Transmettre un bien immobilier peut être contraignant, car il faut régler des droits de donation et de succession. Au final, ces droits peuvent être trop onéreux pour les parents comme pour les enfants. Mais il existe une solution pour les réduire au maximum : la SCI familiale. Cette forme juridique vous permet de transmettre un bien immobilier sans avoir à régler de droits de donation ou de succession trop élevés. Mais comment cela fonctionne ? Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur la transmission d’un patrimoine immobilier et sur le calcul de droit de succession en SCI.
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Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Comme vous le savez, la SCI est un statut juridique où au minimum deux associés assurent la gestion d’un patrimoine immobilier. Il existe une forme de SCI où les associés doivent impérativement être issus de la même famille, que ce soit par des liens de parentés ou d’alliance.
La SCI familiale a un fonctionnement similaire à celui de la SCI traditionnelle. Déjà, elle est soumise à l’impôt sur le revenu : sa comptabilité est simplifiée, elle n’a aucune obligation de ce côté-là. Ensuite, les associés doivent contribuer, en numéraire ou en nature, au capital de la société. En échange de cet apport, ils reçoivent des parts sociales. Vous trouverez plus d’informations sur l’imposition des SCI juste ici !
Pourquoi créer une SCI familiale ?
N’est-il pas possible de gérer son patrimoine immobilier à travers une SCI traditionnelle pour une famille ? Si cela est tout à fait possible, vous passez cependant à travers certains avantages réservés à la SCI familiale. Car oui, cette forme de société civile immobilière vous donne l’occasion d’éviter une partie des contraintes liées aux lois de succession. Ces dernières peuvent être un véritable obstacle lorsqu’il s’agit de transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers.
Comment fonctionnent les droits de succession ?
Un bien immobilier qui appartient à une SCI est divisé en parts sociales, qui reviennent aux différents associés. Les parents qui souhaitent transmettre un bien immobilier à leurs enfants tout en réduisant au maximum les droits de succession ont tout intérêt à passer par une SCI familiale. La raison ? Tous les 15 ans, ils peuvent donner jusqu’à 100 000 euros à leurs enfants (à travers les parts sociales) et réduire le montant des droits de donation.
Si la valeur totale du bien dépasse les 100 000 euros, les parents peuvent réitérer la donation tous les 15 ans. Ils donnent une première fois 100 000 euros à leurs enfants, puis 15 ans plus tard, à nouveau 100 000 euros (ou moins, car cela dépend du montant initial du bien à transmettre).
L’avantage, c’est que le bien appartient aux enfants au moment de la succession. Les droits de donation et de succession sont donc moins élevés. Un exemple ? Deux parents créent une SCI familiale avec leur enfant pour transmettre un bien estimé à 200 000 euros. Chacun des parents détient des parts sociales d’une valeur de 10 000 euros. Pour faire hériter le bien à leur enfant, ils doivent donner 10 parts sociales une première fois, puis une seconde fois au bout de quinze ans. À ce moment-là, le bien appartient à l’enfant.
Comment faire le calcul de droit de succession en SCI ?
Comme mentionné ci-dessus, le montant des droits de succession est réduit lorsque le patrimoine immobilier est transmis par le biais d’une SCI familiale. Ce montant varie selon la qualité de l’héritier (conjoint, descendant, ascendant…) : il peut être nul ou valoir 60 % de la valeur du patrimoine.
Le conjoint survivant, par exemple, n’a rien à payer. Les descendants et les ascendants, quant à eux, bénéficient d’un abattement de 159 325 euros.
Quid des droits de donation ?
Avec la donation des parts sociales, la transmission du patrimoine est facilitée. Mais il faut savoir que ces parts n’appartiennent au successeur qu’au moment du décès du donateur.
Si vous souhaitez faire une donation de parts sociales à vos enfants, vous avez le choix entre :
- la donation simple, où les parts sont distribuées après le décès du donateur ;
- la donation-partage, où vous pouvez prévoir le partage des parts sociales entre vos enfants.
Lorsqu’une donation est réalisée à travers une SCI familiale, le successeur bénéficie d’un abattement. Pour les descendants ou les ascendants, l’abattement s’élève à 100 000 euros. Le conjoint profite d’un abattement de 80 724 euros.
Le calcul des droits s’effectue suite à la déduction de l’abattement.
Vous connaissez maintenant tout du calcul de droit de succession en SCI. La loi a prévu un abattement fiscal pour les membres d’une SCI familiale afin de faciliter la transmission des biens immobiliers. Avec cette forme juridique, vous réduisez autant que possible le montant des droits de succession et de donation pour les successeurs et les donateurs.
