Comment éviter de se faire requalifier en donation déguisée ?

Plusieurs solutions pour éviter la requalification en donation déguisée d’une opération en SCI :

• Fixer un prix de vente aux prix du marché

En fixant un prix réaliste, vous éviterez la donation déguisée pour prix dérisoire qui pourrait vous être reprochée si votre évaluation est dévaluée.

• Rédiger un acte notarié

En plus de bénéficier des conseils du notaire, vous formaliserez ainsi votre transaction afin de la figer dans le temps et de vous protéger en cas de problème.

• Transmettre progressivement

A raison de 100 000 € tous les 15 ans et par enfant, vous pouvez transmettre votre patrimoine tout à fait légalement si vous prenez le temps pour le faire.

• Consulter un professionnel en gestion de SCI

En consultant des professionnels vous vous assurerez d’avoir le meilleur conseil possible auprès de gens qui sont habitués à ce type de questionnement.

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